社區業主維權沖突發展過程分析

張雪蕾 葉林

一、問題的提出

近年來，業主維權一度成為學界關注的熱點。以業主維權為關鍵詞，在中國知網中搜索得到2000年以來的文章1653篇。2006年和2015年達到一個高峰，年發文量達60篇。1980 年，深圳東湖麗苑以補償貿易的形式進行土地批租，首開先河，建成國內第一個商品房小區[1]。1992 年，深圳成立了國內第一個“業主委員會”也就是深圳天景花園成立的“業主管理委員會”。1998 年 7 月 3 日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，意味著我國城市住宅“商品化”時代的到來，隨后居民與物業的矛盾也圍繞房權和物權展開，小區業委會的成員自然而然成為業主維權是否成功的重要前提因素，也是業主和開發商、物業矛盾集中發生的階段。

二、文獻綜述和理論框架

（一）業主維權既有研究

學界對于業主維權的研究并沒有嚴格對業主維權重要方式的業委會的成立過程進行跟蹤研究也沒有對其成立前后的維權活動進行對比。目前為止，學者們對于業主維權的關注角度主要體現在以下方面：“公民權”角度、法律對于業主維權的促進與阻礙、業主維權與社區建設及引申的對于國家和社會關系的討論、業主維權的困境等四個方面。陳鵬將業主的權利分成了“建筑物區分所有權（物權）”、社區自治權、公民權[2]。吳曉林則指出，在業主維權的過程中，不管這種“行動性表達”能否成功，都將產生一種權利意識的增長或更改權利規則的結果[4]。目前學界對于法律在業主維權的實際作用存在三種爭論：促進、阻礙、不是決定維權成功的關鍵因素。陳鵬提出了業主法權抗爭的初步描述類型學，分別為“上訪維權”、“訴訟維權”和“立法維權”。劉子曦從行動者對法律作為概化的規章系統和作為具體化的組織機構的內部運行邏輯的理解出發，認為法律的霸權性話語、行動的生活經歷以及現有的制度設計配合法律意識中固有的張力限制了行動者[5]；他在另一篇文章中進一步指出，法律呈現出“維權武器”與“維權瓶頸”并存的二重屬性[6]。吳曉林則認為盡管業主維權具有“依法和以法”的特征，但是面對強大的對手，他們必須在法律之外動員更多的資源[4]。在業主維權和社區建設方面，郭于華和沈原認為代表國家力量末梢的居委會和街道辦、代表市場力量的房地產商和物業公司和代表社會力量的業主大會和業委會，這三種力量的復雜關系和較量構成了社區管理的基本形態。結合住房改革過程中產生的不同的產權形態，業委會成為社區建設的重要力量[7]。這三種力量博弈的結果則取決于國家在權利讓渡和權力維續上的平衡。至于業主維權的困境，主要集中在業主集體行動的困境[9]、政企共謀[10]及法律空間支持不夠[11]等。

（二）沖突升級理論

沖突即一個群體感受到自身利益受到反對或者被另一個群體消極影響的過程[12]。Rubin 等將沖突升級定義為沖突緊張程度的增加[13]。Pruitt和Rubin 指出沖突升級為：（1）沖突戰略由輕變重；（2）沖突事件增多；（3）沖突方執迷于斗爭；（4）目標轉換，從自我服務到懲罰對方[14]。

同時學者們發現，組織會以整合的方式對沖突做出反應，在組織機制方面，主要有以下三種觀點：第一，一系列組織機制如組織內的社會化和組織規范、思想和行為，這些對組織的社會化和規范化過程增強了組織凝聚力和行動力，可以對沖突迅速做出反應；第二，對由外部施加的侮辱和不公的集體性反思，對于對方形象的社會構建和傳播，會促使組織改變的現狀，積極尋找改變現狀的策略；第三，基于說明組織使用暴力的有用性及高尚性的神話構建的組織整合，阻礙了沖突一方的良好溝通和反饋，使自身導致沖突升級的行為合法化，更加可能使沖突向升級的方向發展。

社會沖突是一個由主觀因素和客觀因素造成的動態發展的過程，因此為第三方的介入創造了機會。Fisher R J（1991）根據沖突發展的不同階段提出了第三方的不同作用[20]；當社會中的群體產生沖突時，更多中立的組織就會與沖突的其中一方結盟從而分裂了社會并且切斷了原來存在的合作關系[21]。然而如果沖突一方對相應力量加以利用時，沖突方的整合會受到影響，沖突就會升級[22]。

綜上，已有的關于業主維權的研究并沒有對業委會的成立這一重要維權過程進行細致的過程研究，而是將業主等社會力量、房地產公司和物業公司等市場力量以及政府進行主體分類來對業主維權進行探討。所以，筆者引入沖突升級的理論視角，對業主維權尤其是業委會成立階段的沖突發展進行細致的微觀研究。

本文主要采用案例研究，所使用的資料是筆者2016年和2017年在B市收集的，主要包括以下三個部分：對B市多個小區的田野調查資料；對業主維權專家的訪談資料；各小區公眾號內容。筆者根據業委會成立的過程，分成了兩個重要的階段，考察了在業委會成立過程中雙方應對沖突的策略和第三方對沖突的影響。

三、業委會成立過程中雙方沖突發展分析

本文根據B市的《物業管理暫行辦法》和業委會成立過程的田野調查，按照沖突出現的集中程度，將業委會成立分為兩個階段：從發起到籌備組成立、從籌備組成立到業委會成立及備案，具體為發起成立業委會-成立籌備組-成立業委會（籌備組整理小區清冊-管理規約、議事規則制定-組織選出業委會候選人-組織投票）-備案。

（一）在業委會成立的過程中，沖突不斷升級

當業主意識到自己的權益遭受到房地產公司和物業公司（以下統稱“物業公司”）的侵害，在與物業公司談判或投訴未果后采取集體行動，決定向街道辦申請成立業委會受到物業公司阻撓，具體體現為物業公司拒絕提供必需的交付資料，之后組建籌備組時和物業爭奪籌備組名額，到公示的公告總是被物業持續撕走，再到籌備組準備小區清冊時得不到物業公司的配合即物業公司拒絕提供或者提供虛假信息，直到很多業委會在成立之后隨即陷入訴訟的旋渦。業主與房地產、物業公司的沖突由輕到重，由原來小區內的利益爭奪到最后走上法庭。

（二）業主和市場主體的整合程度對沖突結果具有重要影響

在這個沖突過程中，業主和物業公司、房地產公司等市場主體的意識、思想、情感和計劃都受到了對方的影響。雙方對各自資源的整合程度影響了沖突結果，即沖突是螺旋上升或是以一方成功另一方失敗結束。

在整個業委會成立的過程中，業主力量和市場主體力量對比懸殊，一個是松散的組織，需要業主維權積極分子贏得其他業主的信任、整合業主資源和力量，并在自身的工作生活之余籌備業委會，業委會的成立期間還會遭受物業阻撓甚至威脅的壓力。相比之下，物業公司則不僅組織有序嚴密而且有物業管理協會作為支撐，其相比于業主組織來說雄厚的經濟實力也使得物業公司有更多的資源在這個沖突中贏得勝利。但是整個業委會的成立過程卻是業主主導，物業公司根據業主的行動采取相應的行動策略。雙方對于對方行動策略的應對貫穿了業委會成立的始終。

隨著業委會成立的推進，雙方的反思及根據對方的行動策略做出的反應使得沖突螺旋上升，雙方的整合能力、力量對比和對策的采取造成的沖突結果主要包括三種：業主維權失敗且新一輪的維權開始；業主維權成功并聘用了新的物業公司，在這種情況下，業主對物業公司的監督能力大大提升；業主維權成功并繼續與原有物業公司合作，原物業公司管理規范化。

（三）街道辦和居委會：不僅僅是第三方

按照《物業管理條例》第十條規定，“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”由此可知，在業委會成立的過程中，基層政府是沖突發展過程的重要第三方，對于基層政府來說，“一方面處于自上而下的壓力型體制的末梢，另一方面又要對自下而上的民眾訴求做出回應”[25]。學界對于街道辦和居委會在業主維權尤其是業委會成立過程中的作用的看法也比較一致，認為基層政府會阻礙業委會的成立至少不會太支持，一方面因為與物業企業之間有利益關聯，另一方面因為街道和居委會工作人員擔心業主組織的建立降低他們在小區中的權威和對社區事務的控制力[25][3][10]；再者，出于維穩的考慮[25]，基層政府也不太愿意支持業委會的成立，但是如果沖突得不到有效解決，一旦沖突升級則更加不可控制，所以基層政府在沒有涉及到與房地產公司、物業公司的利益關系時，通常會采取不反對不支持的態度，這在街道辦爭取對業委會的控制，在籌備組組長的確定和業主大會投票以及備案上尤其明顯，因此，應該看到基層政府組織的多重角色。

四、總結討論

作為業主維權重要前提的業委會的成立過程是業主和市場主體沖突不斷發展乃至升級的過程，期間作為第三方的政府被牽涉進來，三方圍繞業委會的成立在對己方和對方的行動進行分析反思的同時，采取相應的策略，整合自己的資源使得自己的利益需求得到滿足，同時也使得沖突由輕到重、沖突事件不斷在增多。值得注意的是，業主和市場主體的組織力量對比懸殊使得業主維權成功的困難較大，換句話說，業主維權的成功一定依賴于業主的成功整合，這不僅需要業主組織化，更需要懂法律、有策略的熱心的業主維權代表的引領，也離不開業主維權組織之間不斷地交流經驗、互相學習。街道辦和居委會最初作為沖突的第三方被卷進來，然而研究發現，他們在一些環節是沖突的重要一方，也有自己的利益立場。

通過引入沖突升級的理論，本文具體探討了業委會的成立過程。研究沖突是為了更好地解決沖突，組織內的整合程度、沖突雙方充分且持續的信息交流以及第三方的適當干預是沖突解決的必要條件。出于勝利的需要，沖突雙方會主動尋找同盟，理想的第三方應該是中立的，因此很多學者也認為政府應該是中立的，應該是主持公平正義的那一方，然而，也應該注意到這個第三方也是理性主體，從實際政府的利益需求來看這個沖突的解決更有意義。

本文只討論了業委會成立的研究過程，而業主維權貫穿了業主利益受損、業委會成立及業委會成立后的運作及與物業關系的處理。隨著越來越多的業委會成立，其成立后，選聘與監督物業公司，對于業委會和居委會的不同定位和角色探討以及業委會如何運作和持續贏得業主的信任、保證業主參與治理的積極性逐漸成為應重點加以研究的問題。此外，本文只調研了B市的情況，由于全國各個省市根據《物業管理條例》制定了不同的執行辦法，以至于一個省內各個市的業委會成立及管理情況也不盡相同，所以有必要進行大范圍的案例收集，擴大研究的適用性。

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（責任編輯：王珊珊）