房地產開發企業融資問題及管理策略分析

蔣億雯

（上海華楓房地產開發有限公司，上海 201209）

隨著房地產不斷深入發展，房地產行業已經進入了白銀時代，項目越來越復雜、地越來越難以獲得、資金鏈越來越緊張，房地產融資的重要性與日俱增。目前，國家相關部門針對房地產市場的整頓更加嚴格，在金融政策方面尤為明顯。金融市場的發展、房地產企業資金鏈的穩定性，都對房地產項目開發有重要的影響作用。若經濟下滑，并且市場需求出現不足狀況時，房地產企業將會面臨嚴重的資金鏈斷裂的危機。原本房地產企業資金短缺就是常象，在經濟波動大、資金鏈條不穩的情況下，便更需要尋求更好的資金管理方式，為房地產開發企業尋求新的發展途徑。然而縱觀當下的房地產市場，很多房地產開發企業在融資管理這一塊，仍然面臨很大的問題。內部資金管理方式的缺陷、管理人員能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻礙了房地產開發企業的發展。加之外部客觀因素的影響，例如信貸政策不健全、資本市場門檻高、金融環境不利等等，對房地產開發企業的融資也造成了相當大的影響。因此，如何有效管理房地產開發企業資金，為企業的融資提供正確的發展方向，是本文的主要研究要點。

一、房地產開發企業融資現狀問題

房地產行業是個資金密集型的行業，一個房地產項目少則幾億多則幾十上百億的投資，資金對于房地產來說是重中之重。縱觀整個房地產行業的融資發展，大致經歷過如下幾個階段：2009年以前，是以IPO為主的融資渠道。2009年到2014年，股權融資受限，非標興起。2015、2016年，債券融資迅速增長。2017年以后，房地產融資收緊，回歸銀行貸款和房地產信托。目前，房地產開發企業的資金供求有明顯的矛盾存在。

（一）房地產企業融資渠道單一

房地產項目開發過程，通常需要經過土地獲取、設計、施工、預售、交付等階段，涉及的開發環節需要大量的資金支撐。然而，就目前房地產融資現狀而言，其融資渠道狹窄單一，難以承受房地產開發的資金需求。盡管目前已有多種融資方式出現，包括股票、債券、銀行信貸、自有資金、供應鏈融資、ABS等。但目前，國內房地產融資，85%以上都是依靠銀行信貸方式。在金融去杠桿的背景下，房地產信貸開始收緊，房地產調控政策頻出。因此，過于依賴銀行信貸，容易給房地產企業資金鏈帶來不利影響。

（二）房地產企業財務風險較高

房地產項目資金耗費量巨大，無論是從投資或是融資方面，都是巨大的資金消耗。與此同時，房地產企業過度依賴銀行貸款，導致房地產行業的凈負債率普遍較高，據統計平均凈負債率在70%左右，大規模的房地產企業凈負債率普遍高于平均水平，償債壓力巨大。同時，隨著近幾年國家對房地產調控的不斷加碼，各地房地產調控政策不斷頻出，房地產企業處于一種巨大的不確定性中，項目一旦受到調控的影響，出現滯銷情況，則資金周轉必定出現問題，一旦資金鏈出現斷裂，就很容易陷入資不抵債，導致項目爛尾的境地。

（三）房地產企業融資成本較大

目前，房地產企業面臨的融資成本問題比較嚴峻。資金需求量大，但資金受限嚴重，并且融資成本過高。據報道，個別房地產開發企業的融資成本達到12%。自從2017年開始，房地產通過債市融資的成本便開始增大。有房地產企業相關人員表示，其公司短期融資利率越來越高，達到12%。除了短期融資，長期的融資利率也逐步攀升。目前5年期銀行貸款利率普遍超過5%，比基準利率提高了將近2-3成。除此之外，在進入2017年四季度后，房地產融資利率更是加快速度提升。一些比較大型的房地產企業，其承受的融資利率將近有5%，而對于那些中小型企業，其融資成本需要承受6%-9%。越來越多的房地產企業因融資成本過高而苦不堪言，承受的資金壓力過大，而導致房地產項目開發難度越來越大。

（四）房地產行業融資市場管理制度不完善

當前的房地產融資市場制度尚不完善，尤其在融資方面，沒有形成完整的管理體系。沒有完善市場管理制度的支撐，將會嚴重阻礙房地產項目的開發與創新。首先，在沒有針對性政策管理的情況下，房地產行業相關主體單位之間，容易缺乏一致性和協調性。各主體逐漸相互合作及操作存在困難，將會間接影響到房地產投資活動、融資渠道的正常展開。其次，房地產政策更新不及時，也會一定程度上影響到項目的開展。例如，房地產基金出現初始，便廣受房地產市場青睞。然而，關于此項基金的最關鍵的政策條文尚未出臺。因此在進行房地產開發金融創新時，沒有任何政策依據，開發企業也無法正常應用此基金項目。再次，房地產開發市場管理制度的不完善，不僅會造成銀行風險預期不準確，還會造成房地產開發企業融資渠道困難、資金短缺。

二、完善房地產開發企業融資管理的策略

（一）擴寬融資渠道

針對房地產資金渠道單一問題，可通過采用傳統、創新、多種金融工具組合方式，為房地產開發企業擴寬融資渠道。針對不同的開發項目，對資金的需求量也不同。需要對具體開發的房地產項目進行分析，再結合不同金融工具引入資金流。首先，適當放寬股票融資的限制，提高企業權益融資的比例，優化企業資本結構。其次，完善債券市場，降低準入門檻，放寬限制條件，增加長期債券的額度，有效降低企業短期資金壓力。再次，完善資產證券化相關法律法規，整合資源優化配置，充分利用現有的有限資源，達到企業利潤最大化的目的。此外，在房地產項目開展過程當中，積極和供應商溝通，協調各方資源，利用供應鏈融資，解決房地產企業短期資金壓力。房地產開發企業還可以根據實際資金需求，以及自身企業的特點，拓展多融資渠道。任何一種融資渠道應用價值都不同，在對抗金融抗風險方面各有所長，企業需要根據實際需求有所選擇。

（二）減少財務風險

對于房地產行業來說，要嚴格控制凈負債的比例，合理安排債務與權益的關系，降低對銀行信貸的高度依賴，擺脫單純靠自有資金和銀行貸款的融資模式，根據自身的資本情況、融資能力、運營能力、獲利能力，尋求多元化的融資途徑，綜合確定最優的資本結構，降低財務風險。其次，實行全面預算管理，對項目全周期資金進行全程控制，加大預算的執行和監督力度，完善企業財務內部制度，保障預算計劃的有力執行，保證資金使用效率的最大化，從而實現企業價值的最大化。同時，把握國家的宏觀政策走勢，理解國家在房地產市場中的調控政策內涵，及時調整房地產項目的投資方向，擺脫舊的經營模式，與時俱進開拓創新，提高產品的不可替代性，提高自身的核心競爭力，提高行業的進入壁壘，增加抵御風險的能力。

（三）降低融資成本

融資成本是企業為籌集資金而付出的代價，是資金使用者支付給資金所有者的報酬。融資成本和融資風險成正比的，融資風險越大、融資成本越大。一般而言融資成本從小到大，排列依次為：國債、金融債、短期融資券、ABS、企業債、銀行貸款、股票、股權私募。一家公司不可能只采用一種融資方式，通常是兩種或兩種以上的融資方式結合使用，通常而言，股權融資的成本大于債權融資的成本，加大債務的融資比例能使公司整體的融資成本下降，但當債務比例達到并超過一定比例時，公司的財務風險就會加大，從而使得整體的融資成本不降反升，這就需要通過分析自身的情況合理選擇融資方式組合，從而達到公司整體資本成本最低、資本結構最優。

（四）完善融資制度

當前房地產開發市場中，很多融資相關的法律法規尚不健全。建立完善的融資法律法規，進一步規范房地產開發市場，是推動房地產行業發展邁進的必經之路。同時，由于房地產開發行業涉及的主體眾多，其中融資問題關系到各主體的經濟利益，尤其是資金提供方和資金需求方之間的利益問題。因此，必須完善房地產市場的法律法規，通過有效的政策手段，對房地產開發企業融資形式和內容進行規范性管理，從而實現對房地產開發企業的引導及監管。具體而言，首先需要針對法律法規缺失的房地產資金領域，建立健全的法律法規。需要根據實際資金投入區域的特點，有針對性立法，避免違規資金使用行為的發生。其次，在保證融資行為正常進行的情況下，根據房地產市場變化需要，適當調整法律條例。房地產開發市場發展極其迅速，發展過程中每階段面臨的挑戰與機遇都有較大差異。過去市場中使用的法律條例，不一定能跟上當前市場環境變化的需求。因此，需要審時度勢進行調整，促進法律條例與房地產開發市場的匹配，才能為房地產投資、融資各方提供更良好的資金環境，才能更好地發揮其應有的引導與監管職能。

三、結語

總體而言，房地產行業是我國重要行業，房地產開發企業的生存發展離不開資金的支撐。目前我國房地產市場融資問題仍較突出，國家實行管理與整頓的同時，房地產開發企業自身也需不斷加強融資創新，做好項目可行性研究。只有當控制好融資業務，才能更好地調節房地產市場資金結構，從而獲取更大的經濟效益。以上較深入地分析了我國房地產開發企業在融資方面面臨的現狀和問題，并提出了若干個有效的管理策略，可供房地產開發企業資金管理提供參考和借鑒。