昆明市住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展途徑探究

柳青

[摘 要]早在2016年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中提出培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體措施，其中一條便是完善公共租賃住房，推進(jìn)公租房貨幣化及公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。文章通過實(shí)地調(diào)查，對(duì)昆明市公租房進(jìn)行滿意度分析，從公共租賃住房角度提出完善住房租賃市場(chǎng)的措施。

[關(guān)鍵詞]住房租賃市場(chǎng)；公租房；滿意度分析；主因子分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.022

1 引 言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化率提高，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，中低收入群體承擔(dān)著較大的居住壓力。近年來國(guó)家開展保障性住房建設(shè)，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，一方面保障中低收入群體居住權(quán)益，另一方面間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。昆明市作為云南省省會(huì)，人口較多、房?jī)r(jià)較高，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)迫在眉睫。然而昆明市2016年后不再新建公共租賃住房，目前已建成的公租房使用效率不高，空置較多，分析其原因并提高使用效率進(jìn)而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展十分必要。

居住滿意度是一個(gè)重要指標(biāo)，可以通過住戶的主觀感受分析住房需求，改善居住環(huán)境，進(jìn)而提高公租房使用效率，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

住房租賃市場(chǎng)針對(duì)三類人群：一是低收入人群；二是暫時(shí)買不起住房的人群，如高校畢業(yè)生；三是工作不固定的流動(dòng)人群，如短期外派的人員。公共租賃住房作為住房保障制度的重要一環(huán)，需要供給方與需求方共同參與。供給方主要是政府直接或間接提供公共租賃住房，需求方主要是特定人群的住房需求。兩個(gè)參與者都與住房租賃市場(chǎng)有關(guān)系，供給方由于公共租賃住房的福利屬性對(duì)住房租賃市場(chǎng)有一定的影響，但其使用效率也受到整個(gè)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀影響。而需求方一方面依賴于住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行；另一方面受制于租賃市場(chǎng)。可見，公共租賃住房對(duì)住房租賃市場(chǎng)有促進(jìn)作用，提高公共租賃住房使用效率有利于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

2 問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析

問卷分為兩個(gè)部分：總體滿意度和基本情況。總體滿意度包括申請(qǐng)滿意度、分配滿意度、房屋內(nèi)部滿意度、配套設(shè)施滿意度、物業(yè)滿意度等；基本情況包括收入、租金、政策了解度等。針對(duì)每個(gè)題項(xiàng)，采用李克特5級(jí)量表形式，分別由低到高賦1～5分進(jìn)行量化。本研究主要調(diào)查昆明市公租房滿意度，選取了昆明市內(nèi)8個(gè)公租房小區(qū)作為調(diào)查對(duì)象，調(diào)查共發(fā)放問卷600份，有效問卷568份。

2.1 描述性統(tǒng)計(jì)

本次調(diào)查男女占比分別為43.39%和56.61%，處于18～65周歲占比88.89%，本市與非本市戶口占比56.26%和43.74%，專科及以上學(xué)歷占比39.86%。公租房整體滿意率達(dá)66.14%，不滿意率為8.82%，影響公租房選擇的因素主要是交通、租金和環(huán)境。對(duì)物業(yè)滿意的租戶僅43%，主要因?yàn)閷櫸飭栴}及物管人員服務(wù)不到位。77%的租戶對(duì)申請(qǐng)過程和分配過程滿意，一半以上租戶對(duì)公租房政策十分了解。55.2%的租戶表示對(duì)周邊配套滿意，但對(duì)住房使用滿意的租戶不到一半，多數(shù)人表示房屋質(zhì)量較差。

2.2 信度分析

信度主要是用于評(píng)價(jià)問卷的精確性、穩(wěn)定性和一致性。信度越高，代表同一量表內(nèi)不同題項(xiàng)所測(cè)量到的分?jǐn)?shù)受到誤差的影響越小。問卷調(diào)查的結(jié)果采用SPSS 21.0的Cronbachs Alpha系數(shù)來檢測(cè)調(diào)研結(jié)果的可信程度。Alpha系數(shù)為0.657，大于0.5，說明本研究調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)具有較高的信度。

2.3 因子分析

因子分析的核心是降維，是以最小的信息丟失，將眾多原始變量濃縮成少數(shù)幾個(gè)因子變量，使因子變量具有較強(qiáng)的可解釋性的一種多元統(tǒng)計(jì)分析方法。在SPSS 21.0中采用主成分分析法進(jìn)行探索性因子分析，采用最大方差進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)。總量表KMO值為0.715，效度較高，顯著性概率小于1%，說明量表適合做因子分析。

在進(jìn)行因子分析時(shí)發(fā)現(xiàn)第一個(gè)主成分因子與大部分的變量相關(guān)性程度都較高，含義較為模糊，因此要對(duì)因子進(jìn)行荷載矩陣旋轉(zhuǎn)，通常選用最大方差法，從而使得每個(gè)因子的水平產(chǎn)生更大的差異，以更好地判別單個(gè)因子與主成分因子的關(guān)系，以簡(jiǎn)化對(duì)因子的分析。經(jīng)過SPSS中的荷載矩陣旋轉(zhuǎn)計(jì)算后，結(jié)果如表2所示。

2.4 模型確定與回歸結(jié)果

文章對(duì)問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，分析各因素對(duì)小區(qū)總體滿意度的影響情況。根據(jù)回歸結(jié)果，回歸存在異方差，經(jīng)加權(quán)最小二乘法修正后，最終結(jié)果如表3所示。

主因子F1、F2、F4均通過檢驗(yàn)，表明對(duì)整體滿意度有影響，且成正相關(guān)，在其他條件不變情況下，每增加一個(gè)單位，整體滿意度分別增加0.399、0.271、0.066。主因子F3與雖整體滿意度成反相關(guān)，值得注意的是，主因子F3的p值大于置信度0.05，未通過檢驗(yàn)，表示F3對(duì)滿意度影響不顯著。

各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)總體居住滿意度的影響系數(shù)等于其在因子變量線性回歸分析中的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)乘以在對(duì)應(yīng)因子變量中的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)，具體結(jié)果如表4所示。

3 模型結(jié)論

住房服務(wù)是影響租賃市場(chǎng)的主要因素。住房服務(wù)包括配套設(shè)施、住房?jī)?nèi)部使用和物業(yè)管理。由表4可知，周邊配套滿意度、房子內(nèi)部使用滿意度、物業(yè)管理滿意度對(duì)整體滿意度存在正相關(guān)，且影響程度依次遞減。

準(zhǔn)入機(jī)制對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作用較大。準(zhǔn)入機(jī)制包括分配過程滿意度、申請(qǐng)過程滿意度。由于這兩項(xiàng)也成正相關(guān)，因而提高申請(qǐng)系統(tǒng)運(yùn)行效率對(duì)于促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展有著積極影響。

租金與政策了解度對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展有顯著影響。租金與整體滿意度存在負(fù)相關(guān)，而政策了解程度與整體滿意度正相關(guān)，合理定價(jià)及政策深入程度能夠發(fā)揮公租房作為惠民政策的作用。

4 發(fā)展租賃市場(chǎng)的途徑

4.1 完善配套設(shè)施提高住房質(zhì)量

根據(jù)調(diào)查情況，目前昆明市公租房地段較偏，房屋質(zhì)量較差。周邊配套如公交、醫(yī)院、銀行、學(xué)校較少，出行成本較高，生活設(shè)施不便；而房屋漏水、墻皮脫落等質(zhì)量問題使得居住體驗(yàn)較差。因而本該享受公租房的人群不得不租其他商品房，從而導(dǎo)致公租房空置嚴(yán)重，使用效率較低。完善公租房周邊配套以及提高住房質(zhì)量能夠提高公租房使用效率，減少空置，從而盤活部分房源，使住房租賃市場(chǎng)上保障性住房與商品住房平衡發(fā)展。

4.2 簡(jiǎn)化申請(qǐng)、分配程序，完善退出機(jī)制，提高運(yùn)行效率

雖然在公租房申請(qǐng)、分配程序上滿意度較高，但是仍舊有相當(dāng)租戶反映申請(qǐng)手續(xù)復(fù)雜，等待時(shí)間過長(zhǎng)，透明度低，公平性難以確保。另外在退出機(jī)制上缺少相關(guān)規(guī)定，對(duì)于那些已經(jīng)不符合條件卻依然享受保障性住房的租戶來說，政府缺乏相應(yīng)的強(qiáng)制手段使其退出，使得公租房運(yùn)行效率降低。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)必須確保租賃效率，經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)不符合公租房租賃要求的租戶必須迅速退出，同時(shí)滿足公租房租賃要求的租戶迅速進(jìn)入，使得公租房盡可能不處于空置狀態(tài)，進(jìn)而與商品性住房一同確保住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定與效率。

4.3 降低空置率，發(fā)展多種租賃形式

目前昆明市公租房空置較為嚴(yán)重，在保證其保障性性質(zhì)的前提下，探索不同的租賃方式與形式（例如針對(duì)年輕群體的長(zhǎng)租模式、單身公寓等，針對(duì)老年群體的養(yǎng)老公寓等），從居住舒適度、物業(yè)管理的有效性、配套設(shè)施的針對(duì)性（例如健身房、桌游、老年大學(xué)等）針對(duì)某一群體提升吸引力，從而降低空置，提高使用效率，促進(jìn)租賃市場(chǎng)多元化發(fā)展。

4.4 加強(qiáng)政策解讀，轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)觀念，落實(shí)“租售同權(quán)”

中低收入群體中有一部分人文化水平較低，對(duì)政策不了解，不清楚保障性住房的申請(qǐng)條件。因此有必要通過居委會(huì)、村委會(huì)、工作單位等幫助該部分人群了解政策，在申請(qǐng)、分配過程中加強(qiáng)引導(dǎo)，促使其有機(jī)會(huì)入住公租房。另外，由于我國(guó)傳統(tǒng)觀念影響，大多數(shù)人認(rèn)為買房?jī)?yōu)于租房，同時(shí)“租售不同權(quán)”問題存在已久。要促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，就必須讓租房者也享受到教育、醫(yī)療等權(quán)利。

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