住宅專項維修資金管理與使用中的不足與建議

李曉寧

文章首先闡述住宅專項維修資金形成的背景。從交存標準不規范、資金貶值風險、資金使用難三個方面入手，分析維修資金管理使用中存在的問題，并提出優化使用和管理的措施。

一、住宅專項維修資金的形成

自改革開放以來，我國的住房制度由福利分房轉變為買賣商品房不斷發生改變。房屋類型的增多及其住房的私有化，使得房屋的維修、更新、改造的主體發生了變化。房屋內部維修由其產權人決定，但共有部份和共有設施設備的維修管理，則成了一大問題。

住宅專項維修資金被業界人成為“房屋的養老金”，它是政府倡導建立的帶有儲蓄性的資金。主要是為了保持房屋完好，延長房屋的使用壽命，保障業主居住安全。由此看來，它與每一位業主息息相關。在2007年由住建部和財政部聯合頒發的《住宅專項維修資金管理辦法》，不僅完善了維修資金制度，也對維修資金的應用以及管理標準進行了確定。

二、住宅專項維修資金管理與使用存在的問題

我市住宅專項維修資金管理中心隸屬于市住房和城鄉建設局。納入管理范圍的以市區內四區的住宅小區。取得首筆維修資金的時間為1999年6月，截止到2018年3月，交存總額為25億元。使用1 3億元。在具體的管理與使用中，我覺得主要有以下幾方面的問題。

維修資金交存的標準劃分不細致。我省住宅專項維修資金實施細則中體現，交存維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5% -6%。這種標準劃分在業主的具體建筑施工費用標準上沒有明確的界定。對于廣大購房者來說，該如何去獲得建筑施工費用的標準也沒有明確說明，無法保證業主的知情權。

維修資金增值問題存在風險。隨著商品房改革日趨完善，維修資金體系也逐漸龐大起來，大量的資金在賬戶上“沉睡”，但是《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》上明確規定，維修資金在正常使用的前提下，可以將閑置的資金用于購買一級市場國債。但是大多數，都是按照存款。這種單一的增值模式。現如今居民消贊價格指數的增長是明顯大于存款利息的。實際上，維修資金的增值也就存在了風險。 維修資金使用存在難度。維修資金使用難是一個廣泛、突出的問題。統計數據顯示，2013年全國繳存的維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足1%。

我市使用率在0.22%，也不足1%。尤其是在使用時要經過資金支付范圍專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用。這種情況存在相當大的難度，如有的業主長期未在本小區居住、或出租。而且業主的意見也很難統一。

維修資金在緊急情況下難以動用且范圍不明確。實際中，在政府部門、物業企業以及業主對“緊急情況”沒有達成共識。

三、優化住宅專項維修資金管理與使用中的措施

制定合理的交存標準。現行的維修資金管理實施細則中的標準是根據當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5% -6%來確定具體的交存單價。這個標準可以根據各地市的發達程度來適當的調整。當地的政府部門可以根據當地的經濟水平以及群眾的消費水平來確定標準。每隔一段時間可以向上級以及群眾廣發問計，及時向廣大購房者公布反饋的意見。也可以全面宣傳，讓業主積極交存。

政府適當介入。由于維修資金使用的特殊性、決策的公共性及權屬的私有性等特征，維修資金使用的監督管理必須由公共權力的介入來保障。地方政府可以成立專門負責維修資金的機構，下達專項經費，編制專門人員。這樣更有利于推動此項工作。

多種渠道開展維修資金增值保值。從隸屬管理看來。維修資金的增值保值主體是廣大業主。但是業主往往不具備此類專業知識，例如政策法規、成本的具體核算等。由此看來，必須由專門的第三方機構進行經驗維修資金。可以兼顧安全和利益的前提下采取多元化組合的投資方式。如在保證正常使用維修資金的情況下，一方面可以購買國債和地方性債務途徑實現升值。另一部分可以由將其拆借給政府，滿足城市發展的需求，發展地方性減設。

在當前的住宅專項維修資金管理與使用者，存在一些問題。因此要對這些問題進行有效的解決。完善住宅專項維修資金使用和管理機制，可以最大限度的發揮好維修資金的使用效率，維護社會的穩定。