淺談京津冀協(xié)同發(fā)展之下承德市房地產(chǎn)發(fā)展

白相國（河北民族師范學院，河北 承德 067000）

一、前沿

自從2014年2月26日習近平總書記要求“打破京津冀一畝三分地思維”開始，到國務院成立“京津冀協(xié)同發(fā)展領導小組”，短短的幾個月期間北京周邊城市房價開始迅速攀升，首先離北京地處一個小時交通圈內(nèi)的廊坊市、固安、香河、大廠、涿州、懷來等地的房價紛紛上漲接近每平米10000元。離北京1.5小時交通圈內(nèi)的興隆、武清、寶坻、勝芳、霸州、雄縣等地房價也跟著上漲。離北京地處2小時交通圈內(nèi)的石家莊、唐山、張家口等地房價現(xiàn)出上漲趨勢。正所謂政策還沒執(zhí)行房價先向北京靠攏了。

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展政策推進進程，周邊城市的房價更是飛速上漲，離北京地處一個小時到一個半小時交通圈內(nèi)的房價已經(jīng)超過20000元／m2大關，離北京地處兩個小時以上交通圈內(nèi)的城市房價早已超過10000元／m2大關，并不斷暴漲。這期間各地政府不斷出臺限購政策、限賣政策來實施宏觀調(diào)控，有效地控制了房地產(chǎn)價格。

其中有一個城市是例外，這個城市就是承德市，它是屬于離北京一個小時交通圈內(nèi)，但其房地產(chǎn)價格上漲速度與其它地區(qū)不同，比較緩慢。雖然承德地區(qū)的房地產(chǎn)價格也不斷上漲，但速度上遠遠不及其它京津冀地區(qū)。2016年末承德市房地產(chǎn)價格才接近10000元／m2。同一時期其他京津冀地區(qū)房地產(chǎn)價格已經(jīng)接近20000元／m2。本文基于承德市的投資情況、土地開發(fā)情況、以及房地產(chǎn)行情來分期房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，并同時分析京津冀協(xié)同發(fā)展背景之下承德市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

二、京津冀協(xié)同發(fā)展大背景之下承德市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、承德市房地產(chǎn)開發(fā)與投資情況

根據(jù)近八年的《承德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)，分析承德市建筑行業(yè)的發(fā)展情況，如表1所示。

表1承德市近幾年建筑行業(yè)發(fā)展情況

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從近八年的發(fā)展情況來看，承德市建筑業(yè)增加值逐漸增長到2017年為止翻了2010年的一倍左右。建筑企業(yè)不斷增多2015年為止有201家企業(yè)，2017年減少十幾家。全年固定資產(chǎn)投資額每年以7%左右的速度增長，相應的房地產(chǎn)投資額也12%的速度增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資2015年下滑到131.5億元，到了2017年突然上升到152.9億元。

相比投資額，房屋建筑施工面積2010年的1177.8萬平方米開始不斷減少2013年849.4萬平方米最低點，2014年突然漲到了1014.4萬平方米，但2015年開始又下降。房屋建筑竣工面積2010年開始一直上漲到424.5萬平方米，從此以后一直下降到了286.2平方米。商品房屋銷售面積不斷上漲2016年到了350萬平方米，2017年稍微下降325.97萬平方米。

從以上分析出，城鄉(xiāng)建設和房地產(chǎn)投資也不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資也不斷上漲。但相應的房屋建筑施工面積不斷減少，竣工面積也不斷減少，2014年上漲了一些，但隨后不斷減少，相比竣工面積商品房銷售面積不斷增多。投資額不斷投入市場從而引起房屋價格的上漲。2014年商品房銷售面積突然上漲是因為京津冀協(xié)同發(fā)展政策剛開始出臺，但出售面積不多。隨之商品房銷售面積下降是因京津冀協(xié)同發(fā)展政策沒起到多大作用。2016年突然商品房銷售面積突然上漲，因受到北京地區(qū)的購買房屋炒房熱潮轉(zhuǎn)移到承德地區(qū)的原因。承德地區(qū)的房地產(chǎn)價格突然上漲。商品房銷售面積不斷上漲，但相應的房地產(chǎn)開發(fā)面積減少或沒變，因而更加加速了房地產(chǎn)價格上漲速度。

2、承德市房地產(chǎn)行情情況

隨著京津冀一體化進程，承德市的經(jīng)濟發(fā)展進入加速進程。房地產(chǎn)市場收到北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)價格急速上漲。一度達到了無法控制的局面。從以下的圖表中可以分析出價格變化。

表2房地產(chǎn)價格趨勢

從圖表中可以看出，房地產(chǎn)價格2016年上半年為止緩慢上漲，但2016年下半年開始房地產(chǎn)價格快速上漲，到2017年上半年時，平均價格已經(jīng)接近9000元/m2,短短半年多的時間內(nèi)，房地產(chǎn)平均價格上漲度為4000元/m2以上。這表明本地地區(qū)購買房屋需求不斷增加的同時，迎來了京津冀地區(qū)部分資金投入房地產(chǎn)市場的原因造成的。

三、未來發(fā)展趨

經(jīng)過承德市政府部門的宏觀調(diào)控之下，承德市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入穩(wěn)定發(fā)展階段。從2018年初開始到現(xiàn)在為止，房屋價格不漲不減。作者認為承德市的房地產(chǎn)價格有上升的空間。這個上升的空間來自京津冀協(xié)同發(fā)展的政策。

從京津冀協(xié)同發(fā)展的目標是來說，京津冀協(xié)同發(fā)展的近期目標為2017年為止有序疏解北京非首都功能取得明顯進展，在符合協(xié)同發(fā)展目標且現(xiàn)實急需、具備條件、取得共識的交通一體化、生態(tài)環(huán)境保護、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移等重點領域率先取得突破，深化改革、創(chuàng)新驅(qū)動、試點示范有序推進，協(xié)同發(fā)展取得顯著成效。

中期目標為2020年為止，北京市常住人口控制在2300萬人以內(nèi)，北京“大城市病”等突出問題得到緩解；區(qū)域一體化交通網(wǎng)絡基本形成，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到有效改善，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展取得重大進展。公共服務共建共享取得積極成效，協(xié)同發(fā)展機制有效運轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展差距趨于縮小，初步形成京津冀協(xié)同發(fā)展、互利共贏新局面。

遠期目標為2030年，首都核心功能更加優(yōu)化，京津冀區(qū)域一體化格局基本形成，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更加合理，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體良好，公共服務水平趨于均衡，成為具有較強國際競爭力和影響力的重要區(qū)域，在引領和支撐全國經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮更大作用。

從京津冀協(xié)同發(fā)展的近期目標來分析，京津冀協(xié)同發(fā)展的近期目標基本達到預期計劃，并周圍主要城市已經(jīng)開始實施各自功能分區(qū)開發(fā)階段。承德地區(qū)收到京津冀協(xié)同發(fā)展的影響。經(jīng)濟發(fā)展也開始加速，其中房地產(chǎn)價格的上漲尤為突出。

現(xiàn)已經(jīng)進入實施中期目標階段。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展目標的進程步伐，承德市經(jīng)濟會逐漸上漲。根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展初期階段被受影響程度，中期目標實施期間，即2017—2020年期間，承德市房地產(chǎn)價格還會上漲。但受到政府部門的宏觀調(diào)控以及人們收入水平低等因素的限制。其上漲速度將會緩慢。達到一定程度之后，進入回落現(xiàn)象。這是因承德市本身土地少的原因，人口容量達到了最高水平。

總而言之，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展政策的推進，承德市的房地產(chǎn)價格不斷上漲，其中雖政府部門的宏觀調(diào)控，受到人們需求以及北京等大城市的房地產(chǎn)市場的影響，會不斷上漲。到達一定程度后下降。但下降程度不大。