“新時代”下老舊小區怎么管理

楊建斌

【摘 要】 隨著十九大召開以來，以習近平新時代特色社會主義思想為指導，人民對美好生活的向往，居民對居住小區生活環境要求的提高，將促使物業管理水平要求而提升，同時對于物業管理企業而言，物業管理理念起著先導的作用，在企業管理中占據重要的位置。物業企業管理已經受到企業的高度重視。本文主要探討新時代下老舊小區如何提高物業管理的質量和水平；其中論述了老舊小區物業管理的現狀和問題，然后鑒于現狀的問題，經過不同的維度對物業管理進行提升，提出有關的提升建議，從而為物業管理提供有力的依據。

【關鍵詞】 物業管理 老舊小區 服務理念

前 言

隨著新時代的來臨，新時代的發展氣息促使物業管理行業發展要求越來越高，而同時也面臨更加激烈的挑戰。對于物業管理企業而言，物業管理理念起著先導的作用，在企業管理中占據重要的位置。物業企業管理已經受到企業的高度重視。本文主要探討新時代下老舊小區如何提高物業管理的質量和水平；其中論述了老舊小區物業管理的現狀和問題，然后鑒于現狀的問題，經過不同的維度對物業管理進行提升，提出有關的提升建議，從而為物業管理提供有力的依據。

1.新時代下老舊小區物業管理的現狀和問題

目前新時代下物業管理已經成為城市房產管理的重要方向，隨著商品房的不斷增加，城市管理質量越來越受到人們的重視。改善居住環境和居住生活質量、社區的平安建設等已成為對美好生活向往的重要部分。許多人逐漸認識到物業管理在生活中的重要作用。但是，上世紀90年代建設的商品房隨著時間的推移，許多缺陷逐漸浮出水面，比如物管費過低、配套設施不完善、小區管理服務品質低等愈演愈烈，導致社會對物業管理存在各種不滿，進一步引發居民和物業管理方的糾紛，對物業公司的正常管理和對居民的生活造成了嚴重的影響，也嚴重的阻礙了和諧社會的建設進程，已經受到社會高度的重視。目前，新時代下老舊小區物業管理的現狀和問題主要體現為以下幾點：

1.1 物業管理水平缺乏統一化和規范化

上世紀90年代到2000年初建設的小區，在居民入住之前，物業設施運轉正常，各方面的設施也維護到位；但是到現在設施設備各種老化，小區的物業管理水平也隨之降低，物業管理方對小區設施的維護工作有所減弱。究其原因，主要是90年代到2000年初建設的小區當初訂的物管費到現在已經嚴重偏低，經過十多二十年的發展，隨著人工費逐年不斷的提高和設施設備不斷的老化，維護成本很高，物業公司已經入不敷出，老舊小區的物業公司多數處在保本或者虧損狀態，這還是在不斷的精簡工作人員或工作人員都是年齡偏大。同時，物業管理費的不足，隨之而來的是服務水平不斷降低，物業管理方和業主溝通不暢。物業公司因為處于虧損狀態，加上日常管理不到位，居民不滿意，物管費就更難收，這樣惡性循環就成了死結。

1.2 商品房開發多，但是低端物業管理質量較低

隨著時代的變遷，商品房的不斷增加，物業管理也在不斷的發展。但是目前的現狀則為小型低端物業過多，物業管理質量較低。在商品房銷售的過程中，開發商對項目的設施設備配置進行夸大銷售，沒有保證如何讓這些設施設備配置正常運轉幾十年。而隨著物業運營時間越長，公共設施設備的維護成本也越來越高，物業公司也越來越力不從心。

1.3 物業管理公司缺乏主動和業主溝通解釋，導致積怨加深

前期開發商為了商品房好銷售，物業管理費定的較低，前期3至5年管理沒有問題，隨著時間推移后期上調物管費大多數業主都不會同意，隨著時間推移對于業主而言，認為買了小區物業應當享有運轉正常的配套設施和高質量的物業服務品質。但是，該點并不會在購房合同中有所規定，缺乏有用的依據對物業公司進行規范。

2.如何提升新時代下老舊小區物業管理的質量和水平

2.1 物業公司多種經營提高收入（如廣告收入、停車費、互聯網+銷售）等補貼物管費

物業屬于勞動密集型行業，人力成本不斷上升的同時，公司利潤不斷降低，甚至于有的物業公司有所虧損。因此，目前物業公司面臨的問題必然脫離不了降低成本，提高收入。但是傳統物業難以實現該目標，可借助互聯網平臺建立智慧物業服務平臺。傳統物業企業收入方式單一，以物業費、廣告費、停車費為主要業務，而建立智慧物業平臺則可以增加多種盈利方式，例如社區商城，物業公司從中抽取傭金發放給物業業務員，也可在平臺出售廣告位，其他業務還可以包括家政服務、保姆月嫂、上門洗車等。

2.2 物業公司通過業委會溝通協調業主，適度提高物業管理費彌補物管經費不足

信息溝通渠道的不同及彼*此之間互不通氣是引發沖突的主要原因之一。同一種現象，因每個人掌握的信息不同，理解的方式不同，因而作為認識的結果往往容易造成沖突。現實中物業公司和業主之間的很多誤解和矛盾，是由于信息不對稱、缺乏溝通造成的。例如，物業服務企業盲目接盤，對項目缺乏足夠的了解，進駐之后才發現錯綜復雜的問題，不甘背黑鍋，與業主沖突不斷，最后無奈撤出。而業主對開發商聘用的物業公司缺乏了解，當發現物業服務不夠理想時，則容易激化雙方的矛盾。從物業管理方面來講，不少從業人員對物業管理缺少正確的理解，往往重“管理”，輕“服務”，常強加給業主一些未經商討的物業管理合同和收費標準。若雙方只從自身角度去權衡得失，而不作積極的溝通，那么物業管理糾紛會越來越多。可建立業主微信群，強化居委會、業委會和物業服務企業的互動和協調。并通過線上答疑互動、線下溝通合作，為業主及時指導和化解小區矛盾，讓業主和物業加深了解，在情況允許的條件下，對老舊小區還可適當提高物管費彌補物管費不足。

2.3 物業管理條例應當根據時代的需求而變革，促進物業管理市場化的發展

在市場化的作用下，住房商品化促使高端物業配置成為市場競爭力提升的重要因素。必須加快物業管理市場機制建設，從而促進物業管理行業良好發展。隨著物業管理市場的健全和完善，物業公司和業主委員的關系也逐漸出現變化。由業主委員會決定物業公司，將物業公司真正推向市場。如果物業管理公司想要謀求發展，必須根據時代的變遷而進行管理改革和創新，重視對自身的建設進行長遠的思考和認真的改革，尋求適應城市發展要求的物業管理體制機制，建立現代服務為基礎的企業管理系統，確保物業管理企業能夠持久經營。

2.4 創建轉型集成物業服務

現如今老舊小區大多都由許多小型物業公司在管理，自身設置了專業各管理部門在進行管理，其發展并不成熟，也欠缺規模，主要體現在物業管理方的保安、工程維護、保潔和綠化等工作方面，同時缺乏足夠的經營資金，導致物業公司經營更加困難。為了提高物業管理公司的專業程度，建議通過管理能力組合專業公司，把管理層和作業層進行分離，將作業層交給專業服務商進行分包，可適當降低費用，例如電梯秩序維護、保潔、綠化等，物業公司進行監督、考核管理，可有效提高物業管理服務，并提高業主滿意度。

2.5 加大宣傳構建和諧物管

物業管理企業應當充分靈活利用微信公眾號、宣傳欄和其他媒體的作用，大量宣傳小區物業管理的正面內容和知識，給居民帶來正能量，加強業主和物業管理之間的聯系和認識，樹立企業的良好形象和形成口碑，對于負面的報道應當勇于擔當快速處理，對行業內的事件進行客觀分析和評論。

結 語

綜上所述，宜居作為城市發展的重要依托和民生的基礎，必須對宜居的管理予以高度的重視。眾所周知，社會發展和人們的生活意識密切相關。房地產作為人類生存的基礎物質，隨著商品房的大力發展，集約化居民住宅小區應運而生，同時作為居民生活文化的重要載體，物業管理已經在小區居民生活中成為密不可分、不可獲缺的部分，也成為眾多購房者購房的必須考慮的影響因素。鑒于新時代的需求有所變化，物業公司應對老舊小區因勢而造，更新自身的管理模式，從而實現可持續的發展和經營。

【參考文獻】

[1] 周令芳.“英式管家”服務理念導入高端物業管理研究[J].經濟師，2016，（6）：54-55.

[2] 傅納紅.《物業管理條例》的理念偏差與制度缺陷[J].湖北民族學院學報（哲學社會科學版），2009，（4）：134-139.

[3] 李宣東.新形勢物業企業管理有效提升策略[J].現代經濟信息，2018，（1）：102.

[4] 楊國興.學習貫徹《物權法》創新物業管理理念[J].中國物業管理，2007，（5）：20-21.

[5] 莫鎧嫣，朱宇雪，農素婷.高校物業管理的優化分析[J].長江叢刊，2018，（6）：242-244.