產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位研究
——以寧波市為例

胡建民

上海房德科創(chuàng)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 上海 200092

正文：

隨都市工業(yè)的迅速成長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為城市發(fā)展的重要組成部分。成功的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)，需要產(chǎn)業(yè)、客戶(hù)、產(chǎn)品、服務(wù)的系統(tǒng)策劃。其中，產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)、服務(wù)的載體，是產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)的落腳地，也是關(guān)鍵。產(chǎn)品定位，往往決定了園區(qū)的成敗。產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品類(lèi)型多樣，包括廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、獨(dú)棟辦公樓、公寓、配套商業(yè)等。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品一直是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位非常青睞的產(chǎn)品，但由于目前市場(chǎng)上不同獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的去化速度相差很大，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)的難點(diǎn)。因此，對(duì)產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的定位研究，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位難點(diǎn)

1、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品類(lèi)型

按照用途分，市場(chǎng)上主要有三種獨(dú)棟辦公產(chǎn)品。一是類(lèi)住宅產(chǎn)品，單層面積小，面積區(qū)間為300㎡至500㎡，一層面積200㎡以下。設(shè)置客梯，一般不設(shè)地下車(chē)庫(kù)。總價(jià)低，底層為辦公或會(huì)客區(qū)域，樓上居住。二是廠(chǎng)辦一體產(chǎn)品，面積較大，總面積在1000㎡以上，一層面積在300㎡以上，設(shè)置貨梯，有的會(huì)增加客梯，不設(shè)置地下停車(chē)。辦公和廠(chǎng)房上下布置，或前后布置。三是獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，面積從500㎡至1200㎡，一層面積100㎡至300㎡之間，一般設(shè)置客梯，有的還會(huì)有地下車(chē)庫(kù)。主要功能為辦公和會(huì)務(wù)接待。一般有會(huì)所，甚至占較大比重。

2、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

獨(dú)棟辦公產(chǎn)品有兩方面優(yōu)勢(shì)。一方面使用方便。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，一般只有一個(gè)業(yè)主，滿(mǎn)足了私密性和獨(dú)立性要求，可以方便的根據(jù)業(yè)主進(jìn)行功能調(diào)整。另一方面品質(zhì)較高。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，主要針對(duì)高端客戶(hù)。無(wú)論是外立面和內(nèi)部裝修等方面，都比一般廠(chǎng)房標(biāo)準(zhǔn)高。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品往往成為園區(qū)的品質(zhì)代表。

3、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位難點(diǎn)

首先是規(guī)劃設(shè)計(jì)難點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)園園區(qū)一般有容積率下限，獨(dú)棟辦公產(chǎn)品能夠排出的數(shù)量有限。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品如果品質(zhì)要求較高，配置花園，獨(dú)立院子，將拉低容積率。如果做成聯(lián)排或多拼，缺少公共空間，降低品質(zhì)，影響價(jià)格。

其次是政策管理難點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)園有稅收要求。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，如果作為類(lèi)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售，本身無(wú)法產(chǎn)生有效稅收，則就要求其他項(xiàng)目產(chǎn)稅能力提升。同時(shí)，有的地方政府對(duì)最終使用方有較強(qiáng)限定，例如要求使用方必須是總部企業(yè)，這就在一定程度上限制了目標(biāo)客戶(hù)范圍，也就影響了去化速度。

二、產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)

1、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品市場(chǎng)總體情況

寧波市產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)純獨(dú)棟辦公項(xiàng)目較少，布局較為分散。截至2018年10月，在筆者調(diào)研的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中僅有創(chuàng)E慧谷、創(chuàng)新128和八駿灣等三處具有獨(dú)棟辦公產(chǎn)品（見(jiàn)表1）。其中八駿灣的獨(dú)棟辦公產(chǎn)品總面積較大，總價(jià)較高。獨(dú)棟產(chǎn)品具有一定的稀缺性，其他產(chǎn)業(yè)園均以寫(xiě)字樓裙樓為主，項(xiàng)目辦公品質(zhì)不高。

表1 寧波市主要園區(qū)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品情況表（截至2018年10月）

2、獨(dú)棟辦公目標(biāo)客戶(hù)

政府主導(dǎo)園區(qū)具有大型企業(yè)入駐，但仍以中小型孵化企業(yè)占主導(dǎo)地位，企業(yè)主導(dǎo)園區(qū)均以中小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在貿(mào)易，電子商務(wù)，科創(chuàng)公司和新材料等新興產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)e慧谷是和鎮(zhèn)海區(qū)政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)，形成了大量高品質(zhì)創(chuàng)意企業(yè)的聚集地，入駐企業(yè)中，動(dòng)漫及軟件公司6家，電子商務(wù)公司3家，文化傳媒公司3家，新能源新材料3家，其他包括生物技術(shù)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)、檢測(cè)、農(nóng)業(yè)技術(shù)等。八駿灣以企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，有萬(wàn)科、華創(chuàng)、上海外服、一覽英才、午馬獵頭等企業(yè)入駐。

3、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品類(lèi)型

產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品以辦公為主，面積區(qū)間集中在600㎡-1200㎡。寧波創(chuàng)E慧谷36座獨(dú)棟辦公，每2棟成一列，每棟都有獨(dú)立的交通空間，每棟有5-7個(gè)地上停車(chē)位。瓷磚立面，5+1層設(shè)計(jì)，豐富的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)空間，主軸景觀(guān)綠化水系。創(chuàng)新128以600㎡-1000㎡高品質(zhì)庭院式企業(yè)公園為主，一層庭院，二、四層空中花園，頂層挑高4.2-5.9米，可自由拆分組合的LOFT設(shè)計(jì)，可按需分割成兩層。每戶(hù)不低于4個(gè)專(zhuān)屬車(chē)庫(kù)。八駿灣主導(dǎo)花園式生態(tài)獨(dú)棟辦公概念，配套國(guó)際時(shí)尚餐廳，獨(dú)棟雙層寫(xiě)字樓，單層層高6.6米。

4、獨(dú)棟辦公園區(qū)服務(wù)與政策

政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園具有一定的稅收優(yōu)惠政策和企業(yè)扶持政策，企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園均無(wú)特殊明顯政策傾向。為吸引知名企業(yè)入駐園區(qū)，江東區(qū)出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)政策，對(duì)新引進(jìn)的國(guó)內(nèi)外知名人才服務(wù)企業(yè)提供財(cái)政補(bǔ)貼、辦公租賃補(bǔ)貼等多重政策扶持。參照按照寧波市區(qū)域企業(yè)基礎(chǔ)政策服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，部分企業(yè)主導(dǎo)園區(qū)甚至有稅收要求。和政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)的創(chuàng)E慧谷，每一個(gè)購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)e慧谷獨(dú)棟總部樓的企業(yè)，均可享受該總部樓的獨(dú)立冠名權(quán)，入駐企業(yè)享受政府系列服務(wù)和優(yōu)惠政策。企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新128，則聘請(qǐng)了浙江綠城物管，打造品牌商務(wù)管理。企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的八駿灣聘請(qǐng)了國(guó)際物管專(zhuān)家仲量聯(lián)行及安甬物業(yè)的服務(wù)。

5、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)

寧波市場(chǎng)上的獨(dú)棟寫(xiě)字樓產(chǎn)品當(dāng)前市場(chǎng)均在10000元/㎡以上，整體去化良好，市場(chǎng)存量不高，租金集中在1元/㎡/天。產(chǎn)業(yè)園的獨(dú)棟辦公項(xiàng)目，價(jià)格與寫(xiě)字樓產(chǎn)品相差較大，均價(jià)在7000元/㎡。由于面積較大，早期去化速度較慢，近期有加快趨勢(shì)。去化速度主要跟總面積相關(guān)，面積小則去化快。單層面積大，層數(shù)高，則去化較慢。寧波創(chuàng)E慧谷，面積700㎡——1000㎡之間，共36棟，已經(jīng)全部售出，均價(jià)在7000元/㎡左右。創(chuàng)新128以商務(wù)型庭院式類(lèi)獨(dú)棟建筑為主，面積650㎡——1250㎡之間，165棟獨(dú)立單體建筑(類(lèi)獨(dú)棟建筑)，截至2018年10月，僅有3套剩余，均價(jià)為9000元/㎡左右。八駿灣獨(dú)棟寫(xiě)字樓面積3000㎡，去化較慢。

三、產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位思考

1、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位原則

總結(jié)寧波市場(chǎng)的辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)特征，本文提出兩個(gè)產(chǎn)品定位原則。

一是以政策要求為依據(jù)。很多開(kāi)發(fā)商和投資者喜歡的類(lèi)住宅獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，在寧波市場(chǎng)上很少見(jiàn)到，主要原因就是政策調(diào)控的結(jié)果。政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)值、稅收要求較高，前期會(huì)對(duì)入駐園區(qū)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核，將企業(yè)補(bǔ)貼與稅收掛鉤的政策導(dǎo)向一定程度上限制了投資炒作行為。在建設(shè)管理方面，政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的建筑密度、容積率和產(chǎn)值面積，都設(shè)置了最低的標(biāo)準(zhǔn)要求。相對(duì)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公面積大、建筑密度高，私密性較差，更適合作為研發(fā)辦公或廠(chǎng)辦一體來(lái)使用。很多精于住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者設(shè)計(jì)院，雖然有很好的意愿，規(guī)劃了小面積、低密度、高公共空間的類(lèi)住宅產(chǎn)品，但囿于政策，基本無(wú)法落地實(shí)施。

二是以企業(yè)需求為導(dǎo)向。所有的物業(yè)產(chǎn)品，都必須滿(mǎn)足客戶(hù)的使用需要。這一點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品上，體現(xiàn)的尤為明顯。產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的使用者為企業(yè)，不同企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的需求是不同的。尤其是當(dāng)有一部分加工需求時(shí)，體現(xiàn)的更加明顯。機(jī)械加工類(lèi)企業(yè)，層高一般在5米以上，有行車(chē)需求的，高度更要求8米以上。生物醫(yī)藥、軟件等企業(yè)，對(duì)單層層高要求較低，基本上4米就可以滿(mǎn)足大多數(shù)需要。同時(shí)，在單層面積上，也有一定要求。需要運(yùn)貨的企業(yè)，單層面積要求300平方米以上。另外，面積過(guò)大或?qū)痈哌^(guò)高，會(huì)造成造價(jià)的增加，也增加了去化的難度。在寧波曾發(fā)生過(guò)某產(chǎn)業(yè)園企業(yè)按照外地的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)層高和大面積的產(chǎn)品，但是由于片區(qū)客戶(hù)基本上用不到這么大的廠(chǎng)房，也不愿付出更高的總價(jià)，使得產(chǎn)品幾乎無(wú)人問(wèn)津，只得重新投資更改產(chǎn)品的失敗案例。

三是以區(qū)位為參考。產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位決定了產(chǎn)業(yè)園的交通條件、潛在客戶(hù)條件、公共服務(wù)設(shè)施配套的條件、和水、電等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的配套的條件。同時(shí)也決定了產(chǎn)業(yè)園未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展?jié)摿ΑＴ谶M(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，需要深入的思考。

2、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位思路

首先，確定開(kāi)發(fā)企業(yè)需求。客戶(hù)的要求是前提。對(duì)于快速回款為訴求的企業(yè)，產(chǎn)品定位以市場(chǎng)快速去化為主，盡量做銷(xiāo)售型產(chǎn)品，少做或不做運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品，產(chǎn)品面積以小面積為主。對(duì)于以?xún)r(jià)值最大化為戰(zhàn)略的企業(yè)，產(chǎn)品可以領(lǐng)先市場(chǎng)，前期產(chǎn)品如果去化速度慢，可以租賃，后期出售，甚至自用等待升值。

其次，明確目標(biāo)市場(chǎng)需求。獨(dú)棟產(chǎn)品物業(yè)，使用者最終為企業(yè)。目標(biāo)企業(yè)是什么行業(yè)的企業(yè)，什么規(guī)模的企業(yè)，有多少這樣的企業(yè)，都是必須明確的問(wèn)題。當(dāng)然，由于產(chǎn)業(yè)園辦公獨(dú)棟產(chǎn)品相對(duì)較少，目標(biāo)企業(yè)的數(shù)量較少，針對(duì)的客戶(hù)范圍也就相對(duì)有限。很多產(chǎn)業(yè)園招商部門(mén)，專(zhuān)門(mén)成立了大客戶(hù)部，進(jìn)行辦公獨(dú)棟產(chǎn)品招商。

再次，挖掘產(chǎn)業(yè)園自身優(yōu)勢(shì)。例如：產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)企業(yè)能否爭(zhēng)取最有利的政策支持，產(chǎn)業(yè)園所在區(qū)域是否有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是否有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是否同類(lèi)型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈等等都是產(chǎn)業(yè)園自身品質(zhì)體現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商如果有比較好的招商能力，所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)品質(zhì)較高，完全可以多建設(shè)獨(dú)棟產(chǎn)品。比如創(chuàng)E慧谷，由于依托寧波大學(xué)科技園，總部項(xiàng)目可以慢慢等待去化。

最后，選擇適合的產(chǎn)品。在企業(yè)自身訴求明確、市場(chǎng)需求清晰、產(chǎn)業(yè)園條件明晰的情況下，確定獨(dú)棟產(chǎn)品的總體布局、總面積、層高、外立面、裝修風(fēng)格、景觀(guān)配套、車(chē)位設(shè)置等細(xì)節(jié)內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)園獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓獨(dú)棟價(jià)格低，更要精細(xì)化，利潤(rùn)就體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和成本控制上。

3、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品定位建議

獨(dú)棟辦公產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)，以中小企業(yè)自用為主，行業(yè)集中在新型產(chǎn)業(yè)，區(qū)域主要為近郊區(qū)。因此，產(chǎn)品定位方面，要以控面積、控總價(jià)為主要特點(diǎn)。設(shè)計(jì)上，降低單層面積，增加陽(yáng)臺(tái)、綠化等贈(zèng)送面積，提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比。部分客戶(hù)有一定加工需求，因此層高和柱距相對(duì)一般建筑產(chǎn)品更高、更大，但低于普通廠(chǎng)房。同時(shí)，要密切關(guān)注政府政策，如果有單棟建筑的產(chǎn)值要求，則需盡量少做獨(dú)棟辦公產(chǎn)品。