淺析我國營改增及其對房地產企業的影響

蘭潔

【摘要】本文以房地產企業為研究對象，分析了營改增制度對房地產企業在房地產企業開發成本、稅負、財務報表項目及財務管理等的影響，并分析了房地產行業應對改革和未來良性發展的對策措施。

【關鍵詞】房地產企業 開發成本 稅負 財務管理

一、營改增的背景

增值稅主要有兩個方面的特點，一個是環環扣除，不存在重復征稅；另一個是稅負公平，征稅范圍廣。營改增制度實施以后，增值稅抵扣鏈條把第二產業與第三產業有效的聯系起來，房地產企業取得的增值稅專用發票因此可以進行抵扣，進而減輕房地產企業的稅收負擔。

二、營改增對我國房地產企業的影響

（一）營改增對企業開發成本的影響

由于建筑業企業需要很多價值不是特別高，但是用量非常大的零星材料，在購買這些材料時通常很難取得增值稅專用發票，造成建筑業增值稅進項稅額的抵扣難度增大，致使企業應繳納的增值稅增加，導致建筑業實際稅負明顯上升。

營改增對房地產企業開發成本造成影響的另外一個因素是國家政策導致稅負的增加。按照財政部國家稅務總局規定，一般納稅人銷售自產貨物，可以選擇簡易辦法按照6%的征收率計算應該繳納的增值稅，而這些貨物往往所占的工程造價比重比較大。對應營改增之前，建筑業企業購入上述原材料后，銷項稅率高于進項稅率5%，因此營改增之后很大程度上將增加建筑業企業的稅負。

另外，建筑工程的人工費中勞務公司的勞務服務，沒有進項稅額可以抵扣，這樣就造成勞務公司稅負大幅度增加，只能通過向建筑施工企業收取高額的勞務費用，將稅負轉嫁給建筑施工企業。

（二）營改增對企業納稅的影響

房地產流轉稅是采用土地增值稅和營業稅并行的征稅制度，土地增值稅和營業稅在房地產開發項目中往往會出現重復征稅現象，增加房地產開發項目的稅負率。增值稅可以隨著商品的不斷流通進行價稅的抵扣，從而使上一環節的增值稅得到扣除。如果房地產企業獲取的增值稅發票全部為增值稅專用發票，那么房地產企業的稅負應該呈下降的趨勢。

（三）營改增對企業財務報表項目的影響

（1）營改增對資產負債表項目的影響。購買所需材料取得的增值稅進項稅額有相應的增值稅銷項稅額進行抵扣，而降低企業的建筑成本，從而降低企業完工固定資產的入賬價值，累計折舊也會相應的降低，進而企業資產和負債的總額都會降低。

（2）營改增對利潤表項目的影響。實施營改增后，房地產企業在確定收入時，按照增值稅暫行條例的規定，需要將收入中包含增值稅額的部分減去。因此，在與實施營改增之前相比，營業收入在確定時有所下降。企業的開發成本上升，那么相應的企業的營業成本也會上升。國家規定免除房地產企業的原值稅金，進而會使得稅金的金額以及納稅成本水平明顯降低。

（3）營改增對現金流量表項目的影響。在營改增制度實施后，由于增值稅的相抵扣性，就會使得房地產企業的現金流出在現金流量表中的數值比在營改增制度實施之前會相應的減少，這樣房地產企業會有較多現金流，進而促使房地產企業加大投資力度。隨著時代的進步市場競爭變得激烈，房地產企業必須要考慮是否加大投融資的范圍。

（四）營改增對企業財務管理的影響

（1）對財務工作人員的影響。在一定的程度上，營改增對房地產企業的會計核算產生了較大的影響。這就要求房地產企業的會計人員在工作的同時要學習全新的知識和提高業務水平。而財務管理人員需要站在整個企業乃至整個市場的高度上，對營改增制度實施后房地產企業面臨的種種有利或者不利的局面進行科學性的分析，進而合理的制定出房地產企業的發展策略。

（2）資本機構管理的影響。營改增制度實施后，降低了房地產企業的稅收率，進而顯著地減輕房地產企業的債務負擔。因此房地產企業的管理人員就需要選擇最佳的資本結構，將資本結構面臨的風險控制在房地產企業所能承受的范圍之內，使企業自身的盈利能力和企業的市場競爭力都能夠得到顯著地提升。

三、營改增后房地產企業良性發展應采取的對策

（一）開發成本方面

企業可以在工程建設期間，將開發成本分別在不同的建筑環節進行攤銷，這樣就能使增值額在不同的環節進行攤銷，進而為建筑安裝企業更好的節省開支。

房地產企業在購買原材料的環節，杜絕在原材料采購中沒有發票的現象，選出條件相對合理的材料供應商來進行合作。避免購買材料過量、材料存貨過多而造成的商品成本上升。

企業應該盡可能地從勞務公司招聘施工人員。通過這種方法，房地產企業可以得到增值稅發票，進而減少企業稅務開支。

（二）稅負方面

提高企業自身的納稅意識，不能放棄取得增值稅專用發票的權利，企業的財務部門必須嚴格把關質量等方面，達到在依法繳納稅款的同時科學合理的節稅。

企業需要計算出所有項目活動中，能夠通過抵扣減輕稅收負擔的支出占總支出的比率，努力提高比率數值，達到降低企業稅負的目標。利用外包的方式，去解決無法進行進項稅額抵扣的問題。

房地產企業應結合企業自身的實際納稅能力以及納稅情況等來采取積極合理的措施，做好稅務籌劃工作，積極有效的變更企業的經營模式。

（三）財務管理方面

在財務管理方面，房地產企業要加強與建筑施工公司的工程核算管理，確保能夠及時取得可以抵扣的增值稅專用發票。與此同時，企業需要完善會計核算體系，保證賬實相符，提高會計核算的準確率。

房地產企業應該主要加強對工作人員的培訓，尤其是對財務工作人員的培訓。為了能夠積極應對營改增制度實施后，企業可能面臨的各種稅務籌劃風險，企業需要在營改增制度試行前就做好本企業關于稅制改革的知識普及和專業技能的培訓工作。

要做好增值稅專用發票的管理與跟蹤，企業需要從提高工作人員素質方面，來解決發票處理流程的改變導致的增值稅專用發票票據管理難度加大的問題。

企業需要改善營模式。盡量縮減企業的開發周期，釋放資金空間，合理運用開發經費。提高房地產企業商品房的舒適度，就可以提高房地產企業在競爭日漸激烈的房地產市場的核心競爭力。房地產企業可以加強管理控制、優化企業內部構造，做到人無我有，人有我優的境界。