讓房價漸回理性的研究分析

李鑫

房價高漲問題絕不是一個單一的問題，而是各方因素聯動的結果，不太完善的稅收制度，不科學的地方政府考核指標，急需改善的制造業營商環境以及房地產市場的供需矛盾都是房價居高不下的重要因素。

隨著我國經濟的高速發展，房價高漲問題已經成為政府和民眾最關心的問題。由于我國的稅收制度不太完善加上很多地區經濟基礎薄弱，制造業也面臨諸多困境，再加上我國長期以GDP作為地方政府考核最核心甚至是唯一的指標。這使得很多地方政府的財政和稅收非常依賴土地出讓金和房地產稅收。但近年來，房價漲幅遠高于家庭收入增速，增加了房地產的泡沫風險。政府為了遏制房價高漲，出臺了多項政策措施，但是調控效果不明顯，如何讓房價漸回理陛，健康合理的發展，成為一個急需解決的國計民生問題。本文從完善地方政府考核指標，稅制改革，打造良好的制造業營商環境以及從房地產市場的供需角度進行分析，提出了一些改進措施，以期能夠為房價漸回理性提供一點理論參考。

建立科學的地方政府考核指標

我國長期用GDP作為地方發展最重要甚至唯一的考核指標。過分關注GDP將迫使地方政府更加關注短期經濟增長，同時忽視長期社會福利最大化的問題。這樣的地方考核指標無意中產生了一種虹吸效應，吸引了大量社會財富和生產力要素向城市聚集，城市發展規模持續擴大，房價也隨之走高。從2013年開始，在中央政府強調不再使用以GDP為基礎作為地方考核的背景下，中國的許多省份都調整了考核評價指標。據不完全統計，目前有70多個縣市，取消了GDP考核。但是全國有2000多個縣市，70個只占其很小一部分，這些縣市主要可以劃為三類，一是經濟貧困縣，比如山西的36個縣。二是在生態環境或者農業方面有特殊價值，比如福建省的34個縣。三是屬于生態脆弱區域，需要限制開發，比如貴州的一些縣市。這些縣市本身房價問題就不突出，而且數量之少。這些都說明，告別唯GDP，依然任重道遠。告別唯GDP的地方政府考核，可以從以下幾個方面著手：首先是建立能夠引導地方政府科學發展的指標體系。創建一個能夠引導地方政府科學發展的評估體系非常重要，如經濟增長模式的變化，空間布局優化，產業結構的調整，產業競爭力的提高，符合城市和農村地區的總體規劃，環境改善和收入的提高等指標。用該體系指導地方政府在發展經濟時真正做到科學的可持續的協調發展。

其次，耍建立科學發展成效評估指標體系。在這方面，政府需要提高對地方經濟發展的績效考核，創建的科學指標體系來衡量地方發展，包括經濟增長、資源利用效率、社會滿意程度、地方債務和經濟安全、環境保護等其他指標列入考核體系，積極引導和鼓勵地方黨委政府在發展經濟時既重效率更重社會效益。

然后是耍建立評估科學發展潛力的指標體系?？茖W發展必須是可持續的。為加強國家國際競爭力，擺脫高度依賴房地產的窘境，還應將技術革新能力、高科技產業、高端裝備制造業、戰略新興工業、和其他能夠爭強核心競爭力的指標納入評價體系，引導地方政府的管理、規劃和發展。

最后還要建立科學發展約束評價指標體系?？茖W發展應該是統籌協調的發展。我們不能走發達國家走過的先污染后治理的老路。在評估體系中納入資源消耗，環境保護，食品安全，農地保護，安全生產等強制性約束指標，約束監督地方黨委政府在發展地方經濟，努力實現綠色發展，安全發展，最大限度地降低資源成本和環境代價。

稅收改革

營改增之后，增值稅成為了最大的稅種，幾乎占全國總稅收的60%以上，其中增值稅的75%被中央抽走，剩下的25%歸地方所有，地方政府的收入大幅下降。中央和地方的分稅制度有它非常積極的一面，但其無意中成為了房價高漲的助推劑。由于中央拿走了大部分稅收，地方政府為了維持各方面的開支，加上前文提到的對地方管理者的考核又很看重GDP，所以導致地方政府的財政高度依賴“土地財政”，其由兩部分構成，分別是房地產稅收收入和土地出讓金。2017年，我國房地產稅收收入為16437億元，同比增長9.45%；出讓土地使用權的收入（土地出讓金收入）為5.2萬億元，同期相比增長了40.7%，這兩者加起來的總收入占地方財政收入的比重高達47.7%，與2016年比較上升了7.1個百分點。如果我們計算房地產公司的所得稅，增值稅和其他稅收，去年的土地融資份額將會更高。而且房地產是一個帶動陛強，關聯度高，產業鏈很長的行業，與房地產相關的產業部門有幾十個，如果加上房地產對上下游產業的帶動，有些城市實際對房地產的依賴度可能達到七層。

假設房子市值是100萬元，里面上繳的相關稅贊接近30%。而土地使用權費用（土地出讓金）差不多占到房價三到四成左右，這樣算下來，房價的一半多實際上是交給政府的。這意味著，稅收改革已刻不容緩。

挖掘城市存量土地的潛力，增加城市建設用地的供給

目前，城市中有足夠的土地儲備可以進行整合和開發，例如，平房區使用效率低下的土地，缺乏資本而未開發的土地，未利用的土地，公司企業和機構使用效率低下或不合理的初始計劃用地等等。對上訴土地采取置換、搬遷等方式進行盤活，即可滿足建設用地的需求，又可達到少占或不占耕地的目的。二是對舊城區的改造，適度提高城市容積率，舊城改造后，容積率一股可以提高1到2倍，可以增加30%到40%的土地供給。三是適度控制鄉鎮企業的擴張，避免鄉鎮企業占用過多的耕地。通過以上措施增加建設用地供給，降低房地產企業建設用地成本，從而讓房價漸回理性。通過將城市中的廢、舊、閑地審批給單位和個人使用。這種類型的土地對于土地使用者辦理手續和贊用收繳相對來說比較簡單，是重新規劃和盤活存量土地、集約用地的比較直接地方法。城市中的廢地、灘徐用地，山地、坡臺等用地，有的以前沒有充分利用，有的在以前單位或個人使用之后閑置，應該接續使用，這類士地要通過土地儲備的方式來實現土地的再次的利用。近幾年在舊城區改造中出現了許多舊單位和個人的撤并和拆遷，用出讓或轉讓的手段進行再次土地利用，有的還用招拍掛出讓土地的方式取得豐厚的土地資金和建設資金，促進了城市建設的新發展。在舊城改造中，往往需要統一的規劃和資金的統籌協調，將無序競爭的市場由政府土地部門統籌起來，將零散的資金聚集起來，進行大項目的改造和變遷。在新的城市規劃和建設改造過程中，將那些土地利用效率低，功能不完善不協調，占地面積大的社區換置成土地利用效率高，功能協調的新小區，用招拍掛等形式進行土地置換，讓其產生新的土地利用類型，為人們的生活，娛樂，工作創造新的更加高效協調的新環境。

降低對商品房的需求

根據供需關系，增加保障性住房的建設可以減少人們對商品房的購買需求，限制房價的快速上漲。擴大保障陛住房的建設將使供給增長和對房地產市場的需求下降，在這種心理預期推動下，房價將逐漸走低，房價將逐漸趨于理性。加大保障性住房建設會給房地產行業一個利空信號。對于經濟適用房來說，主要銷售給有一定支付能力的低收入家庭，其客戶也是普通商品房購買者的一部分，這將直接影響商品房的需求。特別是在一些房價上漲過快的發達城市，中小戶型經濟適用住房和常規商品房的目標客戶基本相同，都是中低收入群體。因此，政府對經濟適用房的大規模投資建設將不可避免地會減少普通商品房的需求或增加市場供應。從廉租房看，主要出租給低收入家庭或收入最低的家庭，如果政府大規模建設廉租住房，等于是增加了市場供應量，根據供需平衡關系可知這也會在一定程度上減少對商品房的市場需求。如果政府增加公共租賃住房的建設，這也相當于增加住房供應，這將減少對租賃市場的需求，從而影響住房市場的需求，包括新住房和二手房市場。進入市場的大量經濟適用住房不僅提供了合理的住房優惠，也解決了大多數中低收入人群的住房問題，而且在平衡周邊正常商品住房價格的同時可以讓房價逐漸回歸理性，滿足居民的合理住房需求。

改善制造業營商環境

人們這么熱衷于房地產，還有一個重要的原因就是制造業下行壓力很大，為了規避風險，人們把資金轉向房地產。而耍實現經濟優質發展，消除對房地產的強烈依賴，就要把精力放在制造業上。近年來，我國制造業發展的國內外環境發生了很大變化，面臨著很多新的困境和挑戰。從國內環境看，我國制造業成本低的優勢正在慢慢消失。用工難用工荒已經成為制造業企業尤其是中低端制造業企業的一個嚴重問題，許多部門，特別是公司和企業，面臨著勞動力短缺的困境，這將導致工資大幅上漲，產業競爭力急劇下降，阻礙了經濟增長尤其是勞動密集型工業的增長。近些年，隨著人口老齡化，農民工人數的減少，人口紅利將漸趨消失，實際工資穩步增長，工資壓力不斷增加。中國“世界工廠”的地位將悄然改變。許多發展中國家目前正處于人口快速增長的紅利時期，特別是與我國緊鄰的東南亞發展中國家，資源價格低，勞動力成本只相當于我國八九十年代的水平。這些國家對我國很多中低端制造業構成了嚴重威脅，面對這種情況， “中國制造”應從量變到質變，改變生產方式，通過創新驅動來應對。此外，青年和中年工人數量的急劇減少也將削弱社會活力和創新能力，減少內部支出，消費市場萎縮，社會總儲蓄下降。

良好的環境是發展實體經濟和建設強國的重要前提和有效保證。按照供給側結構性方案體制改革的要求，有必要進一步加強機構之間的整體協調和互動。促進政策，資金，技術和人才融入實體經濟尤其是國家戰略性高科技制造業中去。

有效降低制造業實體經濟中的成本。要全面推進依法行政和管理，加強企業收費清單的管理，盡量減少機構運營成本和企業的稅收負擔。深化生產要素的市場化改革和國有企業改革，以維持市場的有序、良性競爭，繼續加快網絡的降費，促進普惠金融的發展，采取多種措施，減少公司使用土地的成本，降低融資成本和物流成本。

建立國家生產創新體系。加快創建以企業為主體，需求為導向的工業大學科研院所為重點的技術創新體系。實施國家制造業創新中心建設項目，注重戰略性，領先性，必備性基本需求，打造一系列高技術創新中心。加強基礎科學研究，擴大國家重大科技專項實施，擴大技術重點核心研究力度，努力轉變成果，培養一批創新型領軍人才。實施工業強國項目，建立系統的長效推進機制，克服重點領域發展的主要瓶頸。

加強財政政策和稅收優惠以及經融領域對制造業支持力度。實行有利于制造業轉型升級和現代化的稅收和財政政策，建立健全支持企業技術改造的長效機制和政策體系。為實體經濟提供經濟和金融支持。

加快多層次制造業人才隊伍建設。深入實施人才強國戰略，實施新時期制造業產業工人素質提高方案，引導發展生產型人才，深化校企合作，培養一大批創業型人才，以及各行各業技術創新領域的專家和高層管理人才，創建知識型，技能型和創新型員工隊伍。突出“高精尖缺”導向，加大制造業引智力度。鼓勵和保護創新精神，鼓勱模范工作者和工匠精神，營造敬業求精的風尚。

開拓新一輪制造業對外開放新格局。深化“中國制造2025”國際對接合作，堅持引進來和走出去并重，推進重點產業領域國際化布局。逐漸降低制造業準入門襤，完善產業安政策法規體系，構建穩定公平透明可預期的營商環境。積極主動引導外資對高端制造業的投資，并鼓勵在中國建立全球性研發機構。加強政治領導和公共服務，支持一批跨國公司，通過產業鏈和資本運作的整合，更好地融入全球創新和產業分工中去，提升中國經濟在全球價值鏈中的地位。

綜上所述，通過建立科學的地方政府考核指標，不唯GDP，引導地方政府統等兼顧f辦調發展；同時完善稅收制度，降低商品房的建設成本；因地制宜的挖掘城市土地存量潛力，增加城市建設用地供給，降低商品房土地使用成本；擴大保障性住房的建設，降低對商品房的需求；改善制造業營商環境，大力發展制造業，降低地方政府對“土地財政”的依賴等措施，多方聯動，標本兼治。