“后現代”物業運營模式下高職院校物業管理專業人才培養的思考

孫瑋

摘 要：面對物業服務行業轉型升級的現狀，高職院校物業管理專業的發展機遇與挑戰并存。文章以上海邦德職業技術學院為例，基于后現代物業運營模式的視角，通過對后現代物業運營模式現狀及發展趨勢、人才培養等方面的闡述，從突出高職特色，開發課程體系、雙師型教學團隊、校內外實訓基地建設、校企合作等方面對高職院校物業管理專業人才培養提出幾點思考建議。

關鍵詞：后現代物業運營模式；高職院校特色；物業管理專業人才培養

中圖分類號：C961 文獻標志碼：A 文章編號：2096-000X（2018）10-0137-03

Abstract： Witnessing the transformation and upgrading situation of current property service industry，property management majors in vocational colleges confront opportunities and challenges. This essay puts forward several suggestions based on the example of Shanghai Bond Vocational College in the perspective of postmodern property operation mode. With the purpose of highlighting vocational education， this essay analyzes postmodern property operation mode and development trend and talent training by highlighting the characteristics of higher vocational education； exploring the curriculum system， building dual-teach team； establishing the training base inside and outside the college， accomplishing the cooperation between the college and the enterprise， providing several suggestion about training the talent of property management majors in vocational colleges.

Keywords： the postmodern operation mode of property； features of vocational colleges； talents cultivation of property management majors

一、物業管理歷程及物業管理模式概述

物業管理作為一種社會化、專業化、企業化的不動產管理模式，在經歷了初創、市場化、現代服務型階段之后，近幾年隨著我國社會經濟、房地產市場的迅速發展，在“互聯網+”的帶動下，物業管理已經充分顯示出其重大的社會作用、強勁的生命力和宏大的發展前景，物業管理呈現出創新轉型升級的多元化發展模式。物業管理“跨界”轉型，創新發展，業務增值，品牌升級，后現代物業已經啟航！后現代物業時期，出游策劃、社區文化、養老服務、家政保潔、代收代發快遞、送貨上門等多項內容都可能由小區的物業公司總代理?？梢哉f物業管理在信息科技的沖擊下，走到了轉型升級的關鍵時期?！盎ヂ摼W+”、“物業+互聯網”（或“互聯網+物業”）、O2O企業、社區半徑智慧社區平臺等蜂擁而來，物業服務企業頓處被“跨界打劫”的境地。正如北京社區半徑信息技術有限公司董事長魯眾所說“物業管理是典型的異構系統，不同的系統整合在一起，需要從整體上設計互通的生態鏈。“在互聯網+”時代，悉數皆有可能?；ヂ摼W思維圈有句名言：“羊毛出在豬身上，狗來買單?！?/p>

二、“后現代”物業運營模式下，物業管理現狀及發展趨勢——以目前上市的主要四家物業公司彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務為例

當前物業服務企業在保證現代傳統物業服務工作的同時，漸進改善運作模式，開展社區多元經營增值服務成為時下物業的主流運營模式。這種現代物業服務運營模式之后，物業服務企業以滿足業主需求為中心，充分運用科學技術、特別是信息技術和現代管理方法，圍繞房屋管理不拘一格地與相關行業對接合作開發出各種增值服務的運作模式的總和，我們稱之為“后現代”物業運營模式。筆者對目前上市的主要四家物業管理公司彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務的管理現狀及運營趨勢進行了調研、分析。

上市的四家公司皆分別開發建立了自己的社區服務互聯網平臺：彩生活的彩之云APP、中海物業的“優你家”、中奧到家的“愛到家”、綠城服務的“幸福綠城”。雖然前述四家公司都各自進行了增值服務拓展建設，但各自的發展運營戰略卻不拘一格，甚至差異較為顯著。目前看來，彩生活——“平臺戰略”、綠城——“強體驗園區服務”、中奧到家——“電商平臺”在運營的道路上領先于中海物業的單一“資源導向型”。

三、物業管理專業人才培養的現狀

（一）人才培養模式滯后、培養層次偏低

現在隨著房地產業的日新月異，這個時期的物業已經植入個性化、智能化、增值化、“互聯網+”的“后現代物業”元素，這就對物業從業人員提出了更高的要求和挑戰。目前我國物業管理方面人才的教育仍舊停留在現代傳統培養模式即專業知識、技能人才培養和大專（高職）、自考層次，開設物業管理專業本科教育的地區（高校）很少，人才培養難以滿足新時期行業發展的用人需求。

（二）高職院校師資力量短板、師資隊伍建設困難

物業管理行業是隨著時代變遷、城市發展而誕生的一個新興專業。我國物業管理專業高等教育未開設專門的師資教育，全國只有個別院校有該專業碩士層次科研型人才的培養；同時物業服務行業中專業背景、學歷相當、工作經驗豐富的佼佼者基本不會轉行從事物業管理專業專職教師工作，這就造成我國高職院校物業管理專業普遍面臨師資力量不足、缺乏專業教師、師資隊伍建設滯后的困境。

（三）人才需求旺盛，學校生源困難

2016年上海邦德職業技術學院物業管理專業開始招生，我校物業管理專業的建設開始了艱難的起步階段。2016級物業管理專業共招收了54名學生，2017級物業管理專業共招收了34名學生，目前我校共有80多名物業管理專業學生。在這近兩年的時間里，物業服務企業對物業管理型人才的需求急劇增長，上海本地物業服務企業慕“專業”而來我校招聘預定物業管理型人才的企業頗多，如萬科、綠城、旭輝、南恒、上置等中高端物業服務企業都紛至而來。從他們對人才的需求數量、崗位要求、待遇等方面的要求可以看出行業急需大量專業人才以應對后現代物業的行業發展的新高度。我校2016級物業管理專業的50余名學生根本無法滿足前來我校招聘預定的物業服務企業的人才需求數量?？墒悄壳案呗氃盒Ｎ飿I管理專業招生總人數下降，甚至部分學校出現了停止招生的現象。上海地區目前僅有兩家高職院校有物業管理專業，兩校2016級物業管理專業學生共有100多名，兩校2017級招生同時下降。每年百名左右的物業管理專業學生實難滿足上海地區3100余家物業服務企業的人才需求。學生是專業教學的主體，高職院校招生人數和招生計劃直接相關，招生計劃下調是學校根據上一年度招生報到情況及時調整的結果，充分反映了當前該專業招生困難的局面。

（四）學生就業率高，就業質量低、穩定性差

前文調查數據說明，物業服務企業所需專業人才與物業管理專業畢業生之間是處于供不應求的情況。近年來，高職物業管理專業學生沒有找不到工作的情況發生，就業率幾乎100%。調查顯示，同等崗位物業行業畢業生就業后的工作收入偏低、個人發展前景和對工作的滿意度較低，社會認可度不高等客觀情況，直接導致三年內跳槽率高、就業質量低于高職院校平均水平。

四、“后現代”物業時期對人才素質的需求情況

雖然我國的物業管理已經走過了三十六個年頭，但目前物業服務企業員工大多屬于傳統型物業服務人員，其來源復雜，總體文化層次低、年齡偏高，其綜合素質已無法滿足當下物業行業轉型升級發展的期望和要求，阻礙了行業的發展的速度。只有高素質管理型人才才能更好的適應智能化、網絡化等“后現代”物業管理運營模式。這種物業運營模式要求從業人員具備計算機及網絡、社區電子商務、樓宇智能化和現代化管理等方面的理論知識，具備運用新方法和新技術的能力；同時后現代物業運營模式注重開發增值服務業務，要求從業人員掌握項目管理、商務談判、招投標及創新經營的理論知識和操作技能，具備特色技能，具有開發拓展業務范圍、創造經濟利潤的能力。上海邦德職業技術學院物業管理專業的開設可謂是順應行業發展的要求，應時而生。

五、上海邦德職業技術學院物業管理專業人才培養的思考

筆者根據前文所述情況，結合當下物業服務企業對人才的需求、要求和我校實際情況以及我校物業管理專業人才培養的方向（物業管理型人才），對我校物業管理專業人才培養提出以下幾點思考，以期我校能夠培養出符合業界市場需求的物業管理方面人才。

（一）基于我校物業管理專業人才培養目標，筆者對人才培養規格主要從基本素質、知識要求、能力要求三個方面進行思考（★標注體現了后現代物業服務特色）

1. 基本素質：具有政治素質、身體素質、心理素質、職業素質、管理和經營服務的創新意識（★）。

2. 知識要求：除了傳統物業管理必須的知識要求外，還應了解堪輿學、周易的基本常識內容（★）、熟悉房屋樓宇智能化、BIM、物聯網、互聯網、物業相關管理系統、社區電子商務等知識（★）；熟知物業各項事務及管理工作的流程（★）。

3. 能力要求：除了具有良好的語言表達和人際溝通能力基本物業管理能力，還須具備能夠運用計算機、互聯網、物聯網、社區電子商務、空間運維管理、物業管理軟件等現代技術，能夠進行商務談判、招投標以及開展創新經營服務（★）；具備某種特長或者突出能力，如：寫作、繪畫、新媒體運營、廚藝等；具備在物業服務過程中正確應用堪輿學及周易基本常識的能力（★）。

（二）強化職業導向，培養“一專多能”特色型的物業管理專業人才，開發基于服務管理型工作過程的課程體系

為了適應“后現代”物業的運營模式，我們需要與時俱進對傳統的課程模式進行轉型升級。課程設置和課程內容的創新是人才培養中的重點和難點。在課程建設的過程中，應以職業崗位職責為依據，以工作過程為導向，開發課程體系，漸進實現從學生到員工的角色轉化；以職業能力為目標確定教學內容，培養學生在繁雜的工作過程中，正確面對所遇到的問題及時做出相應的判斷并采取實際行動的綜合職業能力；以典型的工作崗位為載體設計實訓教學項目，將所學知識、技能與工作任務準確對接起來，激發學生的學習興趣，著重學生的職業素養和動手能力培養。通過該課程體系的設計實施實現培養目標，為學生的職業生涯發展夯實基礎。

（三）師資隊伍建設：專兼結合，構建“雙師型”教學團隊

結合客觀情況，物業管理專業師資隊伍應以自我培養為主，同時兼顧培養與引進相結合。根據專兼結合的原則，增加物業管理專業教學團隊中具有企業工作經歷的教師比例，聘請行業企業技能管理型人員來校擔任兼職教師，提高專職教師的實踐能力和兼職教師的教學育人能力。以專職為主，專兼職相結合的方式，是逐步建立一支“校企互通、專兼結合”的高質量“雙師型”教學團隊的卓效途徑，而且在此過程中校企雙方能夠實現互利雙贏。

（四）構建穩定長期的校內外實訓基地

進行校內外實訓基地的建設，讓學生在真實的工作過程中歷練，是提高校企合作水平（產學結合層次）和物業管理專業人才培養目標、規格的需要。

1. 逐步建立校內實訓基地。根據我校的客觀實際情況，校內可以建設具有一定職業氛圍的工作仿真實訓室，如物業智能實訓室（消防自動報警、閉路監控防盜、停車場管理系統等）、物業管理系統、辦公系統實訓室、物業綜合實訓室（客服、倉庫管理等）、CRM客戶關系管理系統、參與校園物業服務管理等。通過實訓教學，“融”學習“于”工作實踐之中，探索“邦德特色”的教學實訓基地。

2. 構建長期穩定的中高端校外實訓、實習、就業基地。

根據“校企合作、資源共享、產學互動、定崗實踐”的指導方針，與多家中高端物業服務企業進行校企合作，建立穩定長期的校外實習基地，形成教學、生產、實踐一體化，實現學校、學生、企業、行業的“四贏”。

我校場地資源有限，幾乎無法建立設備設施類的實訓室，所以我們需要充分利用校企合作單位的此類實訓、實踐資源進行實訓課程教學，進而形成“融合式”校企合作?！叭诤鲜健毙Ｆ蠛献鞯膬瀯菔瞧髽I和學校開展深度緊密的校企合作，共同確定專業方向（如管理型還是設施設備專業人才）、設置課程、選擇或制定培訓教材；學校負責講授基礎理論課程，企業負責講授專業技能性課程，共同建立實驗室，共享實踐資源，共同帶領學生進行實訓；學生畢業后可以定向到合作企業工作。

校外實訓基地的建設，既要滿足學生實訓、實習的需求，又將成為專業教師實踐教學能力鍛煉和提升的場所。

（五）具有高職特色、邦德特色的物業管理專業教材建設

鑒于目前物業管理服務行業的升級轉型的后現代模式，結合我校物業管理專業開設的時間和人才培養目標——“服務管理型”人才的客觀實際，教材建設勢在必行。因為目前適用于后現代物業時期“服務管理型”人才培養的一套完整教材幾乎沒有。誠然，教材建設不是某個院?；驅I、個人可以獨自完成的。因此，我們一方面可以進行相關院校的校際通力合作，綜合各類院校物業管理專業的實際需求和優勢資源；另一方面我們還應主動聽取物業服務企業從業人員以及專家指導委員會的建議；此外，在教材建設過程中需要邀請具有豐富實踐經驗的物業管理專家和企業參與教材編寫工作，群策群力，突出教材的實用性和高職特色。

（六）結合邦德特色學科優勢，培養發展學生的某種特長或突出能力

具有一定特長或某種突出能力的大學生在求職和工作中具有不可替代的競爭優勢。不同的物業管理崗位，都有特殊崗位能力要求。學生特長或某種突出能力培養，已成為高職院校物業管理專業人才培養的必要元素。如寫作、繪畫、會計等特長是物業公司公文寫作、宣傳、轄區文化建設、公司網站建設、財務管理等崗位必需的能力；組織、協調、策劃、創新等是物業公司行政人事、對內外經營管理工作的必備能力；汽車維修服務、金融理財、物流管理、旅游管理、營養膳食等是后現代時期物業服務企業典型的增值服務項目。

我校物業管理專業培養學生特長，應因人而異。我們可以根據學生自身特點進行指導和建議，讓學生進行自學；也可以根據我校特色專業（烹飪、藝術、外語、計算機應用、會計、金融、社工、物流等）的優勢，以選修課的形式對物業專業全體學生進行特長或突出能力培養。具備一定崗位特長或突出能力的大學生是物業服務企業緊缺人才，這樣可以讓學生在今后的工作崗位上做得更好，走得更遠。

六、結束語

我國物業管理行業屬于朝陽產業，發展前景妙不可言，我們應抓住時機，以職業生涯設計為導向，軟硬件環境同步構建，讓學生能夠樹立熱愛專業學習、善于學習、全面學習、特色修煉、終身學習的觀念，增強學生學習的主動性和創造性，努力提升物業管理專業人才的培養規格，把學生培養成為社會、行業、企業需要的實用型人才。

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