不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施及完善策略研究

王玉秀　王玉艷

[摘要]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段，是構(gòu)建和諧社會(huì)和維持社會(huì)穩(wěn)定的核心辦法之一，但是一些遺留問(wèn)題尚待處理，部分土地使用權(quán)人無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理，此類(lèi)隱患十分重大。針對(duì)此種情況，首先是要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要性，研究其間存在的問(wèn)題，以案例分析角度證明不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記優(yōu)異性，并總結(jié)完善策略。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記制度；實(shí)施；完善策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815125

隨著時(shí)代的進(jìn)步，我國(guó)物權(quán)法在新型不動(dòng)產(chǎn)登記程序上提供了一系列法律方面的規(guī)定，但是仍舊存在一些待改進(jìn)之處，因此需要加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的創(chuàng)建進(jìn)程，借此更好地維護(hù)相關(guān)人員權(quán)利，維持不同階段不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行的穩(wěn)定、安全性，最終生成更加井然有序地不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)。至于不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施中的缺陷和日后富有針對(duì)性的完善策略等內(nèi)容，將會(huì)在后續(xù)加以實(shí)時(shí)性延展。

1不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施在現(xiàn)階段的重要性

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以有效落實(shí)好相關(guān)的物權(quán)法規(guī)定，從而全方位、多角度地保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，大量房產(chǎn)資源擁有者可以快速被確認(rèn)。從實(shí)際角度加以分析可看出，此項(xiàng)制度會(huì)對(duì)反腐力度加以強(qiáng)化。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，在一定程度上穩(wěn)步降低欺詐行為出現(xiàn)，利于更好更優(yōu)地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)，使得宏觀調(diào)控上升到嶄新層次之上。

換個(gè)角度而言，可以理解不動(dòng)產(chǎn)登記制度為一舉多得，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會(huì)與全國(guó)住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，不僅如此，也可為紀(jì)檢機(jī)構(gòu)提供一定便利性，對(duì)反腐工作有強(qiáng)大助推效能。陽(yáng)光是最好的防腐劑，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，好處頗多。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制正式實(shí)施后，亦可以長(zhǎng)時(shí)期全方位地監(jiān)控房地產(chǎn)實(shí)際格局，保證日后政府可以更加科學(xué)性地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并借此持續(xù)減輕因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而額外賦予廣大消費(fèi)者的身心壓力。

第一點(diǎn)是方便了群眾：之前，有幾個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu)就需要群眾去幾個(gè)部門(mén)，資料方面需要反復(fù)提交才能達(dá)到目的。統(tǒng)一登記模式完成后，群眾只需要跑一個(gè)部門(mén)就可以了，并且只需提交一次資料。第二點(diǎn)是提高了工作效率：經(jīng)過(guò)統(tǒng)一登記之后，職責(zé)較差問(wèn)題和推諉扯皮問(wèn)題合理抵制，工作效率和工作質(zhì)量雙向提升。第三點(diǎn)是合理的成本：在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)后階段，多個(gè)部門(mén)的分散形式被整改，由一個(gè)部門(mén)和機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)任務(wù)和責(zé)任，這樣在一定程度上降低了行政成本，當(dāng)事人負(fù)擔(dān)得到緩解。第四點(diǎn)是權(quán)益保護(hù)力度增強(qiáng)：職責(zé)分散問(wèn)題和登記程序冗余問(wèn)題以及制定標(biāo)準(zhǔn)不一問(wèn)題等被解決，不再像以往那樣出現(xiàn)重登現(xiàn)象和漏登現(xiàn)象，不動(dòng)產(chǎn)安全得到了綜合保障。

2不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

通過(guò)數(shù)次調(diào)查和分析可以看出，數(shù)據(jù)資料整合方面存在嚴(yán)重問(wèn)題。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記核心要素就是要徹底捊清不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和基本狀況，為后續(xù)社會(huì)發(fā)展改革獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，剔除不良之處。但是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的今天，僅僅局限在已經(jīng)辦理完成的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料信息內(nèi)容整合，很多大型領(lǐng)域已經(jīng)達(dá)成了真正意義上的信息資源共享，但是上述要素與社會(huì)上的政府機(jī)構(gòu)和公安、民政等部門(mén)尚未達(dá)成高度聯(lián)合。從實(shí)際角度而言，不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)后，物權(quán)變動(dòng)所涉及道德法律理論很多，均應(yīng)該按照法律程序、規(guī)章制度進(jìn)行登記操作，之后才能進(jìn)行效力衍生和措施執(zhí)行，其中不包含法律另行規(guī)定的內(nèi)容。

住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金問(wèn)題和已辦房產(chǎn)證、無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證問(wèn)題、關(guān)于原有《國(guó)有土地使用權(quán)證》記載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)統(tǒng)一用途和年限的問(wèn)題、已建項(xiàng)目占地面積、用地界線調(diào)整的問(wèn)題、因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)辦理登記的問(wèn)題均未透徹解決。

由此可以得知物權(quán)法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更方式層面上具體沿用登記生效的處理原則。但是相比之下，法學(xué)界對(duì)于這部分登記制度設(shè)計(jì)上存在強(qiáng)烈的爭(zhēng)議現(xiàn)象，具體原因就是當(dāng)前未能衍生出普遍被認(rèn)可的重要理論，即便是物權(quán)法中的規(guī)定切實(shí)，也并不證明其在理論層面上是正確的。

3現(xiàn)行案例說(shuō)明

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記于2015年3月1日正式施行，國(guó)土資源部制定的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》正式啟用。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)啟用新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證后，原有的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書(shū)和登記證明樣式將逐步停止發(fā)放，以前依法制作并記載登記內(nèi)容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊(cè)繼續(xù)有效，已經(jīng)依法發(fā)放的《集體土地所有權(quán)證》等證書(shū)、證明繼續(xù)有效。2016年6月27日，吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心在民生大廈隆重揭牌暨《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》首發(fā)儀式，吉林省華恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得本區(qū)第一本《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。涉及當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記工作，將在區(qū)政府和國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的具體工作之上，做到合理性規(guī)劃發(fā)展。依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等最新要求，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程予以細(xì)致化梳理和簡(jiǎn)化，確保日后不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、受理、審核、登記、發(fā)證等環(huán)節(jié)得以流暢可靠地布置銜接；還有就是開(kāi)發(fā)沿用一系列基礎(chǔ)設(shè)施，設(shè)置規(guī)范性的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口，并依次提供辦事指南、登記流程、申請(qǐng)資料、表格示范文本等各類(lèi)信息，確保群眾及時(shí)借助現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行登記申請(qǐng)和有關(guān)信息查詢，最終真正凸顯出新時(shí)期下不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的便民和利民性。

4具體應(yīng)對(duì)措施及完善策略

一是加強(qiáng)政策宣傳，耐心細(xì)致為群眾宣講辦理流程、所需要件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重大意義，提升不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在廣大群眾中的認(rèn)知度。充分利用“6·25全國(guó)土地日”、普法宣傳日等宣傳活動(dòng)，重點(diǎn)宣傳不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)辦理流程、不動(dòng)產(chǎn)登記辦理注意事項(xiàng)及常見(jiàn)問(wèn)題的解決辦法等。針對(duì)群眾關(guān)心的房產(chǎn)過(guò)戶、抵押、補(bǔ)證和權(quán)籍落宗、辦結(jié)時(shí)限、收費(fèi)等業(yè)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)解答。

二是延時(shí)延伸服務(wù)，對(duì)老、病、殘、孕等特殊人員實(shí)行上門(mén)服務(wù)，為務(wù)工返鄉(xiāng)群眾提供延時(shí)服務(wù)，實(shí)行電話咨詢預(yù)約、進(jìn)度查詢，減少中間環(huán)節(jié)，縮短辦結(jié)時(shí)間。提供一站式服務(wù)，實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制、限時(shí)辦結(jié)制等制度，公開(kāi)辦事指南和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，開(kāi)通服務(wù)熱線，向咨詢?nèi)藛T一次性告知辦證所需資料，同時(shí)為老弱病殘群眾免費(fèi)提供上門(mén)服務(wù)，切實(shí)服務(wù)百姓。

三是提高辦理效率，加快推進(jìn)政務(wù)服務(wù)“馬上辦、網(wǎng)上辦、一次辦”改革，所有登記業(yè)務(wù)均在7個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，其中不動(dòng)產(chǎn)查詢、注銷(xiāo)等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)立等可取。設(shè)立一站式服務(wù)大廳，提供便民、干凈、整潔的辦公場(chǎng)所，開(kāi)設(shè)多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口及咨詢服務(wù)臺(tái)。并要求大廳工作人員對(duì)待辦事群眾要耐心、熱情、主動(dòng)，堅(jiān)持微笑式服務(wù)，堅(jiān)持“常態(tài)化”整治，嚴(yán)肅查處“吃拿卡要”“推諉扯皮”等“中梗阻”問(wèn)題。

四是加快數(shù)據(jù)整合，推進(jìn)建庫(kù)速度。結(jié)合當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一化安排規(guī)劃在2018年底前制定完善化的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料移交方案，其間做到明確各類(lèi)環(huán)節(jié)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上，使得不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料規(guī)范性、完整性地移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心予以管理，形成對(duì)應(yīng)的電子檔案資料備份后，保證隨時(shí)可查可溯；并用“科技+制度”為不動(dòng)產(chǎn)登記信息裝上安全閥門(mén)，確保信息絕對(duì)安全。

5結(jié)論

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，整合部門(mén)職能職責(zé)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外，方便企業(yè)和群眾的有效舉措。綜上所述，如今我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制還有較大的改良空間，希望日后相關(guān)部門(mén)能夠在這方面進(jìn)行深入研究，確保及時(shí)攝取外國(guó)相關(guān)優(yōu)質(zhì)性法規(guī)和經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情、社會(huì)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)情況等，構(gòu)建出一套更加標(biāo)準(zhǔn)化的不動(dòng)產(chǎn)登記體制和體系。長(zhǎng)此以往，切實(shí)維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利，促使法治社會(huì)建設(shè)步伐的加快。

參考文獻(xiàn)：

[1]李集合，王歡宅基地流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題研究——以宅基地使用權(quán)繼承和“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題為切入點(diǎn)[J].政法學(xué)刊，2013（3）.

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