宜信財富張鵬：聚焦價值投資 看好一線城市商業地產

張興軍

在宏觀調控趨嚴、房住不炒的大背景下，2018年中國房地產投資的趨勢無疑是投資人最為關切的領域。2018年3月底，由宜信財富資產配置委員會發布的《2018年資產配置策略指引二季度宏觀前瞻與類別展望》報告中明確指出，進入2018年的第一個季度房地產市場也繼續著從產品投資到資產配置、從固定收益到權益類，從短期炒作到長期投資的轉型。在這樣的背景下，越來越多的投資者普遍關注辦公室增值的投資機會。

近期，《中國經濟信息》記者對宜信財富新加坡公司董事總經理、全球房地產投資母基金管理合伙人進行了專訪。

張鵬擁有15年的歐美及亞太地區的房地產投資經驗，在房地產直接投資與資產管理、房地產基金的投資與管理方面擁有豐富經驗。2014年加入宜信之后，張鵬主持發行宜信財富全球地產母基金系列產品，并與國際頂級基金建立深入合作。目前，張鵬負責管理的母基金規模達125億元人民幣。

在接受《中國經濟信息》記者采訪時張鵬表示，他看好商業地產未來的增值空間和機會。在宏觀調控和去杠桿的大環境下，一線城市的優質項目在抗風險和變現能力方面表現更加突出。

房地產母基金具有投資優勢

《中國經濟信息》：您怎樣看房地產母基金的投資收益和風險？

張鵬：母基金對于個人來說屬于最好的投資選擇之一，因為相對而言屬于更加安全的領域。從風險邊界來看，房地產母基金應該是介于固定收益投資和私募股權投資之間。

房地產是比較穩定的投資類別，這類母基金通過投資多個項目來防范風險，個人投資人通過投資特定份額來分享投資機會，同時也能規避風險。

投資方向上來看，目前我們看好一線城市和核心二線城市，三、四線城市則不建議進行投資。北京、上海這樣的城市投資限制很多，一方面是單體的金額偏大，另外是限購政策比較嚴格，個人進行投資門檻非常高。在這種情形之下，房地產母基金就能夠為個人投資者提供投資機會。

需求旺盛 一線及二線核心城市價值凸顯

《中國經濟信息》：目前宜信財富的房地產母基金有沒有和房地產開發公司進行合作？

張鵬：我們人民幣房地產母基金有一個儲備標的，就是一只合作方與國內前10的地產開發商合作的基金，這類基金投資項目，一般是達到預售標準就可以出售進而回籠資金。當前來看，國家對住宅市場有長效調控的機制，為了保證長期健康穩定的發展。我們很難再看到像過去用五年、十年就可以翻倍的房產投資。從單價5萬元升至10萬元顯得很容易，但是10萬元漲到20萬元，五年時間基本是無法實現的。所以我們給投資人的建議是，今后的機會是一線城市的商業地產，比如上海江灣這樣的區域。北京也是一樣，我們和IDG資本也看好北京的類似項目。一般來說，一線城市的核心優質優勢資源，投資人都無法直接拿到，而通過專業機構進行投資就成了一個選擇，我們旗下的人民幣母基金就只投國內項目的基金。

《中國經濟信息》：您怎么看目前中國當前的宏觀經濟政策及相關的限購政策對于商業地產所帶來的影響？比如北京的城市副中心以及雄安新區的政策。

張鵬：我認為北京城市副中心建設和雄安新區的建設都是非常好的政策。根據《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，北京市將限制首都功能核心區里的各類用地調整為大型商業項目，限制各類用地調整為商務辦公項目。同時，還限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，并且限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。

投資主要就是看供求關系，當供應沒有了那么對于存量市場就是機遇。為什么我說上海陸家嘴好，因為都已經建好了，沒有新增供應，但需求卻非常旺盛。

國家建設北京城市副中心和雄安新區是非常好的政策，我們都知道北京所面臨的交通、空氣等方面的問題，原有的建設模式已經不可持續，城市中心已經沒法再興建大規模的地產項目。對于中國市場，我一直強調要投資北京、上海這樣的一線城市的原因就在這里，沒有新的建設用地供應，需求就只能聚焦存量市場，物業改造增值。據了解一些舊樓的寫字樓化改造已經在進行中，存量項目面臨著新的機會。其實這和香港的發展路徑是一樣的，我們知道香港的中環是最好的投資區域之一，就因為沒有新建項目，都是對老舊物業進行拆除重建，所以說這里面蘊含著很多投資機會。

《中國經濟信息》：您怎樣看當前比較火熱的長租公寓和分時租賃公寓的市場和投資機會？

張鵬：長租公寓市場和我們講的共享辦公概念都是比較新的業務模式，誕生開始就獲得大量資本的追逐，目前來看尚處于早期發展階段。在國外，長租公寓已經是一個比較成熟的市場，像德國，60%的人群租房，美國也是一樣。美國投資人也青睞于投資住宅做長租公寓，賺取長期租金，而不是選擇做地產開發。

中國現在的長租公寓市場發展還沒有發展成熟，但已經有一些知名的運營商脫穎而出，很多的資本和人才都涌入到了這個領域。房地產投資一般都是中長期投資，在進入時就要考慮可期回報的退出方式和時機。如果想要長遠、持續發展，就需要資本市場方面予以促進。目前來說，比較成熟方式就是做房地產信托投資基金（REITs），在公開市場上市，但需要解決法律和稅務問題。中國在這方面目前還處于早期。

美國大量的房地產信托投資基金（REITs）旗下的物業都是長租公寓，并且擁有穩定的現金流。從行業來說，我們也看好這個模式的前景，尤其是長遠的發展。我們也考慮在這個領域進行投資，一個方式是投資長租公寓的運營商，還有就是投資購買實體物業然后進行出租。具體而言，投資的標的也要考慮具體實踐期限和收益空間，從而確定退出機制。目前來看，退出機制仍是這個市場目前遇到的最大的瓶頸。