多主體供給 多渠道保障

中國特色社會主義進入新時代，經(jīng)濟由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。在這個時代背景下，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也進入了新階段，住房需求和房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常大的階段性變化。城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展最為重要的動力之一。現(xiàn)在，中國城鎮(zhèn)化進入到以發(fā)展大城市群為核心的新階段。繼提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念后，習(xí)近平總書記在中共十九大報告中提出“多主體供給，多渠道保障，租售并舉”的房地產(chǎn)改革新方向。這些新動向會對中國住房市場帶來怎樣的變化？會對中國居民的住房需求產(chǎn)生怎樣的影響？又會給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來怎樣的挑戰(zhàn)？

為此，《中國經(jīng)濟報告》邀請來自房地產(chǎn)市場發(fā)展中不同環(huán)節(jié)的三位嘉賓，圍繞上述問題展開深入淺出的討論。

中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

中國經(jīng)濟報告：如何看中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展？

仇保興：當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場有兩個顯著特點：一是冰火兩重天。一線城市還是比較火熱的，但三四線城市冰凍期比較長。二是在一線城市中間，出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：房價的上漲遏制住了，但是在某些城市出現(xiàn)了二手房跟新房價格的倒掛，這說明現(xiàn)在的這種價格穩(wěn)定，是被行政手段壓抑住的。所以，這種緊平衡狀態(tài)是不可能持久的。正因為如此，國務(wù)院正在研究促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的中長期調(diào)控手段。

王祖繼：目前，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化特別是城市群發(fā)展的要求，尤其是對要素流動的吸納承載能力不足，這已成為社會“痛點”。其中特別值得關(guān)注的是，在大量房屋長期閑置的同時，有很多新進城的居民、新畢業(yè)的大學(xué)生住不上房子，新引入的專業(yè)人才住不上滿意的房子，等等。產(chǎn)生這些問題的根源主要在于供給側(cè)，包括結(jié)構(gòu)不合理、房價過高，賦予房子更多的投資功能，弱化了其對生產(chǎn)生活的承載功能。因此，城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變必然要求房地產(chǎn)發(fā)展方式相應(yīng)轉(zhuǎn)變，回歸到“房子是用來住的”本源上來。

中國經(jīng)濟報告：鏈家是中國專業(yè)的房地產(chǎn)中介商。在你看來，中國房價高嗎？為什么？

左暉：回首改革開放40年，中國經(jīng)歷了人類歷史上前所未有的城鎮(zhèn)化浪潮，主要有三大特點。第一，規(guī)模大。以極快的速度完成了6億增量人口的城鎮(zhèn)化，相當(dāng)于當(dāng)前的五個日本、兩個美國，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米。第二，速度快。城鎮(zhèn)化時間高度壓縮，美國城鎮(zhèn)化率由10%提升到50%用時約80年，而中國只用了不到其一半的時間，如深圳人口由33萬增長至千萬以上只用了20年時間。第三，高度集中。新增城市人口集中在沿海城市及部分核心城市，北京、上海人口規(guī)模早已超越歐美大城市。住房需求量大且集中在少數(shù)城市，由此帶來的供給壓力和房價壓力可想而知。

從現(xiàn)實情況看，中國部分城市房價確實已經(jīng)比較高，從長期趨勢看超過了收入水平，也超過了租金水平，甚至出現(xiàn)泡沫化的傾向或事實。但總體上，中國絕大部分城市的房價基本處于相對合理的水平，均價高于全國平均水平的城市不到20%。

城市群的新內(nèi)涵

中國經(jīng)濟報告：中國城市群在過去這些年的經(jīng)濟發(fā)展中起了很大的作用。中國發(fā)展研究基金會的研究表明，中國一些城市經(jīng)濟都達到了萬億規(guī)模，這些城市群占全國20%的國土面積，占60%的人口，但是它們創(chuàng)造的GDP占比達到了82%。現(xiàn)階段，中國城市群的發(fā)展又有哪些新內(nèi)涵？

王祖繼：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》明確了城市群是新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，這體現(xiàn)了決策層對城市發(fā)展規(guī)律的科學(xué)把握和發(fā)展方位的準(zhǔn)確研判，體現(xiàn)了中央強調(diào)的城市發(fā)展由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變的要求，也是實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的題中之義。

關(guān)于城市群發(fā)展的理論和實證研究有很多。從經(jīng)濟學(xué)角度看，城市群最主要的特點和優(yōu)勢，是基于不同城市的資源稟賦，實現(xiàn)專業(yè)化分工協(xié)作和功能互補，消除單一城市的規(guī)模不經(jīng)濟。但是，這種協(xié)同和聚合效應(yīng)并不會自然而然地產(chǎn)生，其前提是城市間的土地等資源、勞動力、資本、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素有效流動，從而實現(xiàn)優(yōu)化配置。可以說，要素自由流動是城市群形成和繁榮的深層基礎(chǔ)和必要條件。

左暉：人口向城市群集中是城鎮(zhèn)化的升級階段。特別需要指出的是，城市群并不意味著城市的無限制蔓延和擴張，城市群的核心是在更大的地理范圍內(nèi)，構(gòu)建更廣泛的城市網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

雖然城市群在發(fā)展過程中會伴隨著中心城市人口的外流和回流，但城市群作為一個整體，一定是人口密度的提升和人口的再集中。中心城市人口密度的下降是國際大都市普遍經(jīng)歷的事實，背后的主要原因有：一是中心城市自身的地理擴張，從單一中心向多中心擴張，導(dǎo)致人口密度下降；二是人口從中心城市向周邊城市遷移。當(dāng)城市群發(fā)展到一定程度，中心城市人口減少到一定程度，會出現(xiàn)人口向市中心回流。通常情況下，核心城市的市中心往往是網(wǎng)絡(luò)效率最強的地方，它不僅意味著更多的工作機會，也意味著更開放、更包容的文化氛圍，這種吸引力將帶來人口向市中心回流。從國際經(jīng)驗看，由于交通、土地開發(fā)約束、地理限制等方面因素的不同，日本和美國分別經(jīng)歷了一種非常緊湊和一種相對分散的城市群發(fā)展。雖然集中程度有所不同，但都是人口集中的過程。同時，人口向市中心的回流現(xiàn)象在東京和紐約都已經(jīng)出現(xiàn)。

學(xué)術(shù)研究表明，更高的城市密度往往意味著更小的環(huán)境壓力。同時，高密度并不必然帶來高房價和交通擁堵。總之，需要以一定的密度為前提，實現(xiàn)人口的不斷集聚。

中國經(jīng)濟報告：房地產(chǎn)與城市群發(fā)展之間的關(guān)系是怎樣的？或者說，城市群的發(fā)展如何影響房地產(chǎn)市場？

王祖繼：房地產(chǎn)對要素的吸納承載能力起著基礎(chǔ)性關(guān)鍵作用。無論生產(chǎn)經(jīng)營、商務(wù)活動還是生活起居都離不開房地產(chǎn)，都需要宜業(yè)宜居的環(huán)境。尤其是勞動力作為最活躍、最具能動性的要素，是衡量城市吸納承載能力最直觀的標(biāo)尺。因此，城市群的興起既為房地產(chǎn)發(fā)展打開了新的空間，同時又在需求分層、結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)升級等方面對房地產(chǎn)供給提出了新的要求。

建言房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

中國經(jīng)濟報告：“租購并舉”是中共十九大確定的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的核心內(nèi)容。未來5年，中國房地產(chǎn)主管部門及地方政府的核心任務(wù)是推動“租購并舉”這項政策的落地。各位專家如何看現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)政策？對中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有什么建議？

王祖繼：中國政府當(dāng)前的房地產(chǎn)政策是非常明朗的。第一個是準(zhǔn)確定位。房子是用來住的，不是用來炒的。第二個是精準(zhǔn)施策。開展分類調(diào)控，因城施策。第三個是構(gòu)建保障。在一二線城市，發(fā)揮好租賃房對一般階層的托底保障作用。這三條政策，如果能夠得到很好落實，中國整個的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)和金融的協(xié)調(diào)發(fā)展，就能夠得到比較好的保障。

仇保興：我主要談三點建議。第一，多渠道供給。一線城市住房供給渠道要多樣化，比方說棚戶區(qū)改造、人才房、公租房、集體建設(shè)用地建社會房，等等。歐盟國家在二戰(zhàn)之后，大力提倡住房合作社，由無房者自行組織起來建設(shè)“租購并舉”的自用房。“租購并舉”，不僅要有政府投資的公租房，也可以有民企投資的租用房，更應(yīng)提倡公私混合建設(shè)租用房。事實證明，由老百姓自己組織起來提供“租購并舉”用房，即住房合作社建設(shè)“社會房”，效率最高。在歐盟有的國家，這樣的住房合作社供房率高達50%以上。

第二，多工具連調(diào)。中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)極端的不平衡，風(fēng)險也集中在少數(shù)城市，不可能“一刀切”進行調(diào)控。這樣一來，必須將傳統(tǒng)的“集中調(diào)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺稚⒄{(diào)”；把“行政手段調(diào)”為主轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)濟手段調(diào)”為主，多用信貸、稅收手段取代行政手段；從“中央政府調(diào)”為主轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗胤秸{(diào)”為主，再加上多品種、多樣化供給。這樣，就有可能使整個房地產(chǎn)發(fā)展過程中，順周期的投資比重下降，逆周期投資逐步上升。

總之，只要房地產(chǎn)中長期調(diào)控規(guī)劃設(shè)計合理，中國一線城市房地產(chǎn)市場就有可能從當(dāng)前的緊平衡順利過渡到次緊平衡，再過渡到松平衡，為市場化調(diào)控留出余地與機會。這樣以來，中國房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化的整體健康發(fā)展就能夠得到保證。

左暉：隨著城市群時代的來臨，人口動態(tài)分布必將給房地產(chǎn)市場帶來新挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)政策應(yīng)前瞻性地響應(yīng)這一變化。

從根本上講，城市人口的總量與分布決定了住房需求的總量與結(jié)構(gòu)。一個有效的房地產(chǎn)政策框架表面是對住房需求的響應(yīng)，本質(zhì)上是對人口分布規(guī)律的響應(yīng)。只有順應(yīng)人口流動的基本趨勢，才能制定和實施恰當(dāng)?shù)恼摺Ｕ雇磥恚猿鞘袨橹行牡哪Ｐ拖蛞猿鞘腥簽橹行牡哪Ｐ娃D(zhuǎn)變，這個轉(zhuǎn)變不僅會改變?nèi)丝诜植嫉目臻g結(jié)構(gòu)，也會改變住房市場的供求結(jié)構(gòu)，也必然要求房地產(chǎn)政策因勢而變。

第一，應(yīng)建立有彈性的住房供應(yīng)體系。大量實證研究和國際經(jīng)驗表明，房價上漲的根本原因不僅僅在于供應(yīng)不足，更在于供給的彈性不足。城市人口快速增長的階段，住房總量不足，供應(yīng)主體是新房，新房供應(yīng)往往取決于土地供應(yīng)的數(shù)量、土地開發(fā)和投資的周期，供應(yīng)彈性非常小，供給時滯非常長。相對而言，需求彈性則要大得多，面對收入、政策等諸多預(yù)期的變化，需求都有可能快速釋放。在這種對比下，缺少彈性的供給無法應(yīng)對需求的增長，必然產(chǎn)生房價壓力。

第二，實施更包容的住房政策。把2億多流動人口明確納入住房政策框架。當(dāng)前保障性住房實際主要偏向本地居民，或是符合條件的特定人才。大量的流動人口并不在保障范圍之內(nèi)，這部分人群的住房需求沒有得到相應(yīng)的照顧。在城市群發(fā)展的新階段，這部分人有可能從中心城市流出，但他們絕大部分并不會直接回到農(nóng)村，而是跟隨產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移進入周邊城市或其他城市。某種程度上，“住有所居”主要是指這部分人口的問題。

第三，租購并舉。中國租賃市場在解決居民住房需求方面的作用仍然較弱。在租的領(lǐng)域，大城市市場供給不足、機構(gòu)化租賃發(fā)育不成熟。而租購并舉，核心在“并”，租賃房源80%以上都要來自私人市場，要打通買賣市場與租賃市場的關(guān)系，對居民正常的改善性二套房需求要合理滿足，也只有這樣，租賃房源才能有所保證。

第四，一二手房市場并重。未來周邊城市主要以新房供應(yīng)為主導(dǎo)，中心城市主要以二手房為主導(dǎo)，在多渠道的供應(yīng)體系中，二手房作為供應(yīng)的重要渠道不容忽視。

第五，建立可循環(huán)再生的體系。中心城區(qū)的房齡和設(shè)施相對老舊，越來越難以適應(yīng)居民對美好居住生活的需求，應(yīng)該讓中心城市的“老齡化住宅”實現(xiàn)循環(huán)再生。

實現(xiàn)房地產(chǎn)和金融業(yè)的良性循環(huán)

中國經(jīng)濟報告：2017年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，防控金融風(fēng)險不僅僅是金融業(yè)內(nèi)部的事情，重要的是要促進形成“三個良性循環(huán)”，其中一個就是要形成房地產(chǎn)和金融業(yè)的良性循環(huán)。建行作為開展個人住房金融業(yè)務(wù)的第一大行，對此是怎么理解的？

王祖繼：確實，防范金融風(fēng)險與房地產(chǎn)關(guān)系非常重大。只要我們分析近百年來每次的金融危機，便可知，絕大部分的危機都跟房地產(chǎn)市場有很大關(guān)系。中國現(xiàn)在整個房地產(chǎn)發(fā)展，情況非常復(fù)雜，房地產(chǎn)領(lǐng)域是防控風(fēng)險的重點和難點所在。現(xiàn)在要做好三個事情，一是控泡沫，二是去庫存，三是降杠桿。如果這三個要素能夠平穩(wěn)處理好的話，中國的金融和房地產(chǎn)才能健康持續(xù)地發(fā)展。

中國經(jīng)濟報告：從金融業(yè)視角解決房地產(chǎn)市場問題方面，建行有什么創(chuàng)新舉措可供借鑒？

王祖繼：建行作為國內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的先行者和專業(yè)服務(wù)商，根據(jù)中央要求和房地產(chǎn)市場新變化，積極以金融手段推進住房租賃市場建設(shè)，實施了一攬子綜合金融解決方案。這其中包括通過適配金融產(chǎn)品以穩(wěn)定租賃關(guān)系、平抑租賃價格，通過“CCB建融家園”等新型物業(yè)形態(tài)提供家庭式長租服務(wù)等。內(nèi)在機理上，就是借助金融服務(wù)開放共享平臺和配套金融產(chǎn)品，使房子、服務(wù)、資金和信息貫通起來，解決供需錯配的問題，促進“長租即長住”新理念新市場的形成。

一是使房源供給豐富起來。通過支持政府與企業(yè)等投資新建和盤活存量、改造商用物業(yè)、匯集社會零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長租房的供給，并通過搭建綜合服務(wù)平臺降低交易成本。目前，我們的合作企業(yè)已達到1500多家，儲備房源超過10萬套。同時也在探索“要存房到建行”的金融服務(wù)，激活社會上存量閑置房源，物盡其用，實現(xiàn)價值釋放與價值創(chuàng)造。

二是使固化資金流動起來。房地產(chǎn)包括租賃市場具有資金密集型的特征，無論是開發(fā)建設(shè)、購置還是持有和運營，都對資金有高強度的需求，同時從中又能夠產(chǎn)生大量穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流。針對中介服務(wù)商運營需要的資金融通、租金等未來收益管理等需求，我們除了提供傳統(tǒng)信貸融資產(chǎn)品外，還推出了“按居貸”、類REITs等一系列新型金融產(chǎn)品，幫助企業(yè)和個人紓解資金壓力、提高資金使用效率，并有效降低杠桿率。

三是使分散信息共享起來。建行借助大數(shù)據(jù)分析平臺和長期積累的海量交易信息和房屋數(shù)據(jù)，并引入外部優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)源，以及與交易系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)對接，下大力氣打通房地產(chǎn)市場“信息孤島”，幫助企業(yè)、個人和政府主管部門解決信息不對稱問題。建行為政府主管部門搭建了開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺。建行現(xiàn)在已經(jīng)與300多個地級及以上行政區(qū)簽署了平臺合作協(xié)議，大量企業(yè)和個人客戶加入了這個平臺。我們還率先推出住房租賃價格指數(shù)，目前已在18個城市發(fā)布，為各市場主體提供決策信息支持。

四是使租賃服務(wù)活躍起來。住房租賃市場發(fā)展壯大，需要有一大批專業(yè)化、機構(gòu)化的租賃服務(wù)企業(yè)。我們針對市場上的房屋托管、租賃配套、持有運營、中介撮合等不同類型住房租賃企業(yè)的特點和需求，設(shè)計推出配套的金融和技術(shù)服務(wù)方案，幫助它們提升服務(wù)能力，做精做大做強。