“限競房”銷售政策應(yīng)盡快出臺(tái)

宋慧芳

繼搖號(hào)買車后，搖號(hào)買房也有可能在北京大面積實(shí)施。近日，有媒體曝出，北京“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目（下稱“限競房”）將實(shí)行搖號(hào)選房。

據(jù)知情人士透露，管理部門正在醞釀對(duì)“限競房”采用搖號(hào)銷售的方式，并且政府?dāng)M將限競房與共有產(chǎn)權(quán)房掛鉤，涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷偡亢鸵殉山坏南薷偡康貕K。當(dāng)這樣的消息流出時(shí)，市場一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者在采訪中，北京豐臺(tái)區(qū)一限競房項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者， “我們也在等（政策），政策出來后才能開盤銷售。不過，要想真正的落實(shí)，大概要到7月份”。對(duì)此，多位業(yè)界人士均表示，“限競房”搖號(hào)將是大概率事件，而且或向無房、剛需家庭傾斜。

據(jù)了解，早在去年底，就有兩個(gè)房山的“限競房”項(xiàng)目正式亮相，并在市場中進(jìn)行項(xiàng)目的推廣。之后的數(shù)月，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時(shí)至今日，這些項(xiàng)目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預(yù)售許可證，自然也未能真正入市銷售。

從2016年開始，北京開始出現(xiàn)“限競房”地塊。因其出讓條件中，限定后續(xù)銷售房價(jià)的基礎(chǔ)上競拍土地出讓價(jià)格，成為此類地塊的標(biāo)志性特點(diǎn)。同時(shí)，出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是，與符合較為嚴(yán)格申購條件的個(gè)人及家庭才可申請(qǐng)購買的“共有產(chǎn)權(quán)房”不同，“限競房”屬性仍是商品房。

據(jù)相關(guān)行業(yè)人士粗略統(tǒng)計(jì)，從2017年該類土地首次出讓至今，北京已經(jīng)出讓的“限競房”項(xiàng)目總貨值在2300億元上下。再加上今年住宅土地供應(yīng)仍會(huì)延續(xù)限競房和共有產(chǎn)權(quán)房并舉的政策，可以預(yù)見未來至少2年內(nèi)，限競房都將是北京樓市成交主力軍，企業(yè)要想在北京拿地，這樣的項(xiàng)目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環(huán)周邊，受到出讓條件“90/70”政策的限制，90平方米戶型將是主流。

因此，按照一些公司的計(jì)劃，這些項(xiàng)目基本都定位為剛性改善性產(chǎn)品。雖然“限競房”項(xiàng)目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項(xiàng)目利潤。同時(shí)，由于之前“限競房”項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)確定，企業(yè)不會(huì)通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)房價(jià)上漲帶來的收益，而是通過快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，這也是此前企業(yè)不斷拿下“限競房”項(xiàng)目的主要原因。

按照傳聞中的“限競房改共有產(chǎn)權(quán)房”政策，政府有權(quán)要求銷售價(jià)格低于周邊價(jià)格10%的限競房項(xiàng)目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額。產(chǎn)權(quán)持有比例或?yàn)?：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，也就是說，還是限競房。但業(yè)主再出售時(shí)，要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權(quán)比例。

傳聞中政策一旦落地，對(duì)于限競房市場可謂殺傷力極強(qiáng)。中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，政策出臺(tái)對(duì)于已拿到限競房地塊的開發(fā)商來說打擊最大，因?yàn)檫@些地塊在拿地的時(shí)候，市場價(jià)格還處于高點(diǎn)。隨著去年以來二手房市場的價(jià)格持續(xù)下跌，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分限競房的性價(jià)比已經(jīng)消失。可以說，限競房的項(xiàng)目銷售已經(jīng)非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣。

就目前情況來看，張大偉表示，調(diào)控政策不應(yīng)該事后加碼，畢竟開發(fā)商手里已經(jīng)積壓5000億元以上的貨值。而這些限價(jià)房等也是市場急需的剛需住宅。銷售政策應(yīng)該盡快出臺(tái)，這樣才能維持市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。