小區住宅業主自治機構的法律性質研究

摘 要 隨著商品房住宅小區的興起，物業管理模式日趨成熟，小區的業主自治也成為越來越受到關注的話題。然而，在業主自治的概念在國內被提出了十幾年之后，業主自治機構卻仍然存在法律地位不清、性質不明等問題。本文將從程序法和實體法的角度入手，分析業主自治機構在我國法律的框架內的法律性質，并結合比較法上一些值得借鑒的做法，力圖給出切實可行的改善方案。

關鍵詞 業主自治機構 業主大會 業主委員會 法律性質

作者簡介：李幸潔，復旦大學法學院，本科生，研究方向：法學。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.265

一、 業主自治的界定

在現代社會，隨著城市化的發展和城市人口的急劇增加，人們的生存空間越來越有限，在這種情況下，建筑物逐漸由平地向高層發展，一棟建筑物被區分成多個空間并為多個住戶所有，這種現象被稱為“建筑物區分所有”，建筑物區分所有權人就是我們所說的“業主”。

基于建筑物區分所有權，業主享有一些基本的權利。業主作為商品房住宅小區 的一員，享有成員權，在物權法上體現為共同管理權。業主基于共同管理權，為了維護全體業主的共同利益，根據相關法律法規和管理規約，對共有部分和共同事務進行統一、民主的管理的制度即為業主自治。

近些年來，對于業主自治機構的法律性質學界一直存在爭議。本文希望在前人研究成果的基礎上，著重探討我國業主自治機構在我國當前框架下的法律性質。

二、業主自治機構的法律性質

在業主自治的過程中，業主自治機構是業主行使共同管理權的主要途徑，因此，業主自治機構的法律性質直接關系到其法律行為和法律后果，關系到每位業主的合法權益。因此，對業主自治機構的法律性質進行探討，結合我國實踐，借鑒和吸取國外相關領域的立法模式的經驗教訓，完善相關制度和立法，具有一定的現實需求。

我國的業主自治機構主要包括業主大會和業主委員會。但是我國《物權法》等相關法律法規都沒有對其法律地位做出明確表示，這就導致了在司法實踐中出現的一些司法不統一的現象。

業主自治機構的法律地位在比較法上有不同的規范方式：法人模式和非法人模式。法人模式有法國的共有人協會、美國的公寓所有人協會與我國香港的業主立案法團等。法人模式具有一定的優勢，即業主自治機構可以直接以自己的名義行使民事權利，承擔民事責任，因此其各項法律關系都更加明確。 由于其具有法人人格，因此有利于契約的訂立，其求償權也更容易得到保障。然而，對業主自治機構法律地位的探討不應該超過我國現有的法律框架，根據我國《民法總則》的規定，業主自治機構不是法人，這個后面會提到。

比較法上也有認為業主自治機構是非法人團體的，如我國臺灣地區的管理委員會、德國的住宅所有權人團體等。這些國家和地區的業主團體雖然不具有法人地位，但是通常都被賦予了特別的當事人能力，如德國的“無權利能力社團說”，認為業主團體是通過契約形成的共同體，雖然無權利能力，但是仍然具有程序上的起訴與應訴的能力，可以依照業主公約從事各項活動。又比如我國臺灣地區的“公寓大廈管理條例”規定了管理委員會具有當事人能力，但是不具有民事主體資格。而我國法律卻并沒有明確規定業主自治機構是否具有當事人能力。

（一）業主大會的主體資格辨析

1.實體法角度

實體法上，業主大會是否是民事主體，在學界仍有爭論。首先，我國的業主大會并不是法人，《中華人民共和國民法總則》規定，法人應該具有獨立的財產和獨立承擔民事責任的能力，而業主大會作為建筑物區分所有權人的聯合體，其財產屬于全體業主，也不能獨立承擔民事責任，顯然不具有法人地位。而業主大會有自己的章程和執行機關，可以以自己的名義開立住宅專項維修基金的賬戶，以自己的名義與物業服務企業簽訂物業服務合同，因此業主大會并不是全體業主的松散的集合，而是一個獨立的、穩定的社會組織。且根據《物權法》的規定，業主大會具有一定的職權，譬如對涉及全體業主的共有部分和共同事務的重大事項進行決議等，這些職權表明業主大會事實上具有一定的民事權利能力，其特征符合《民法總則》中規定的非法人組織，即雖然不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事法律活動。綜上，筆者認為業主大會是民事主體，屬于非法人組織。

2.程序法角度

在訴訟法上，業主大會是否具有訴訟主體資格，也存在一定的爭議。部分學者認為業主大會雖然是民事主體，但不具有獨立的訴訟主體資格，這是因為成立業主大會的目的在于管理業主的共同事務和共有財產，而不是從事經營性活動，并且由于業主大會沒有獨立的財產，所以無法獨立承擔民事責任。 對此，筆者認為，業主大會應當具有訴訟主體資格。

一方面，沒有獨立的財產不代表其不具有民事責任能力，因為業主大會是全體業主的集合，所以當發生法律責任時業主大會可以用全體業主的共有財產來承擔。

另一方面，訴訟權利能力和民事權利能力應該有內在的、相輔相成的一致性，既然前面已經論證了業主大會具有一定的民事權利能力，那其必然在參與社會生活的過程中會和其他民事主體發生這樣那樣的關系，產生這樣那樣的糾紛，鑒于此，如果不賦予業主大會訴訟主體資格的話，其在各種民事關系中產生的糾紛就得不到有效的解決，從而出現民事主體與訴訟主體相悖離的局面。

因此，從訴訟便利的角度來說，民事訴訟法應該賦予業主大會以當事人，使其能夠以自己的名義起訴或應訴，方便其解決糾紛，維護業主的合法權益。

此外，《物權法》第七十八條規定，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。這意味著，業主可以起訴業主大會或者業委會，請求法院撤銷其做出的侵害業主權益的決定。換句話說，這一修改相當于間接承認了業主大會及業委會具有被告資格。

不過，實務中出現的物業管理糾紛中的原告一般是業主委員會，而非業主大會，這是因為業主大會作為龐大的業主的集合體，不太可能直接對侵權者進行訴訟，而一般由其代表機構——業主委員會代替其參與訴訟。

（二）業主委員會的主體資格辨析

業主委員會作為業主大會的代表機構和執行機構，如同董事會之于公司，因其不具有獨立資產和獨立意志，因此筆者認為實體法上不能稱其為民事主體。其道理就如同我們常說公司作為法人，是民事主體，但是卻不能說其董事會具備民事主體資格。

此外，程序法上，業委會是否可以以自己的名義起訴和應訴，也是一個有爭議的問題。筆者認為盡管法律上沒有明確規定業委會具有訴訟主體資格，但是為了賦予業主團體與物業公司等機構以平等的民事訴訟地位，應當特別賦予業主委員會以原告和被告資格，以更好地保護業主的合法權益。

在司法實踐中，法院早已承認了業主委員會的訴訟主體資格。最高人民法院于2005年作出的《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》（[2005]民立他字第8號）認為，業主委員會和他人發生民事糾紛的，具有被告資格。2009年頒布的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》則規定，業主委員會請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持。相當于承認了業委會的原告資格。

由上述復函、司法解釋以及公報案件可以看出，最高人民法院在實踐中實質上承認了業主委員會的訴訟主體資格，認為業主委員會可以代表業主進行民事訴訟活動，所產生的民事責任由全體業主承擔。

當然，這并不意味著可以因此隨意賦予業委會當事人能力。業主委員會的權力來源于管理規約，其職能在于維護業主的共同利益，因此只有在業主大會賦予的職權范圍內且涉及到業主的共同利益的事項上，業委會才能被賦予訴的資格。

三、業主自治制度的改進和完善

（一）明確立法中對業主自治機構法律性質的規定

通過前面對業主大會和業委會法律地位的辨析，筆者建議，應該在《物權法》上明確規定業主大會和業委會是否具有民事主體資格以及是否可以成為原告、被告。至于應該如何規定，筆者認為業主大會屬于《民法總則》上的“非法人組織”，具有當事人能力；而業主委員會作為業主大會的代表機構，雖具有訴訟主體資格但還不是民事主體，以免突破我國當前的法律框架。明確這一問題之后，業委會能否成為物業服務合同的一方主體的問題也將迎刃而解。

（二）完善業主自治機構的法律責任

業主自治機構在民事法律關系中所涉及的法律責任也應當得到明確。因為業主委員會不具有民事主體資格，因此業主委員會出現侵權行為的，如侵害業主的住宅權、物業公司名譽權等的，其責任應當由業主大會承擔，業主大會的財產不足以承擔的，由全體業主承擔連帶責任。但如果業委會的行為超出了管理規約賦予的職權范圍，法律責任應由侵權的業委會成員個人承擔。業主委員會在物業服務合同中出現違約行為的，其責任由業主大會承擔，業主大會財產不足以承擔的，由全體業主承擔連帶責任。當然，如果業委會的行為超越了管理規約授權范圍，違約責任則由違約的業委會成員個人承擔。

注釋：

本文所稱“小區”指商品房住宅小區。

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