淺談我國房地產價格的形成機制

陳婷婷

【摘要】房地產業在國民經濟中起基礎性作用，與其他許多產業具有極強的關聯性，對國民經濟具有較大的帶動作用。多年來，中國房地產市場出現了不正常波動。房地產市場的波動主要是通過價格波動表現出來的，我國房地產價格居高不下已經成為常態，且有逐年上漲的態勢。本文在供求視角下對房地產價格形成機制進行分析，結合我國國情，提出相應的完善對策。

【關鍵詞】房地產價格；供求；機制

一、房地產的定義

房地產市場是進行房地產交易的領域，在這個領域中，房地產的交易雙方可以對某一宗房地產的價格進行協商并達成一致，使得房地產的交易能夠完成。因此，雙方協商形成交易價格是房地產市場的核心功能。由于作為房地產主要供給基礎的土地具有天然壟斷，以及房地產具有位置不可移動性和異質性，房地產市場并非是完全競爭的市場。

二、我國房地產價格趨勢分

自2003年以來，國內房價幾乎是一路上揚，除了在一輪輪的房地產調控下房價略有波折之外，房價幾乎翻了十幾倍，甚至出現越調越高的怪現象。從某種意義上說，中國經濟已被房地產綁架，令人咋舌的高房價和瘋狂的投機行為造就了一個畸形的房地產市場。時至今日，房價高企，居民望樓興嘆，房地產問題已經不僅僅是個經濟問題，而是已經演變成影響改革和發展大局的社會問題和政治問題。

三、供求視角下的房地產價格形成機制

房地產價格機制是對房地產價格的形成起到決定性作用的市場定價體制，房地產價格的形成是存量市場的供求雙方互動的結果。所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。商品的價格受供求關系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。

（一）房地產供給影響因素

從宏觀經濟的角度來看，房地產供給指的是房地產的總供給，在某一時期內的全社會房地產供給或者某一地區內的房地產的供給總量，包括實物總量與價值總量。

房地產供給主要受到市場價格的影響，遵從供給法則，同時也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經濟發展、技術水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對房地產價格影響中起到關鍵作用，土地位置、包括自然位置、經濟區位和交通位置，一般臨近港灣、經濟發達地區和交通便利的位置，房價水平往往較高。在經濟發展較完善的地區，房地產供給的競爭也較為激烈，技術水平的高低、政府的金融政策也成為房地產開發商供給產品決策的主要影響因素。因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調整供求關系來凋節房價。

（二）房地產需求影響因素

房地產需求指的是房地產消費者或投資者在各種可能的價格下，愿意并且能夠購買的房地產的數量，也叫做房地產的有效需求。對于房地產而言，消費者的需求量取決于多種因素，最重要的因素就是房地產的價格。

除房地產價格之外，影響房地產的需求的主要因素如下經濟發展水平和城市化人口總量、結構及人口增長居民的收入水平產業結構及其變化經濟制度與政策因素等。

市場之外的影響因素發生變化，導致住房需求發生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致高房價拉動低房價反過來進一步推高房價，使房價大漲。綜合來看，影響房地產商品需求的因素主要包括：人口數量和人口增長，經濟發展水平，收人水平，產業結構等。經濟政策因素也在很大程度上影響居民對房地產的需求，包括土地產權政策、稅收政策等住房市場改革對市場需求產生深刻影響。

（三）供求均衡下的房地產價格形成機制

所謂的供求均衡指的是在房地產市場的供給和需求數量相等時的狀態即為供求均衡，在均衡狀態下的均衡價格是市場的最有效配置結果，否則供不應求和供大于求均可能導致房地產價格上漲或下降，導致價格失衡。市場之外的影響因素發生變化，導致住房需求發生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致房價拉動低價反過來進一步推高房價，從而使房價大漲。同樣，政府政策和開發商投資規模等因素導致市場供給發生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價帶動房地產價格發生波動。在我國，土地供給的有限性和對房地產需求的不斷增加促使了房地產價格的不斷上漲。

此外，預期原理對房地產價格形成也有特殊作用。日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關政府公布將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升。

四、完善我國房地產市場宏觀調控的對策建議

（一）在調節房地產供給方面的政策應主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應逐漸健全和完善土地交易市場的招拍掛制度，完善土地儲備制度。在住房保障制度的完善方面，應將注意力集中在廉租房、保障房等中低價位的商品房供給。

（二）房地產需求方面的調節政策。在房地產需求方面的調節政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應重點完善房產稅制改革，調節稅率以在短期抑制投資性需求。其次，在金融政策方面，可以通過調節存貸款利率對房地產投機性需求起到抑制作用，具體可借助調整銀行存款準備金率、信貸政策等方式實現。

（三）綜合影響房地產供求的政策調整。在當前的房地產價格波動情況下，政府可結合財政政策和貨幣政策進行房地產市場的凋控，實現對房產供給和需求的凋節，從而穩定房產價格。例如在房地產市場過熱、房價過高的情況下，施行緊縮的財政政策和貨幣政策。在房地產市場蕭條的情況下，可采取較為寬松的財政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策。

五、結論

在社會市場經濟條件下，需要對房地產市場進行宏觀調控，抑制房地產價格的過快上漲，促進房地產市場的可持續發展。政府調控房地產的政策可以從調節供給和需求兩方面人手。短期來看，可以金融信貸政策來調節需求。長期來看，主要是改革土地政策，增加保障房的供給等來增加供給。可以綜合采用財政貨幣等政策，使房地產市場達到供求平衡狀態。