對(duì)住宅小區(qū)車庫歸屬的研究

趙騰飛

【摘要】近些年來，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市汽車的數(shù)量飛速增長(zhǎng)，住宅小區(qū)的車庫問題也日漸突出，使得開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)之間糾紛不斷。雖然《物權(quán)法》及最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋對(duì)此作了專門的規(guī)定，但是對(duì)于其中內(nèi)容的理解，對(duì)于解決住宅小區(qū)車庫的權(quán)利歸屬問題，理論和實(shí)踐中仍有不少的爭(zhēng)議，值得我們進(jìn)一步的考量和研究。

【關(guān)鍵詞】小區(qū)車庫 權(quán)利歸屬 建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、小區(qū)車庫歸屬概述

隨著我國城市化水平的不斷提高，擁有小區(qū)住房和私家車的城市人口在不斷增長(zhǎng)，已經(jīng)超出了城市土地的承載能力，隨之而來的停車庫之爭(zhēng)也已成為社會(huì)關(guān)注的問題之一。一般來看，因停車庫權(quán)屬不明而導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾也越來越明顯，甚至引發(fā)其他一系列的連鎖反應(yīng)，成為住宅小區(qū)的暗傷和隱痛，也引發(fā)了一系列的糾紛。

二、小區(qū)車庫歸屬法律分析

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利，系由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)及區(qū)分所有人對(duì)建筑物及居住于建筑物上的人的行為的管理權(quán)所構(gòu)成。與此相對(duì)應(yīng)，建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域存在著三個(gè)重要概念，即專有部分、共用部分和管理部分，區(qū)分所有建筑物的實(shí)體系由“專有部分”與“共用部分”所構(gòu)成。專有部分指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。區(qū)分所有建筑物專有部分的所有關(guān)系與一般建筑物一樣，區(qū)分所有人于法律限制的范圍內(nèi)，得自由使用、收益、處分并排除他人的干涉，專有部分的物權(quán)變動(dòng)原則上以登記為生效要件。共用部分是供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分，依區(qū)分所有權(quán)法理，共用部分包括專有部分以外的其他部分和非屬專有的附屬建筑物。如果說專有部分是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)，那么共用部分則是結(jié)合各個(gè)專有部分的紐帶，可見其法律地位十分重要。于共用部分上成立的所有權(quán)即為共用部分所有權(quán)，因共用部分系由區(qū)分所有權(quán)人所共有，其使用、收益、處分除了應(yīng)受區(qū)分所有權(quán)法的限制外，還須受管理規(guī)約的約束。

一般來說，土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，業(yè)主就開發(fā)商建造的地下車庫支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)該取得地下車庫的所有權(quán)。但是，問題的關(guān)鍵在于要看地下車庫建筑物的面積是否已經(jīng)分?jǐn)偨o了全體業(yè)主：如果開發(fā)商沒有將車庫的建筑面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，相當(dāng)于開發(fā)商自己在負(fù)擔(dān)車庫的花費(fèi)，那么車庫的權(quán)益歸開發(fā)商享有；如果開發(fā)商已經(jīng)將車庫的建筑面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，相當(dāng)于已經(jīng)讓業(yè)主支付了車庫的相應(yīng)對(duì)價(jià)，那么車庫的權(quán)益就應(yīng)該歸業(yè)主所有。

（二）《物權(quán)法》74條之規(guī)定

《物權(quán)法》74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

法律規(guī)定首先滿足業(yè)主的需要，這充分尊重了小區(qū)居民對(duì)車庫的使用權(quán)，當(dāng)然這與優(yōu)先使用權(quán)相區(qū)別，應(yīng)從動(dòng)態(tài)變化的角度來看待這一規(guī)定。隨著生活條件改善，有些業(yè)主之后有需求也會(huì)買車，如果允許開發(fā)商將當(dāng)下沒有需要的車庫向業(yè)主以外的非業(yè)主轉(zhuǎn)讓的話則會(huì)損害業(yè)主的權(quán)益，那么就可以允許開發(fā)商有期限的出租給非業(yè)主使用，這樣也不違背法律對(duì)業(yè)主需要的規(guī)定。另外，業(yè)主們通常會(huì)認(rèn)為法律規(guī)定由當(dāng)事人約定所有權(quán)歸屬，無疑將主動(dòng)權(quán)賦予了開發(fā)商，這種理解顯然是片面的，所有權(quán)保留給開發(fā)商的規(guī)定，也并非立法者態(tài)度的無端傾斜，根據(jù)建設(shè)部及一些地方性法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商核算成本時(shí)不計(jì)入公攤面積，根據(jù)“誰投資、誰受益”的理論，車庫的所有權(quán)不會(huì)隨著住宅等主建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而一并轉(zhuǎn)移，需要單獨(dú)進(jìn)行約定，這樣才能保證對(duì)車庫使用的公平合理。

三、對(duì)小區(qū)車庫歸屬的建議

（一）完善車庫的相關(guān)法律保障機(jī)制

由于物權(quán)法對(duì)小區(qū)車庫的權(quán)屬規(guī)定還不夠全面和具體，需要從法律及司法解釋等層面對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化，通過相關(guān)規(guī)定來明確爭(zhēng)議問題的解決辦法。那就要鼓勵(lì)開發(fā)，將車庫看作為獨(dú)立的交易客體，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)更多的車庫，最大限度地滿足業(yè)主的需求，國家強(qiáng)制力適當(dāng)干預(yù)來防止開發(fā)商利用其強(qiáng)勢(shì)地位來壓制業(yè)主，同時(shí)考慮向弱者傾斜，業(yè)主對(duì)車庫歸開發(fā)商所有的約定存在異議，考慮到業(yè)主明顯處于劣勢(shì)的實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，從車庫的投資收益關(guān)系、與主建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系、地下空間使用權(quán)的歸屬等方面，列出其確實(shí)擁有車庫所有權(quán)的相關(guān)證據(jù)等。

（二）建立車庫權(quán)屬的登記制度

地下車庫所有權(quán)本質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)，其權(quán)屬確認(rèn)、變更、消滅等必須遵從相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。開發(fā)商在買地之前就已經(jīng)知曉地庫車位沒有分?jǐn)偣裁娣e、沒有分?jǐn)偟貎r(jià)、不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的基本條件，還追求車位“產(chǎn)權(quán)，對(duì)全體購房業(yè)主顯然不公，那么就建議規(guī)定在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下車庫進(jìn)行登記，意在執(zhí)行政府規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開發(fā)商可以通過讓車庫與商鋪鋪位等業(yè)主房產(chǎn)一樣平等分?jǐn)偟貎r(jià)、平等分?jǐn)偣灿型恋孛娣e，這樣也可以有效避免車庫權(quán)屬的糾紛。

（三）規(guī)范車庫的開發(fā)、建設(shè)和使用

為保障對(duì)車庫的合理性分配，就要規(guī)范車庫的開發(fā)、建設(shè)和使用。完善建筑成本信息批露制度，特別對(duì)可能涉及公用部位的建筑成本，應(yīng)當(dāng)由政府建設(shè)部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)地下車庫的價(jià)格進(jìn)行核算并做出專門公示，或者在對(duì)開發(fā)商頒發(fā)銷售許可證之前，政府將這一方面的情況如實(shí)地公布出來。對(duì)其使用原則上應(yīng)以服務(wù)小區(qū)功能為目的，不能影響小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主的生活質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)車庫的規(guī)范化管理。同時(shí)，建立小區(qū)車庫的監(jiān)管辦法，業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商及物業(yè)等互相監(jiān)督，形成有效處理糾紛的機(jī)制，更好地促進(jìn)小區(qū)的和諧發(fā)展。

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