福廈門市商品房市場泡沫成因分析及對策建議

陳偉橋

【摘要】本文分析廈門市商品房市場泡沫產生的原因，并根據現狀提出相應的政策建議，比如減少土地稅征收、提高市場信息透明度和鼓勵多渠道投資等。

【關鍵詞】商品房市場 泡沫 政策建議

一、引言

隨著廈門市商品房市場的不斷發展，其商品房的價格也不斷上升，而高房價背后往往隱藏著巨大的市場泡沫。那么廈門市商品房市場的泡沫如何產牛，又該如何應對？筆者將從上述問題人手對廈門市商品房市場泡沫進行具體分析。

二、商品房市場泡沫產生的原因

（一）稅收導致泡沫產生

如表一所示，廈門市近幾年的土地增值稅收入呈現逐年遞增趨勢，而且該收入在稅收收入中的比重也越來越大，從2010年的6.70%增長到2014年的15.48%，成為了除營業稅和企業所得稅外廈門市稅收收入的第三大來源。格外引人注目的是從2010至2012這三個年份的土地增值稅的增長率都突破了50%，尤其是2010年的增長率甚至高達81.80%，隨后兩年的增長率雖然有所下降，但仍有28.70%和40.20%可觀增長。從以上數據分析可見廈門市政府對土地增值稅收入的重視程度非同一般。廈門市政府加大土地增值稅征收力度會導致開發商通過提高房價將稅收成本轉嫁給購房者，而房價的不斷提高將促使商品房市場泡沫的產生。

（二）壟斷導致泡沫產生

壟斷主要指開發商對商品房市場信息的壟斷。開發商愿意提供的真實信息是非常有限的，相反地，其透露出來的虛假信息則數不勝數。而這則造成了開發商與購房者之間信息的嚴重不對稱，誤導購房者，使其盲目入市。開發商偶爾會對外界公布部分樓盤的商品房已經售罄的虛假消息，營造出一種商品房供不應求的假象，部分信息真偽識別能力較差的購房者和投機者會把錯誤信息當真，為了能搶在其他購房者和投機者之前買到令自己滿意的商品房而匆忙入市，從而使商品房的需求量猛增，開發商借此提高房價，謀取暴利。這一現象若不能得到有效治理，商品房市場泡沫將隨著由信息不對稱帶來的房價虛高“應運而生”。

（三）投資導致泡沫產生

目前全行業的平均回報率大概是8%，而回報率相對較高的股票、期貨等有價證券則風險相對過大。根據《廈門經濟特區年鑒》可知，從2010年到2014年廈門市商品房價格的增長率全都超過10%.這表明同其他方向的投資相比，購買商品房后放著讓其穩步增值是一個非常不錯的投資方式，理性的投資者會想方設法將自己的資金投入到商品房市場，即用于購買商品房。一旦對商品房的需求過于旺盛，就會促使開發商提高商品房價格，商品房價格的進一步上漲又使得投資者的資產又進一步增值，而資產的穩步增值又會吸引更多的投資者把剩余的流動性資金投入商品房市場，這使得商品房價格和投資需求形成交替上升的趨勢，形成房價上漲慣性。當商品房價格在該上漲過程中嚴重偏離其價值的時候，商品房市場泡沫便產牛。

三、廈門市商品房市場管控建議

（一）減少土地稅征收，保護購房者利益

廈門市政府應減少土地增值稅的征收，尤其是對中低檔商品房的征收。因為這種做法可以降低商品房開發商為彌補稅收成本而抬高的商品房價格的幅度，防止房價嚴重偏離其價值導致市場泡沫的產生。同時也減輕商品房購買者在稅收轉嫁過程中受到的傷害，在一定程度上保護了購房者的利益。

（二）提高市場信息的透明度，加大保障性住房的供給量

廈門市政府應采用“道義勸說”和“立法約束”相結合的手段引導開發商自覺向購房者提供真實可靠的信息，使購房者的權益能得到較好的保護，從而促進商品房市場步入正軌并緩解泡沫壓力。

與此同時，在確保安全性以及房屋質量的條件下，不斷推進開發廈門市保障性住房，通過增加保障性住房的數量使收入水平較低的購房者也能買到適合自己的房子，而且合理利用好保障性住房與商品房優勢互補的特性，促使商品房市場泡沫水平的下降。

（三）科學管控購房信貸，積極鼓勵多渠道投資

廈門市政府應雙拳出擊，把控好信貸環節，引導好投資環節。政府想要處理好過度信貸問題，應區分清楚每筆貸款的實際用途：若該筆貸款是購房者用來滿足其自身居住需求的，政府應降低其貸款難度，比如：出臺減少首付金額和減少貸款利率等政策，使低收入者的住房問題得以解決；相反地，若該筆貸款是購房者用來滿足其自身的投資需求的，政府應提高貸款難度，比如：出臺加收第二套房產稅、增加貸款利率和增加首付金額等政策，而對于那些擁有商品房數量較多的購房者甚至可以拒絕向其貸款。政府通過管控購房信貸，可以有效遏制房價進一步上漲。

與此同時，廈門市政府還應積極鼓勵投資者將資金投向不同的領域，盤活市場上過剩的流動性資金，促進各行業共同發展。對于投資回報率較低的行業，政府應該給予收入補貼和稅收減免，通過政策手段穩定投資者的投資信心。經過一系列合理的投資引導，商品房市場投資過度的現象將有望得到改善，房屋價格將有望逐步下降，商品房市場泡沫也將有望下降到一個相對安全的水平。

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