美國養老地產的社區發展模式

王旭育

美國基于社區模式的養老地產始于20世紀60年代，經過50多年的發展，目前已經形成一個結構比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。美國的養老地產是一個大系統，涉及政府、房地產持有和運營商、營利和非營利組織機構、醫療、保險、信托、社會團體以及捐助者等。財政支持和社會資金匯集于此，共同構建了一條完整的養老產業鏈并呈現出多元化的發展模式。

服務模式

根據運營主體劃分，美國的養老地產有兩個層面，一是由各州房屋管理局負責的面向低收入老年人的公共住房，社區中配有養老服務協調員，提供一定的養老服務支持，62歲及以上的低收入老年人可以申請入住，租金約占退休金的30%。二是由營利或非營利組織機構運營的面向中高收入老年人的養老社區，社區提供菜單式服務，入住的老年人需要支付一次性會員費、每月固定的費用以及所需服務項目的費用。

按照服務類型的差異和護理程度的高低又可分為四種類型，包括獨立生活社區、協助生活社區、專業醫療護理養老院和持續護理退休社區。健康的老年人可以選擇有會所和基本醫療服務，同時擁有自己的車子，依然享有充分自由的獨立生活社區。對于中風、失智或術后需要半護理服務的老年人，可以入住有特殊服務的協助生活社區或專業醫療護理養老院，選擇臨時看護、記憶恢復、護理康復等服務。對于退休不久、當前生活能夠自理，但考慮將來生活自理能力下降且不愿頻繁更換居所的老年人可以選擇一站式的持續護理退休社區。

可見，體系化的、適應不同需求的養老地產已經成為美國老年人選擇養老方式的重要保證。老年人可以根據自己的需求，進入不同的社區享受不同的服務，即使是居家養老，也可以選擇由養老服務機構提供的家庭護理、保姆服務等。

運營模式

美國的養老地產涉及房地產商、運營商和投資商。房地產商通常根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區，部分運營商也會自己充當開發商或與房地產商組建合資公司來共同開發，其運營模式主要有以下三種。

凈出租模式。養老地產的持有者將物業租賃給運營商，每年收取固定的租金，而所有的運營費用、稅費以及保險費均由承租方承擔。在此模式下，持有者的風險最低，收益最穩定，運營商則獲得全部的經營收益并承擔全部經營風險。2007年美國房地產投資信托基金改革法案公布之前，醫療保健類房地產信托投資基金受制于立法不能獨立運營醫療保健設施，所以大多數健康護理類房地產信托投資基金的養老地產商都是將物業以凈出租模式出租給第三方運營。

委托運營模式。養老地產的持有者將物業托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔經營風險。此時，持有者的收益更大，但是經營風險也更高。

出租加運營模式。養老地產的持有者將物業的部分權益出讓給運營商，并與運營商簽訂委托管理協議，運營商獲得管理收益和與所擁有權益相對應的部分經營收益。此種模式下，養老地產的持有者既能分享較多的經營收益，又能通過調動運營商的積極性來提高物業經營收益。

地域分布

美國養老地產的發展有很強的地緣關系，最大的養老社區位于西部的亞利桑那州和南部的佛羅里達州。這兩個區域性養老地產一般不自建醫院和護理設施，主要依靠所在城鎮的市政配套，所以較低的投入成本和開發風險使其得到大規模開發，其規模效應和溫暖適宜的自然環境吸引著全美及世界各地的老年人。根據美國2010年人口普查數據，南部65歲及以上老年人口最多，為1489萬人；中西部和西部次之，分別為902萬人和855萬人；東北部最少，為780萬人。2000年至2010年間，65歲及以上老年人口增長最快的區域在西部，已經從2000年的692萬人增加到2010年的855萬人，增長了23.5%；南部次之，從2000年的1243萬人增加到2010年的1489萬人，增長了19.7%。另外，西部和南部也是85歲以上老年人口增長最快的區域，尤其西部區域，竟高達42.8%。可見，養老社區的發展帶動了西部和南部老年人口的快速增長，亞利桑那州的太陽城和佛羅里達州的太陽中心也成為我國很多開發商競相模仿的樣板。

除了西部和南部，東北部也是85歲及以上老年人口增長較快的區域，2000年至2010年間增長了27.8%。2015年美國最大的養老地產商brookdalesenior：living（bkd）持有和運營的1138個養老社區中有469個設在東北部，占比41.2%，積極應對了這一區域不斷增長的養老需求。bkd意識到技術進步是養老地產未來的增長動力，所以提供的服務設施中包含了醫院、長期護理中心、輔助生活設施、門診康復中心、門診透析中心、放射腫瘤設施和門診手術等，消費者驅動醫療的引入進一步推動了健康護理類養老地產的發展。

美國模式借鑒

無論在政府層面還是市場層面，基于社區模式的美國養老地產市場已經十分成熟，以市場為主、政府為輔的養老地產模式為老年人提供了充分的選擇，實現了無縫式的養老產業融合。我國的養老地產剛剛起步，政府和市場兩方面需要形成合力，共同應對社會老齡化。借鑒發達國家經驗，我國的養老地產發展可以分為兩個階段。

第一階段為政府推動、市場配合階段。首先，現階段，我國的資本市場還在完善之中，養老地產的開發運營主要借助房地產商，既缺乏專業的運營商，更缺乏長期的投資人。其次，我國的房地產租金回報率明顯低于美國養老地產6%～7%的平均凈資產收益率。低租金回報率也是我國養老地產不可持續的因素。另外，我國的人均可支配收入與發達國家相比還有差距，“未富先老”制約了對養老地產的需求。所以這一階段應以政府推動為主，在積極發展金融服務體系的同時，解決與養老相關的醫療補助、醫療保險和社會保障體系。如政府推出的整合城鄉醫療保險、跨區養老等政策，為養老地產的發展拓展了空間。另外，在市場條件還未成熟之前，政府應大力發展居家養老和社區養老，以滿足大部分中低收入老年人的基本需求。同時，政府還要積極培育一批與養老產業相關的專業服務組織機構和養老服務運營商，以應對未來多層次的養老地產市場。

第二階段為市場主導、政府為輔階段。養老地產市場化是必然趨勢，在社會保障、醫療保險、金融服務體系不斷完善的過程中，逐步形成市場驅動的養老地產服務，形成專業的房地產商、運營商和投資商，構建一條完整的養老地產產業鏈。政府的角色也將轉換為保障低收入老年人的基本養老需求，并對養老地產市場整體發展提供標準和規范。屆時，政府和市場參與者各司其職，共同實現養老地產的可持續發展。