房地產竣工與銷售環節的財務管理關注點探析

付向東

【摘 要】 文章以房地產竣工與銷售環節的財務管理關注點為研究對象，首先對房地產財務管理特點進行了研究分析，隨后分別針對房地產竣工及銷售環節在財務管理中需要關注的重點進行分析研究以供參考。

【關鍵詞】 房地產 竣工與銷售環節 財務管理

前 言

房地產簡單來說即是房產與地產的總稱，其基于位置的固定性與不可移動性在經濟學上又被稱為不動產，其以土地與建筑物為經營對象，對土地及建筑物進行開發、經營、建設及管理，是一種集多種經濟活動為一體的綜合產業。對于一個房地產項目來說，從房設立初期到竣工，期間涉及的資金的籌集、運用及成本控制是財務管理的重中之重，與此同時，在房地產銷售環節如訂金排號銷售、開盤集中認購、正常銷售等也是財務管理關注重點，做好上述環節的財務管理及成本控制，對于推動房地產發展具有重要的意義。

一、房地產財務管理特點

開發周期長，籌集資金量大。基于房地產項目開發涉及環節眾多特點，使得其開發周期較長，并且資金籌集金額巨大，在實際的開發建設過程中，需要房地產企業做好相應的管理工作，應嚴格按照征地開發和及施工交付等順序進行管理工作開展，使得在無形之中又進一步加劇了資金籌集的難度，更為期間各個環節的財務管理帶來了巨大的挑戰。

不可控風險因素較多，決策要求嚴格謹慎。通過上文敘述可知，房地產項目開發周期較長，涉及的環節內容較多，各個環節環環相扣，因此在財務管理方面隱藏的風險也呈多樣性變化，不可控因素校多，需要在進行決策時慎之又慎，才能保證房地產項目順利運行。在這種狀況之下，對于房地產企業財務人員提出了更高的要求，需要其擔負起更多的責任，從根本上促進企業投財務管理決策的準確性提升，為企業的經營者和管理者提供出全面并真實的財務參考數據支持。

財務成本控制管理工作較為復雜。充足的財務資金支持是房地產項目順利開發的基礎，同時做好相關財務資金成本控制管理工作對于是財務資金合理利用的保障。房地產成本控制涉及內容眾多，例如拆遷費、安裝費、設施費用、工程費用等，另一方面，其成本核算也較為復雜，需要房地產企業相關財務管理人員逐個將單項開發工程涉及的成本全部計算出來，若房地產項目規模較大，開發周期較長，在進行成本核算時可按照區域標準進行成本核算。此外，房地產財務成本控制管理工作復雜性還表現在成本結算方面，對于房地產企業來說，一般會先完成主要的住宅建筑建設，最后再逐漸完善相應配套設施建設，基于此，在進行成本結算時需要以已經成功售出的住宅房產為依據，做好住宅房產配套設施建設成本的預結算處理。

二、房地產竣工與銷售環節的財務管理重點分析

（一）房地產竣工環節的財務管理重點分析

對于房地產竣工環節來說，其涉及的財務管理主要包括項目融資、投資、結算等環節，

不同環節財務重點管理關注點也各不相同。首先在進行房地產項目融資時，基于融資數額巨大，因此在財務方面要注重不同融資方式及金額對房地產企業資本構成的影響，同時也要考慮其中隱藏的融資風險與融資成本，盡最大能力規避風險，降低成本，提高收益。其次做好房地產項目的預結算管理是保證項目投資資金充分發揮其價值的前提，通過合理預測投資材料采購、人力成本等相關成本的支出，在不同銷售期間，估計好相應現金流入、流出，在此基礎之上，做好房地產項目后續投資預算，從而使得資金配置更加合理，將資金都能夠“用到刀刃上”。實際上，在房地產項目完成竣工驗收后并不意味財務管理也告一段落，需要房地產企業財務管理部門做好相關財務信息的收集與整理，并對其相應信息一一進行核對，總結其中的經驗與教訓，為下一階段的財務管理做好相應的指導與參考。例如通過總結分析房地產項目原料采購成本及人力資源成本，分析其是否仍具備可下降空間等，從而保證房地產竣工環節財務管理日趨完善合理。

（二）房地產銷售環節的財務管理重點分析

房地產銷售環節與項目建設進程具有密切的聯系，因此受房地產整體項目進程影響，其具有銷售跨度較大，且不同時期的房地產銷售也具有不同的特點，這勢必也使得相應財務管理也應充分適應不同時期的銷售，并分配與之配套的會計核算與財務監督制度。

首先，對于房地產項目銷售認購來說，客戶在進行認購時需要繳納一定數額的定金，并且這些定金在交付后不能夠退還，而是將其當做首付的一部分，這同時也說明了客戶具有強烈的購房意愿，具有很高的成交可能性，因此需要做好相關的財務管理準備：一是完善售數據的臺賬的建立， 從而詳細記錄每筆銷售記錄信息，利用相關信息管理系統做好客戶信息檔案的管理。二是與合作銀行聯系做好按揭工作準備，與此同時，完成按揭合同的制定與簽訂，合同內容責任主體雙方明確，條款清晰合理，這這樣既能夠保證客戶的合法權益不會遭受損失，同時也有利于房地產企業規避其中的法律風險。在房地產銷售最后交房環節，財務管理主要工作是核對驗收好后續的相關信息，做好房款的結算，開具發票等。具體來說，一是充分利用銷售臺賬中信息做好與客戶真實信息的對比工作；二是嚴格以同約定的面積差價計算方法為依據， 做好編制清單的結算工作；三是歸集并整理好每個房源的代收款項；四是做好以上程序后，需要進一步核對，在保證無誤之后可以向客戶開具發票，并最終完成房產購買交割手續。

總結：綜上所述，房地產項目開發是一項涉及環節眾多且復雜的工程，房地產竣工與銷售環節作為其中重要的組成部分，做好對其的財務管理對于房地產企業發展具有重要的意義，因此需要相關財務人員提升對其環節管理的重視程度，有效推動房地產企業實現平穩順利的發展。

【參考文獻】

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