探索租房落戶過程中需要注意的幾點問題

閆博

一、背景形勢：越演越烈的“人才爭奪戰(zhàn)”

2017年3月1日，被稱為“史上最寬松”的西安戶籍新政落地實施，打響了“人才爭奪戰(zhàn)”的第一槍。隨后，武漢、成都、重慶相繼發(fā)布人才引進政策，“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈。2017年全年，西安落戶人口增加超過25.7萬人，武漢、成都戶籍人口分別增加19.8萬人、36.4萬人，重慶全市常住人口比上年增加26.73萬人。

二、政策基礎(chǔ)：探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶

2018年3月9日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》，要求全面放寬城市落戶條件。鼓勵對高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員及技術(shù)工人實行零門檻落戶。中小城市和建制鎮(zhèn)要全面放開落戶限制。探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

三、需要注意的幾點問題

（一）房價過快上漲

人才引進增加了城市人口的總體規(guī)模，而且引入的外來人口基本都在本地?zé)o房，要長久留在本地發(fā)展，購房就成了剛需。以西安為例，截止4月，2018年落戶人口已超過30萬，超過了2017年的總量，如此迅猛的人口增長，必將帶來房價的快速增長。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，西安新房均價6764元/㎡，2017年4月新房均價7590元/㎡，同比上漲12.21%；2018年4月新房均價11190元/㎡，同比上漲47.43%，2018年以來的房價漲幅排在全國第一，西安人感嘆房價不斷攀高的同時，又不得不抓緊買房。經(jīng)歷了2013-2015年的房價低谷，開發(fā)商鉚足了勁想打個翻身仗，火爆的樓市居然使得西安成為繼上海、南京、長沙、成都和杭州之后第六個搖號購房的城市，這在兩年前均價還停留在7000元的西安樓市是無法想象的。房價并不是不能上漲，經(jīng)歷了多年低谷的西安樓市，確實有補漲的空間，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房價上漲也是必然現(xiàn)象，只是過快上漲就會帶來相應(yīng)危害。第一，不利于居民生活水平提高。當(dāng)房價迅速上漲、超出人們可承受的范圍時，將直接或者間接地誘發(fā)非房屋商品需求的減少，從而導(dǎo)致居民生活質(zhì)量下降和其它非房屋經(jīng)濟部門增長乏力。第二，導(dǎo)致商務(wù)成本提高。勞動者為抵消房價上漲所帶來的生活質(zhì)量下降，會提出增加工資的要求，進而導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本提高；企業(yè)經(jīng)營活動中的土地費用支出也會隨房價上漲而增加。第三，加劇財富兩極分化。在房價過快增長的情況下，低收入階層不僅沒有能力購買可以增值的房產(chǎn)，反而會因為房價上漲過快而更加貧困；而那些具有房產(chǎn)投資甚至是投機能力的人，則可以通過對房產(chǎn)的投資和投機而獲得房產(chǎn)價格上漲的溢價；從而加劇社會財富的兩極分化。

（二）稀缺資源爭奪

城市的發(fā)展離不開人口的帶動，但是人口快速增長，也必將給城市帶來相應(yīng)的負(fù)擔(dān)。一方面會面臨本地人口增加帶來的資源緊張，另一方面也會面臨外地人口的爭奪挑戰(zhàn)。據(jù)西安市教育局官方數(shù)據(jù)顯示，2016年西安市有1190所小學(xué)，2017年1125所，同期減少了65所。西安市衛(wèi)計委官方數(shù)據(jù)顯示，2016年末，全市醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)總數(shù)5869個，比上年增加67個。其中：醫(yī)院292個，基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)5338個，專業(yè)公共衛(wèi)生機構(gòu)213個。與上年比較，醫(yī)院減少3個，基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)增加93個，專業(yè)公共衛(wèi)生機構(gòu)減少25個。人口規(guī)模迅速增長，而社會稀缺資源并沒有同步跟進，必將加劇上學(xué)難、看病難問題。

以高考資源為例，陜西是教育資源大省，有著西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)、西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)等知名院校，本地高考學(xué)子有著得天獨厚的入學(xué)機會。得益于人口基數(shù)小和計劃生育政策，近年來陜西適齡高考人數(shù)一直呈緩慢減少趨勢，據(jù)新浪網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年陜西高考報名31.9萬人，一本錄取率14.60%；反觀相鄰省份河南，2017年高考報名82.6萬人，一本錄取率7.73%，四川2017年高考報名57萬人，一本錄取率10.70%。雖然應(yīng)試教育一直飽受爭議，但目前高考確實是最公平的改變學(xué)子命運的途徑，所以家長們也是想方設(shè)法幫孩子取得好成績，在前些年戶籍制度嚴(yán)苛的時候，我們就常聽到高考移民的消息，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，城市間的距離越來越近，在陜高考可能成為臨近高考大省家長們落戶西安的一大動機。如果嚴(yán)格執(zhí)行教育規(guī)定，在陜高考必須戶籍和學(xué)籍同時滿三年，且父母在陜繳納社保滿三年，至少也能讓落戶父母為陜西服務(wù)三年，就怕人戶分離，空掛學(xué)籍、社保的情況出現(xiàn)，那不僅沒助力陜西經(jīng)濟發(fā)展，反而分食了陜西資源優(yōu)勢，與我們落戶引人的初衷將背道而馳。

（三）城市管理難度加大

人口的快速增加，也將考驗政府管理城市的能力和水平。以交通管理為例，2016年6月底，西安機動車保有量突破250萬輛，近期內(nèi)將突破300萬輛，機動車的井噴式增長，給城市交通帶來空前壓力。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西安早晚高峰的車流量在30萬到50萬之間，十分之一的車輛上路已經(jīng)使得道路擁堵不堪，如果更多的車輛行駛在路上，那城市交通將會直接癱瘓。其實西安市機動車保有量相對于道路承受能力早已飽和，據(jù)高德地圖《2017年中國主要城市交通分析報告》顯示，西安擁堵情況排在第13位，如何改善城市交通狀況，解決出行堵、停車難問題，是政府面臨的重要課題。近日，西安市環(huán)保局、交通局、公安局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實施機動車限行交通管理措施的通告》，規(guī)定4月16日至9月30日，在繞城高速內(nèi)實行尾號限行，結(jié)合11月15日至3月15日的冬季限行，西安基本上已實行全年限行。從2017年冬季限行效果來看，一是空氣質(zhì)量改善效果明顯。機動車四項主要污染物（PM2.5、一氧化碳、氮氧化物、碳?xì)浠衔铮┡欧帕枯^限行前下降約17.5%，其中PM2.5濃度同比下降29.7%，PM10濃度同比下降18.6%，重度及以上污染天數(shù)同比下降51%。二是擁堵改善效果明顯。西安限行后擁堵下降13.1%，是機動車限行后擁堵降幅最大的城市，每天可減少約44萬次的機動車出行，高峰時減少約4.7萬次機動車出行，二環(huán)內(nèi)的平均車速也由每小時18.32公里提升至21公里，提升率約為15%。

限行不是解決擁堵的唯一辦法，交通也不是城市管理的唯一課題，人口增長必然造成社會治安、公共建設(shè)、市容市貌等一系列問題的復(fù)雜化，這就要求管理者要有長遠(yuǎn)的眼光和非凡的智慧，在城市規(guī)劃、城市建設(shè)及城市運行等方面，運用法律、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等手段進行決策引導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)，破解難題服務(wù)發(fā)展，將人口增長切實轉(zhuǎn)化為發(fā)展動力。

（四）落戶后的權(quán)利尚未明確

戶籍政策僅涉及公安機關(guān)一家，但附著在戶籍上的權(quán)利則涉及教育、醫(yī)療、社保等多個行政部門，公安機關(guān)已經(jīng)出臺了租房落戶的政策，而其他部門的政策并沒有同步跟進，從而造成了落戶后的權(quán)利不明確。還是以教育為例，目前大多數(shù)城市就近入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，第一順位是“房戶合一”，也就是監(jiān)護人是“房主+戶主”，第二順位是“房主”，第三順位才是“租戶”。很多熱點學(xué)區(qū)，一般只能保證房戶合一的第一順位入學(xué)，監(jiān)護人非房主的情況都需要調(diào)劑。在當(dāng)前優(yōu)質(zhì)教育資源仍處于極度緊缺的背景下，重點學(xué)校在錄取過程中仍會對自有房和租房者進行排序，在一些熱門重點學(xué)校，甚至?xí)鶕?jù)家長戶籍、工作單位所在區(qū)域進行排序。如深圳在學(xué)位安排上探索積分入學(xué)辦法，不僅需要考慮戶籍、房產(chǎn)等情況，還考慮購房或租房時間、社保等情況。同樣的問題也會出現(xiàn)在社保、醫(yī)療等方面，賦予租房落戶者怎樣的權(quán)利，以及如何保證權(quán)利的公平，還有待相關(guān)部門具體方案的出臺。

四、結(jié)語

人才是社會發(fā)展的第一資本，城市綜合實力的競爭最終體現(xiàn)在人才的角逐，誰在人才上取得了數(shù)量和質(zhì)量的優(yōu)勢，誰就具備了成功的基礎(chǔ)。當(dāng)今各大二線城市已進入爭奪人才的白熱化階段，管理者在不拘一格、廣辟蹊徑的同時，也要具備高瞻遠(yuǎn)矚的眼光和運籌帷幄的智慧，調(diào)查清實際情況，謀劃明長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，預(yù)判到發(fā)展趨勢，解決好突發(fā)問題，真正的將人才引進來、用上去，助力城市發(fā)展，實現(xiàn)追趕超越。

（作者單位：西北大學(xué)）