當下我國房地產融資問題分析

李佳

摘 要：我國的經濟社會不斷發展，房地產行業迎來了前所未有的發展機遇和挑戰。一方面，城市化水平不斷提升，建筑工程不斷增多，房地產行業的發展前景越來越好。另一方面，房地產企業越來越多，企業之間的競爭日趨激烈，房地產融資體系急需構建起來。本文將具體探討房地產融資的特點，當前我國房地產行業融資的不足之處，已經開拓房地產融資渠道的策略，希望能為相關人士提供一些參考。

關鍵詞：市場經濟；房地產；融資

進入新世紀以來，我國的社會主義市場經濟持續繁榮，人們的物質生活水平不斷提升。建筑工程數量明顯增多，人們對建筑質量也提出了更高的要求。在房地產交易活動過程中，企業經常要進行資金融通。建筑工程的規模較大，需要投入的資金較多，由于回收周期較長，房地產融資難度加大。近幾年來，我國的房地產企業越來越多，房地產行業卻陷入了發展瓶頸。如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經成為當下房地產企業關注的最大問題。為了實現自身的可持續發展，房地產企業必須對融資特點進行分析，采用高效的融資策略應對融資問題。

1房地產融資概述

1.1內涵

所謂的房地產融資，就是房地產企業在進行交易活動的過程中，采用多種方式獲得資金的經濟行為。房地產交易活動需要耗費較多的物力資源，企業想要完成交易，必須獲得外界的資金支持。與其他融資活動相比，房地產融資具有一定的特殊性[1]。無論是在土地占用，還是在勞動力輸出過程中，企業都需要投入大量資金。為了保障房地產融資的可靠性，房地產企業需要提供擔保。

1.2特點

首先，房地產融資具有金額較大的特點。城市化水平不斷提升，高層建筑拔地而起。當前我國的房地產項目以高層建筑為主，需要耗費大量資金。只有確保資金鏈條的穩定，才能推動房地產項目的順利開展。一些房地產企業存在資金不足的情況，制約了項目工程的持續推進。其次，房地產融資具有生產周期長的特點。房地產從項目規劃，到項目竣工，至少需要耗費幾年的時間。由于生產周期較長，房地產融資的資金周轉時間也相應較長。再次，房地產融資具有風險性大的特點。在開展房地產融資活動時，開發商承擔著較大的經濟責任。部分開發商信用狀況非常差，在項目破產后逃之夭夭，影響了房地產融資市場的健康發展。最后，房地產融資具有資金專用的特點。房地產的融資活動包括建筑貸款、商品房貸款等等，而房地產融資獲得的資金只能應用在規定的房地產融資活動中，不能用在其他方面。

2當前房地產融資的不足之處

2.1直接融資比例較小

對我國房地產融資現狀進行分析，可以發現當前我國房地產直接融資所占的比例非常小，在很大程度上阻礙了房地產企業的健康發展。就目前來看，房地產 企業的融資方式主要包括以下幾種：第一種是股票融資方式，即房地產企業發行股票，以此獲得資金支持。在社會主義市場經濟繁榮發展的背景下，房地產企業如雨后春筍般成長起來，我國的房地產企業大約有三萬家左右。值得注意的是，這些房地產企業并不是全部以房地產作為主要工作內容，業績的波動性非常大。由于業績波動性較大，僅有小部分房地產企業能夠通過股票獲得足夠資金，使后期生產建設工作有序展開。第二種是基金融資的方式，即房地產企業利用投資基金或信托基金來獲得資金支持。基金融資的實現難度比較大，通過這種方式獲得的資金僅僅占據房地產企業貸款總額的千分之一左右。第三種的債券融資的方式，即房地產企業通過發行債券來獲得資金支持，債券融資籌集到的資金仍然較少，只能占據企業貸款總額的百分之二左右[2]。

2.2對銀行的依賴性強

我國大部分的房地產企業在融資過程中會申請銀行機構的幫助，而銀行貸款也成為大部分房地產企業的最佳融資選擇。事實上，房地產企業的融資方式有很多，企業既可以選擇民間融資的方式，也可以采用銀行融資的方式。縱觀我國的房地產企業發展歷程，發現股票融資、債券融資等方式一直是房地產融資體系的末流，而銀行融資才是房地產融資體系的主流。進入新世紀以來，社會主義市場進一步擴展，房地產企業之間的競爭越來越激烈。為了在市場占據更大份額，房地產企業向銀行舉債，資產負債率高達百分之七十，而國內其他企業的資產負債率很難企及房地產企業的高度。房地產企業在向銀行抵押貸款時，大多應用了個人住房，這說明房地產企業對銀行機構是非常信賴的。

2.3房地產市場不穩定

社會主義市場經濟存在一定的弊病：一方面，社會主義市場經濟具有自發性，企業很容易陷入惡性競爭，采用惡劣手段進行競爭；另一方面，社會主義市場經濟具有盲目性，企業很容易錯誤跟風，陷入破產的泥潭。前幾年我國的房地產市場投資大熱，形成了房地產泡沫，不僅對房地產市場造成不利影響，更是阻礙了社會主義市場經濟的可持續發展。為了幫助房地產企業指明方向，政府發揮了自身作用，采用宏觀調控的手段，對房地產企業進行了重新調整和規劃。針對房地產企業資產負債率過高的問題，我國政府提出要控制借貸利率，盡量縮小房地產企業的借貸規模。政府的宏觀調控舉措對房地產行業的發展產生影響，許多房地產企業開始轉向民間金融，采用了多元化的融資方式來化解風險。即便如此，我國的房地產行業仍然存在融資模式單一的問題，房地產市場的波動性仍然較大。由于市場不穩，大多數房地產企業在融資時還會把銀行機構作為首選，這就加大了金融市場的風險。當房地產行業發展能力下降，商業銀行面臨的經濟問題會不斷加劇，給經濟社會造成難以估量的損失。

3優化房地產融資體系的有效舉措

3.1健全社會信用制度

上文已述，房地產企業在融資過程中會把銀行機構作為首選，一旦房地產企業陷入危機，銀行機構也會面臨較大的金融風險。為了避免出現這一問題，銀行應該健全社會信用制度，形成完善的信用體系。在與房地產企業進行合作時，商業銀行機構需要對房地產企業的資歷信息進行調查，查詢房地產企業的資信狀況。如果房地產企業的資金狀況較差，商業銀行機構不應該與其進行繼續合作。房地產融資主要有兩種渠道：第一種是直接融資，第二種是間接融資。就目前來看，房地產直接融資體系還沒有得到發展，致使房地產融資存在不夠科學的問題，給房地產行業的發展帶來極其惡劣的影響。很多房地產企業在融資活動中，經常會出現重復貸款、債券落空等問題。商業銀行機構在提供貸款時，必須突出信用體系的重要性，制約房地產企業的經濟活動，避免房地產企業對商業銀行造成惡劣影響，阻礙商業銀行機構的健康發展[3]。

3.2優化銀行信貸監管

為了引導房地產企業合理融資，相關部門應該對銀行信貸活動進行科學監管，使銀行信貸工作更加有章可循。在傳統融資活動中，商業銀行機構和房地產行業建立合作關系，外部監管力度較低，銀行信貸體制不夠規范。由于信貸體制沒有得到健全，很多企業鉆了法律的空子，致使商業銀行陷入危機。對商業銀行機構的這一行為進行分析，可以發現競爭壓力導致了商業銀行機構的行為。我國商業銀行機構數量較多，銀行之間也存在競爭。為了吸引更多客戶的注意力，部分商業銀行放低了貸款標準，甚至故意違規操作，在很大程度上破壞了房地產行業的融資結構。在社會主義市場經濟的背景下，政府必須要加大監管力度，監督和管理銀行的信貸行為，使銀行信貸工作朝著制度化和規范化的方向發展。

3.3推行科學貸款政策

在構建房地產融資體系的過程中，政府起著至為重要的作用。政府宏觀調控能穩定房地產市場，實現房地產行業的穩定發展。在鼓勵扶持引導房地產行業發展的過程中，政府應該調整房地產的融資結構，對房地產開發進行科學控制。同時，政府應該推出科學貸款政策，控制房地產企業的貸款率，避免房地產市場出現泡沫，降低商業銀行機構面臨的金融風險。

3.4建立健全法律體系

法律法規可以約束房地產企業的行為，讓房地產企業遵循必要的法律規定。就目前來看，我國法律體系還存在薄弱環節，立法部門沒有對房地產企業的融資活動作出法律規定，致使房地產企業的貸款擔保出現問題。房地產企業在向商業銀行機構提出貸款申請時，需要抵押自己的所屬物品，一旦房地產企業徹底破產，無法清還商業銀行機構提供的貸款，商業銀行機構無法對房地產企業提供的抵押物進行處理和分配。在法律法規不夠明細的情況下，商業銀行機構面臨較大的金融風險，很容易受到房地產市場的波動。為了避免出現上述問題，立法部門應該關注于此，進一步完善法律法規，對房地產企業的抵押物分配做出明確規定。

3.5完善相關配套機制

為了穩定房地產市場的發展，我國不僅要完善抵押物制度，還要完善相關評定機制。對我國的房地產交易市場進行分析，可以發現擔保抵押等經濟活動漏洞百出，很多融資工具都不能到使用之中。抵押物制度可以解決上述問題，我國應該構建科學的擔保抵押系統，對房地產企業的擔保抵押行為進行規范。房地產市場是社會主義市場經濟的重要組成部分，對經濟社會起著至為關鍵的作用，政府還需要完善房地產市場制度，堅決抵制房地產企業之間的惡性競爭，為房地產企業創造一個良好的發展環境。

綜上所述，我國的經濟社會不斷發展，房地產行業迎來了前所未有的發展機遇和挑戰。建筑工程數量明顯增多，人們對建筑質量也提出了更高的要求。

建筑工程的規模較大，需要投入的資金較多，如何拓寬融資渠道、解決融資問題，已經成為當下房地產企業關注的最大問題。就目前來看，我國房地產企業對商業銀行機構的依賴性過大，融資結構嚴重不合理。為了促進房地產市場的可持續發展，政府必須要發揮調節作用，對房地產企業融資活動進行監督。

參考文獻

[1]姜永銘，史聞東.房地產企業融資外部化研究[J].技術經濟與管理研究，2013（06）：104-108.

[2]李素紅，陳立文，王樹強.基于模糊層次分析法的融資風險評價——以河北省房地產開發企業為例[J].企業經濟，2013，32（02）：137-140.

[3]湯華然.我國房地產融資問題研究[J].科學發展，2011（03）：55-62.