住房補貼及廉租房對住房經濟的影響

劉 燦

一、從區域經濟學角度來分析房價上漲

住房做為中國民眾一生都在關注的問題，隨著房價的不斷上漲，越來越引起國家的重視，相繼出臺了各項政策，如經濟適用房、保障房、廉租房等對房地產進行調控，區域經濟學告訴我們：一個地方相對發達是由于這個區域的經濟、技術先進，高校集中、人口密度大，對于住宅的需求量也巨大，以筆者所居住的城市為例：以前河東地區是老城區，交通相對便利，所以河東地區是經濟發達區，人口比較集中，河西地區由于地勢較低，以前只要一發大水就被淹，所以人口稀少，河西的房價也一直比河東低。隨著近10年河道的治理，河西水淹問題得到了解決，加上河西高校集中，又相繼建立了幾個高新開發區，技術研發機構也多設在河西，各種醫療及服務配套設施（如大型商場、超市）也多了起來，河西新開發區的房價節節高升，現在與河東相比，房價勢均力敵。區域經濟學做為經濟學的理論補充，對房價受哪些因素影響，做了理論上的分析，同時也對房價補貼及廉租房對住房經濟的影響進了分析和探討。

二、住房的是一種特殊的商品

住房是固定的，不可移動的，因此住房的位置成為住房的一個重要特征。住房購買者購買住房的同時也選擇了居住位置。一個顯著的區位特征是可達性，即不同地點對于工作、購物和娛樂的可達性的差異。另一個特征是對地方服務的擁有，不同的地方政府征收不同的稅，并提供不同的公共服務（教育、醫療、消防和警力等）。第三個特征是環境治理，不同地點的空氣質量和噪音水平（來自汽車、卡車、飛機等）不同。最后一個區域特征是鄰里的外部狀況。領近地區的外部環境的良好改觀對于周圍的住房產生了溢出效益（提高了市場價值）。

住房由于使用期限長，一般是70年，做為家庭中的大宗消費，一般都需要滿足家庭成員的各種需求，如人多的家庭，住房面積要大，沒有成家或是沒有小孩的，住房面積只要適用就行。對同不同層次的家庭對于住房的需求也有差別，中高工資收入、文化水平人群，對于居住地的環境，周圍人群的素質、小區安全性、綠化率要求較高，低收入、文化水平人群對于房價的敏感度較高，房價成為購房的首先考慮條件。

三、住宅政策對于住宅需求的影響

任何城市在經濟發展的不同階段，其住宅行業的發展都體現了城市政府的行為。在住宅開發前期，由于土地是國家一種重要的資源，政府對土地的批準、利用、規劃和交易都有嚴格的控制，為鼓勵住宅市場的發展，政府可以降低銀行的人個貸款利率和放松對住宅開發商的貸款條件，促進住宅逍消費和投資。為協調整個城市的利益，政府會向低收入群體提供經濟適用房，向最低收入群體提供廉租房等。當住宅市場機制不能通過自我調整而達到均衡狀態時，政府將通過必要的宏觀調控手段進行干預。因此，同一般的商品市場相比，政府對住宅市場的干預性較強。

成功的住房政策有兩個基本原則：一個是住房政策應該有利于低收入家庭；二是對中等收入家庭提供不同風格的住房。市政當局可以通過供給政策和需求政策來達到對住房市場進行調控的目的。供給政策主要是降低修建和更新住房的成本，而需求政策則是轉移收入，以使某些階層能夠在住房方面消費更多。

目前，市政主要采用：

1.建筑補貼：通過對中等收入家庭所建的住房實行補貼，從而對低收入家庭產生影響。假設城市對新的中等質量的住房進行補貼，從而提高了在每一價格水平上的供應量，因為供給量超過了需求量，中等質量住房的價格下降。這會產生兩種效應：一種是需求效應，中等質量住房相對價格的下降提高了需求量，一些家庭從對低質量住房的需求轉向對較高質量住房的需求，二是供給效應，隨著中等質量住房價格的下降，一些家庭把住房降級為更有利可圖的低質量住房，中等質量住房的供給下降。在均衡時，補貼提高了中等質量住房的數量，降低了價格。中等質量住房市場的改變使得低質量住房子市場產生了兩種類型的變化：一是替代效應，隨著低質量住房的消費者轉向消費中等質量的住房，低質量住房的需求會減少，因為這兩種類型的住房是可替代的，中等質量住房價格的下降降低了對低質量住房的需求；二是過濾效應，從中等質量的住房到低質量住房的降級，從而使低質量住房的需求和價格都下降。

2.住房補貼：是指向貧困住戶的自用住房提供補貼，因而可能擴大住房需求。住房補貼是西方國家常用的一種住房政策。好處是能保證住房專用補貼的確用于住房，但有時其效應可能不明顯，因為貧困家庭不僅住房條件不好，而且在飲食和穿戴方面的條件也不好，故他們更希望得到沒有規定用途的補助金，允許他們買需要的東西，而不一定是住房。所以現在這種方式一般是由政府把住房補貼付給房地產開發商，而不是給到購房者，這樣可以避免把住房補貼挪作他用。

以長沙情況來說，經濟適用房、住房補貼政策從20世紀90年代左右開始實行，大部份低收入人群都用這筆錢買了第一套房子（在政府規定可購經濟適用房和享受住房補貼的樓盤使用，當時這些樓盤所在的區域遠離市區，交通各方面都不發達）。在經濟條件改善后，原低收入人群將經濟適用房轉為商品房，可以做為二手房交易。

拿了住房補貼的人在第一套住了幾年后，又購買了改善性住房。經濟適用房、住房補貼政策確實對于降低房價，讓低收入家庭能夠買得起第一套房起了很大的作用，低品質的房子在市場上的占有率也提高，2014-2015年高價格、高品質的房子在市場上得不到追捧，價格呈現下降趨勢，數量也減少。

四、政府在保障房、廉租房中遇到的困難，應該將住宅的市場性和非市場性分離

隨著政府保障房、廉租房政策的推進，對于平抑房價、解決民生起了積極的作用。但是政府的壓力巨大，政府要花很大的精力在籌集資金、審核廉租房人員信息等方面，還要建立專門的房地產企業來運作廉租房的開發建設，這中間消耗的人力、物力、財力遠遠超過保障房、廉租房的收入，導致政府財政的入不敷出，政府下面全資企業采取了各種各樣的融資方式，如銀行信貸融資、委托貸款、發行債券等，由于受資本市場發育水平和國內投資管理法律的限制，產業投資基金融資方式在我國還沒有完全開展起來。

由于保障房、廉租房具有公益性，如果僅有市場調節，將導致其供給不足，因而需要政府或財政的投入。壟斷意味著非競爭，它損害經濟效率進而損害社會福利，為此壟斷性活動必須受到政府的管制。正因為這樣，公益性與壟斷性的特點決定了城市基礎設施的建設和投資具有“非市場性”的特點。收費性與競爭性的存在，則又決定了住宅的建設和投資是市場性的，即它的建設和經營應采用市場手段。由此可見，住宅本身具有市場性和非市場性的兩重性。就一項具體的住宅建設而言，關鍵之處在于市場性和非市場性中哪一方處于主導地位。