中國房地產泡沫現象分析
——基于行為金融學理論

趙 輝

（河北金融學院，河北 保定 071051）

一、引言

最近幾年，房地產市場的泡沫越來越嚴重了！在過去的一年里，受三、四線房價暴漲的影響，2018年第一季度，中國商品房買賣的平均價格為8507元。也就是說，如果房價再上漲17%，全國房價將進入到“萬元時代”。盡管國家在調控房價方面重拳出擊，但房價仍在大幅上漲。先是成都、杭州、西安等城市以“搶人大戰”為名，房價實現快速上漲；緊隨其后的是海南，在建設自由貿易港和“百萬人才進海南”的政策刺激下，房價也實現了大幅上漲。就在此時，天津也開始按捺不住，開始實行“海河英才計劃”，正式加入到搶人大戰之中，落戶幾乎不設門檻。這一政策完全引爆天津房地產業，也將中國房地產業推向瘋狂。

中國的房地產行業，尤其是北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房地產價格“永遠上漲”的預期一直沒有被打破。而這種“永遠上漲”的預期的背后，不僅是一種金融現象，同時也是一種大眾心理現象。因此，本文運用行為金融學理論來分析中國房地產行業價格居高不下的現象，往往會產生一些非常獨特的觀點，使我們能夠認識到這種現象的本質。

二、行為金融學的應用

諾貝爾經濟學獎得主哈耶克曾說過，經濟學和自然科學的最大區別在于，在自然科學中我們不必考慮人類的存在，而社會科學中一個非常重要的領域剛巧就是人。行為金融學就是把心理學的知識，即人的行為和心理，整合到金融學之中。從一種創新的理論和角度分析一些經濟現象，開辟了一種從個人出發的獨特視角。

行為金融學研究的一個非常重要的領域是泡沫，這是一個非常有趣，非常重要，同時研究起來也非常困難的一個領域。據哈佛大學經濟歷史學家金德爾伯格教授所說，泡沫從基本面上看就是一種不健全的商業事業，而且往往伴隨著高度的投機，價格上漲是因為投機者不斷買入，并且相信價格還會繼續上漲。

歷史上的第一個金融泡沫是荷蘭爆發的郁金香泡沫。在郁金香泡沫的最狂熱的階段，最受歡迎的一顆種子可以賣到6000荷蘭盾，而阿姆斯特丹市中心的一個小別墅的平均價格只有300個荷蘭盾，也就是說在當時一顆郁金香種子的價格可以購買20個CBD的別墅。

一顆花種怎么能賣這么高的價錢？或者像茅臺這樣的股票怎么能得到如此大的市場支持呢？我國一、二線城市的房地產如何會有如此高的估值水平？這是在泡沫或行為金融學里面十分有趣的一個研究領域。

目前，行為金融學在房地產投資中得到了廣泛的應用，了解行為金融學對房地產市場的影響，可以幫助投資者更好地克服人的一些心理弱點。

三、從行為金融學角度分析房地產泡沫的原因

為什么房地產行業存在這樣的泡沫，為什么這種泡沫不斷發生，這是我們行為金融學關注的一個領域，而以往對房地產泡沫的原因分析大多是從宏觀角度進行的。那么，我們從行為金融學理論中的情緒偏差和羊群效應的角度，也就是投資者的心理和行為方面分析出，導致房地產泡沫的原因主要有以下幾點：

（一）情緒偏差

很多人認為市場泡沫的產生是由于投資者自身的情緒偏差造成的。人們常常感覺到他們知道很多的東西，或者他們的能力是非常優秀的，因為他們認為他們有更多更好的信息，或者他們比其他人更善于解讀信息，這就是所謂的過度自信偏見。心理學研究發現，當人們說他們對某事有90%的把握時，成功的概率只有70%左右。

過度自信有兩種表現形式：一種是知識錯覺，即人們往往高估自己的知識水平、能力和信息獲取能力。另一種是自我歸因偏差，這是指人們通常把成功歸因于自己，把失敗的責任推給別人。前者稱為自我提高偏差，后者稱為自我保護偏差。

過度自信導致投資者缺乏分散風險的投資組合，低估了投資組合潛在的不利因素，又過高估計了有利因素，從而導致交易過多，導致交易成本較高，業績不佳。為了克服過度自信的影響，投資者應該對交易進行詳細記錄，跟蹤投資業績表現，分析投資成功與失敗的原因，以及確定哪些投資結果是由他們自己的投資策略產生的，哪些是運氣造成的。

投資者往往會受到自身情緒和心理偏差的影響，投資者之間的行為往往高度相關，而這種高相關性將推高資產價格，遠離資產價格的基本水平，直到遠離基礎的價格太高，才會做出一些重大調整。

要理解房地產投機性泡沫，無論它是積極的還是消極的，我們都必須認識到，投資者的過度自信起到了基礎性的作用。

（二）羊群效應

行為金融學的研究很大程度上都是與人們期望和期望的調整有關。個人理性，而集體是非理性的，或者反過來講，這表明理性和非理性只能分別描述個人或集體。社會與經濟之間存在著一定的協調機制，這同樣是行為金融學研究的領域之一。

羊群效應，也被稱為“簡單復制”的原理，是一種從眾心理。羊是沒有組織的，但是一旦群體行動起來，每只羊都會朝著一個方向跑。“羊群效應”在資本市場中頻頻發生。例如，在2005到2007年的牛市上，最初的股票指數從1000點上升到3000點，但大部分的股東都在熊市的束縛下抱團觀望，從而錯失良機，相反的在后面的狂熱期中，又出現了全民炒股的現象，高位套牢者不計其數。

房地產市場就像股市一樣，當公眾傾向于買漲不買跌，價格穩步上漲時，每個人都爭先恐后地搶購，出現羊群效應。上世紀80年代，在日元升值的狂潮中，日本幾乎要“買下全世界”。但到90年代以后，隨著信貸緊縮和地價下跌，日本泡沫經濟破滅了，最典型的是日本以最高的價格買下洛克菲勒全球中心，后來卻遭受了超過6億美元的損失，不得不以半價轉移給原來房產的所有者。從那時起，日本經濟在房地產泡沫破裂后崩潰，日本時代結束了。

四、從行為金融學角度為投資者提出的建議

我認為，中國的房地產市場有趣的地方是投機者的比例很高，但是投機者的金融素養一般都很差。同時，在這個浮躁的環境中，每個人都不愿意在短期內創造大量財富的過程中研究大量的信息和特定的內容。

首先，我認為行為金融學理論在中國的房地產市場有很多不同的應用方式。最重要的是，在日常生活或投資行為中，投資者應該定期審視自己的行為，審視自己有沒有對自身能力和自我控制能力的高估，避免過度自信，只有這樣，投資才會更理性，更合理。

其次，無論投資者是看漲還是看跌，在這個復雜的市場中，都不能因為一時的“天上掉餡餅”的心態，盲目跟風，失去理性的判斷。

再次，從社會層面，我希望幫助我們廣大的散戶投資者，不要成為整天被大灰狼吃掉的小肥羊，希望投資者通過學習必要的金融知識，增強自身的風險意識，明確其投資目標，提高投資者的金融素養。

最后，如果投資者不想改變他們的錯誤做法，我們就要通過交易行為，讓他們不得不承擔損失，并使其意識到他們并不是一個非常成功的投資者。