夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用

孫連濤

摘 要：本文主要以夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用為重點進行分析，結(jié)合當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀為主要依據(jù)，從夾層融資可以規(guī)避政策約束、夾層融資的限制較少、夾層融資成本較低等方面進行深入探索與研究，主要目的在于提高夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用效率，拓展房地產(chǎn)融資范圍，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力，為在競爭劇烈的市場中贏得一席之地奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資 融資現(xiàn)狀 夾層融資 可行性

當(dāng)前，我國諸多房地產(chǎn)企業(yè)皆要面臨巨額債務(wù)到期的問題，而我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策未發(fā)生轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金吃緊的狀況，傳統(tǒng)式融資方式，無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的實際需求，因此一種新興的融資方式順勢而生，那便是夾層融資。其含有債權(quán)與股權(quán)雙層特點，所具有的形式也比較靈活，所以其在經(jīng)濟市場競爭中備受歡迎。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所面對的融資渠道比較少

房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點就是資金十分密集，特別是在開發(fā)新興項目時，所花費的資金數(shù)量是巨大，而其資金回籠的時間比較長，房地產(chǎn)企業(yè)自身長期所積累的資金無法支撐項目開發(fā)需求，所以如果在沒有金融市場的支撐下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象，甚至使企業(yè)面臨破產(chǎn)的困境。依據(jù)有關(guān)調(diào)查報告可知，目前我國大約有70%的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的所用的資金都來自于銀行，在該種狀況下極易導(dǎo)致金融體系面臨財務(wù)風(fēng)險。總體來講，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)所能展開融資的渠道還是過于單一，只能過度的依賴銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)采用信托融資或是私募基金的方式進行融資會受到多方因素限制，但是其應(yīng)用效果還是比較良好的。所以為了應(yīng)對不斷變更的房地產(chǎn)政策，我國房地產(chǎn)企業(yè)需走多元化發(fā)展道路。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融市場有待完善

由于社會群眾儲蓄不斷增多，所含有的理財意識越來越強，以及消費物價指數(shù)一直未降低，使社會群眾不在滿足銀行微薄的利息，皆在大力找尋新的投資機會，使得閑置資金應(yīng)用效率發(fā)揮出最大，從而實現(xiàn)資金保值或是增值，這時房地產(chǎn)有關(guān)方面的投資漸漸的進入了社會公眾的眼簾。另外，國際資金也都看好中國房地產(chǎn)市場，利用多種方式來涉足房地產(chǎn)開發(fā)。而我國對應(yīng)用民間資本與國際資金，依舊處于不支持的狀態(tài)，致使眾多資金通過違法行為進入到房地產(chǎn)市場內(nèi)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的有效運行受到阻礙。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)含有較高的負(fù)債率

近些年，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)所面對的負(fù)債率一直居高不下，而銷售數(shù)量卻十分慘淡，一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率甚至高達70%，通過對我國部分上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行調(diào)查可知，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著存貨周期長，資金鏈斷裂，外加即將有巨額債務(wù)到期的問題，若是不及時的探尋新的融資方法，勢必會使房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展受到影響。探其根源發(fā)現(xiàn)，上述狀況的出現(xiàn)與我國有關(guān)政策不健全有直接關(guān)聯(lián)，因為當(dāng)前我國還未存在一套科學(xué)的房地產(chǎn)融資政策，缺少協(xié)調(diào)性與同等性，導(dǎo)致操作困難，使房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道比較難。比如，房地產(chǎn)企業(yè)投資基金被相關(guān)人員認(rèn)為是最佳的融資方法，而房地產(chǎn)證券化的概念也逐漸被多數(shù)有關(guān)人員認(rèn)可，但比較核心的法律條件卻一直處在不完善狀態(tài)，導(dǎo)致金融創(chuàng)新面臨著無據(jù)可循的現(xiàn)狀。

二、夾層融資在我國房地產(chǎn)融資中的可行性

（一）為房地產(chǎn)創(chuàng)新融資方法提供新的經(jīng)濟環(huán)境

當(dāng)前我國經(jīng)濟運行相對比較穩(wěn)定，每年都會以8%的速度上漲，隨著金融改革制度的不斷優(yōu)化，為我國房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方法提供了新的經(jīng)濟環(huán)境。

明確表示：第一，我國需對民間的借貸的處置準(zhǔn)則與法律關(guān)系有進行深入探究，確保民間借貸存在相應(yīng)的法律法規(guī)；第二，經(jīng)濟社會發(fā)展與民間金融發(fā)展的實質(zhì)性需求不相符。銀行無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金具體要求，而眾多閑置資金卻無法進入到房地產(chǎn)融資領(lǐng)域中。所以需要進行引導(dǎo)，允許民間資本融入到金融領(lǐng)域中，確保其公開性與科學(xué)性，既要鼓勵發(fā)展，又要增強監(jiān)管。

中國銀監(jiān)會與中國人民銀行正在加大對民間金融試點范圍，這不但對試點區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有促進作用，還對我國金融與經(jīng)濟發(fā)展有積極意義，通過試點成功，能夠切實將銀行壟斷的局面打破掉。

（二）應(yīng)用夾層融資能夠切實規(guī)避掉政策約束

由于我國發(fā)布的加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管通知，使房地產(chǎn)企業(yè)的信托投資面臨困境，另外還阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)利用信托融資的渠道。而運用夾層融資在本質(zhì)上對貸款的要求比較小，能夠切實規(guī)避掉自有資金、二級企業(yè)資質(zhì)、“四證”等層面約束，在房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)“四證”之前能夠為企業(yè)及時提供所需資金。

（三）夾層融資的靈活性與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比較貼合

房地產(chǎn)企業(yè)同其他企業(yè)存在的不同，主要在于開發(fā)周期方面，因房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要投資的資金比較多，到銷售階段需回收資金。由于夾層融資所具有的靈活性較強，能夠切實依據(jù)企業(yè)的運用情況與融資安排，來對還款方式進行調(diào)整，使其更加滿足借款者對現(xiàn)金流的實質(zhì)需求。例如一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，對開發(fā)商的的要求是其自有資金的占比達到35%，而若是開發(fā)商自有資金的占比為20%，就可以利用“夾層融資”以參股的形式將資金注入到房地產(chǎn)項目中，使房地產(chǎn)的項目資金達到要求的35%，這不但滿足的項目資金需求，還對房地產(chǎn)開發(fā)商的控股權(quán)不產(chǎn)生影響。

（四）利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)所面對的限制比較少

與銀行貸款相比，夾層融資在財務(wù)約束與公司控制方面所對應(yīng)的限制比較少，盡管夾層融資的提供人員會要求具備觀察員的權(quán)利，但其卻是很少參加到借款人員的日常管理中，在企業(yè)董事會中并未有真正的投票權(quán)利。這便對企業(yè)房地產(chǎn)自身運營帶來了新契機，使其不受投資方所制約，確保經(jīng)營效益得以有效提高。

（五）利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)耗用成本低，并能有效預(yù)防股權(quán)稀釋

房地產(chǎn)為風(fēng)險高、收益多的行業(yè)，諸多企業(yè)所利用的注冊資金比較少，因此不愿有人入股來分享房地產(chǎn)帶來的高收益。由于夾層融資所耗用的成本要少于股權(quán)融資，并資金供應(yīng)者很少要求控股，也并不愿長期控股，更傾向迅速退出。所以，與股權(quán)融資相比，夾層融資更適用于房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

綜上所述，夾層融資作為我國一種新興的融資方式，其具有獨特的優(yōu)勢，極易為中小型企業(yè)投入資金支持，從而促進企業(yè)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展來講夾層融資具有至關(guān)重要的作用，它是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)，也是增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵，只有合理利用夾層融資，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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