柏林房價飆升，是否還能“入市”？

本報駐德國特約記者　青木

總部位于倫敦的房地產顧問公司“KnightFrank”最新公布的全球城市房價指數排行榜顯示，德國首都柏林的房價增長率為20.5%，位居2017年全球150個大城市之首。德國總理默克爾近日承諾，將控制柏林等地房價，但又稱德國迫切需要大量民眾負擔得起的住房。一些中國投資者早已看到柏林房地產投資的商機，已從中掘得“一桶金”。

今年41歲的章滄是來自上海的一名IT專業人才，8年前來到德國一家科技公司工作。他告訴《環球時報》記者，之前他在國內常聽說德國房價“10年不漲”。資料的確顯示，德國房地產市場在1995年至2010年之間幾乎沒有變化。2011年，一次偶然的機會，章滄在德國《柏林日報》讀到一條新聞說，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區買下柏林房產。于是章滄賣掉上海的房產，在柏林買了兩套房子，當時每平米才不到1500歐元。

之后，柏林房價的確不斷上揚。他也通過幾次轉賣，獲得高額回報。如今，他已經在柏林和幾位合伙人建立了房地產公司。他對記者說，柏林房地產還在飆升，今年1月至3月期間，每平米價格又上漲8.2％，現在柏林的房價每平米平均已經達3300歐元左右。中心地帶均價超過5000歐元。

來自四川的女企業家李女士去年在柏林米特區購買4套公寓，從這些公寓窗戶可以看到施普雷河，而且這里離勃蘭登堡門等著名景點和洪堡大學等著名學府不遠。李女士購買的這些公寓都是小戶型。對此，她解釋說，柏林的一半居民是單身，許多人來這里工作或者學習。而且，作為國際大都市，來這里的游客也很多。她把買下的公寓交給專業房地產管理公司打理。

“房地產管理公司平時幫我把公寓租出去，可以長租，也可以短租給游客。”李女士說，目前公寓所帶來的投資回報率每年超過10%。她非常滿意柏林的投資。因為當地法律健全有保障，且政策穩定。德國租戶付款也非常可靠。

事實上，除了個人，中國不少大中型企業也開始涉足柏林房地產。德國媒體報道稱，中國投資有限責任公司（簡稱“中投”）兩年前已經在德國房地產市場進行大手筆投資。中投通過收購德國房地產集團BGP，在德國購置1.6萬套公寓。這些公寓分別位于柏林、科隆、基爾和雷根斯堡，價值近12億歐元。

德國抵押債券銀行協會的一項研究也顯示，2017年德國房地產交易超過1000億歐元，其中外國投資者投資額超過590億歐元，幾乎是2010年的3倍。專家預測，外國投資者的1/3到一半為中國人的投資。

由于中國投資者越來越多，許多德國房產企業把中國投資者作為重點客戶。柏林經紀人海因里希對《環球時報》記者表示，在過去4年中，中國客戶的購房咨詢增加一倍多。他們對價格25萬到40萬歐元之間的一居室或者兩居室住房有很大興趣。他還表示，最近，中國投資者在柏林的項目也有新趨勢。比如，一些人買下舊公寓、舊倉庫等進行改造，變成新公寓或新酒店。還有一些投資者盯上大學生公寓也收獲不小。

不過，德國經濟研究所最近警告，柏林等地房市過熱，存在泡沫風險。德國總理默克爾也承諾將抑制房價。對此，德國科隆大學經濟學者羅多夫對記者表示，房地產泡沫經濟的前提是供大于求。但現在柏林的房市仍供不應求。

據德國住房和房地產公司聯邦協會測算，跟目前的供求相比，2009年以來，德國少建了100萬套住房。住房需求增長的原因是，2009年以來德國人口增加250萬。羅多夫表示，主要是柏林涌入大量的難民以及創業者等。全德國的新創公司，有17%選擇將總部設于柏林，約有1800多家。

同時，柏林雖然房價漲幅在全球大城市中最高，但柏林的房價仍與倫敦等歐洲大城市有差距。至于租金，柏林也不是德國最昂貴的城市，只排在68個大中城市的第40位。此外，柏林有健全的房地產法律，并不擔心“炒房者”。

無論是個人還是企業投資柏林地產，都需要牢記德國房地產界的俗語“地段、地段、地段”。章滄表示，在柏林投資房地產一定要選好地段。偏遠地區的房價在2000歐元每平米，但不要買，因為沒有公共投資。相反，如果公寓旁有地鐵、博物館、歌劇院、醫院等設施或規劃，價格就會不斷上升。

海因里希認為，在柏林買房，最重要的是按法律程序進行。在簽訂買房合同前，可以請中立評估師對項目進行估值和盡職調查。簽訂合同時，一定要對合同進行研究。德國購房合同并非格式條款，買方務必請專業人士審閱合同，確定條款公平合規。買房后，建議委托不動產管理公司或者投資商業地產，因為企業租客的信用和支付能力相對更好。▲