“兇宅”買賣合同效力研究

摘 要：近些年二手房市場迅速發展起來，二手房買賣易出現買到“兇宅”的問題。這幾年相關的案例逐漸增多，法院關于這類案件的判決結果也各不相同，主要問題在于對于何為“兇宅”以及“兇宅”合同的效力，沒有一個統一的標準。

關鍵詞：“兇宅”認定；合同效力；解決路徑

一、“兇宅”的認定

（一）有關“兇宅”糾紛的案例

案例一：2014年張某購買了崔的房子，作為其子的婚房，在購房時，張某詢問過該房屋是否為“兇宅”，崔某否認，但后來，張某發現崔某的丈夫意外被燒死在房屋內，所以她認為將此房作為兒子婚房這一目的無法實現，請求法院撤銷合同。

案例二：2012年張某與祖某、趙某、居間方訂立了一份二手房買賣合同，后來張某將祖某等人告上法庭，要求解除合同，因其聽說曾經有裝修工人在此房內手指被切下，他認為不吉利。

案例三：2012年陳某與楊富強、楊焱二人訂立一份房屋買賣合同，由陳購買兩人的房屋。合同簽訂后，陳交付了定金。之后，三人準備將房屋過戶時，陳發現有人曾在此房屋內自殺，于是向楊富強等要求解除合同，楊富強與楊炎不同意，雙方引發爭議。

案例四：2017年3月29日，楊某在第三人的居間下與黃某、孫某簽訂了房屋買賣合同。后來她得知房屋內有過“兇案”發生，于是不想在購買此房屋，被拒絕，遂起訴至法院。

以上只是眾多“兇宅”案件中的四個案件，我們就可以看到，不同的人對于“兇宅”的界定有著不同的標準。在案例一中，賣方的丈夫被燒死在室內，買方認為自己夠得的是一處“兇宅”；案例二中，買方因為之前有裝修工人在此房屋內鋸傷手指，覺得不吉利，要求法院撤銷合同；案例三中，是發生過一起自殺案件，買方想要撤銷房屋買賣合同；第四個案件中曾經發生過兇案。由此可見，不同人對什么是“兇宅”有自己的看法，再加上法律對此沒有一個統一的標準，所以，才導致了實踐中五花八門的情形都被人們歸入了“兇宅”這一類別。國外也有關于對“兇宅”問題的研究。在日本，“事故物件”就是指的“兇宅”，如果有死亡案件發生，不管是自殺、兇殺還是因為意外，就是“事故物件”。在美國，“兇宅”被稱為“有污點的房屋”。英國也將“兇宅”稱為“有污點的房屋”或是“會帶來心理影響的房屋”，但是被認定為“兇宅”的情形也更廣。

（二）關于“兇宅”認定的學說

“兇宅”到底是一種客觀存在還是也包括主觀感受？“兇宅”應如何去界定？對此比較有代表性的學說是擴張說和限定說。

1、擴張說

擴張說對“兇宅”的規定比較寬泛，在室內發生過非正常死亡事件，例如自殺、他殺等事件，或者，在房屋周圍存在非正常死亡事件以及周圍存在墓地等引起人們內心恐懼、不安的事物，該房屋就是我們常說的“兇宅”。在擴張說語境下，曾發生過意外事件致人非自然死亡的，如煤氣泄漏、煤氣中毒、煤氣爆炸、意外墜樓、意外中毒身亡的；曾經發生過非正常死亡的（不考慮是否是人為因素或意外原因），如患重大傳染性疾病、全家在車禍中喪生遭“滅門”的、該房屋所處地段上有強輻射致屋內人死亡的；房屋所處地段靠近殯儀館或墓地，被當地廣大民眾認為“陰氣”太重，不適宜居住的房屋；房屋內曾住有違法犯罪分子或是房屋曾被用作非法用途的；這些都是“兇宅”。由此可見，擴張說所認為的“兇宅”，已經超出了室內這一范圍，并將導致死亡的原因范圍也擴大了。

2、限定說

和擴張說相比，限定說給出的范圍就縮小了很多，通常是指室內發生過非正常死亡案件，并且，該類案件的發生是基于人為因素，也就是說意外事件導致的死亡以及生病或年老導致的死亡都不包括在內。

綜上所述，筆者認為“兇宅”應是指在室內發生過因人為因素導致的非正常死亡（例如自殺和他殺）的房屋，或者地處異常地段，給人帶來不好的心理感受的房屋。

二、“兇宅”買賣合同的效力

“兇宅”的認定標準不統一，也導致了實踐中案件的判決結果各不相同。在司法實踐中，“兇宅”合同的效力有有效和無效兩種觀點。

（一）有效說

支持有效說的人認為，“兇宅”中雖然有過死亡事件，但這并不會影響到買房人在該房中的居住，至于人們心理上的感受則是基于一種迷信的思想，世界上并無鬼神的存在。“兇宅”只要質量無瑕疵，雙方簽訂的合同符合法律的規定，那么這就是有效的合同。英國和香港地區采用的是“買者自負”的原則，因為他們認為房產中介并沒有披露所售房屋是否發生過死亡事件的義務，“兇宅”合同是有效的。另一種主張，如我國臺灣地區主張“兇宅”買賣合同有效，但是，由于其自身存在瑕疵，也會對買方的心理及精神帶來負面影響，所以，視為瑕疵之物，雖然合同有效，但是買方可以要求賣方降低價款。

綜上所述，有效說存在兩種情形，其一是合同有效，且該房屋也 不認為是一種瑕疵之物，一切不利后果都有買方承擔；其二，合同有效，但是，該房屋因存有瑕疵，買方可以要求賣方減少價款。

（二）無效說

認為合同無效的原因主要有兩個。第一，基于違反誠實信用原則，構成欺詐，合同無效。在上文案例一中，法院認為房屋出賣人在出售房屋是時應盡到如實告知義務，而該案中，被告沒有盡到此義務，違反了誠實信用原則，買賣合同無效。

第二，合同因違反公序良俗原則而無效。持本觀點的人認為，敬畏鬼神是中國自古以來的傳統，住在曾經發生過死亡事件的房屋內，會給人的精神帶來壓力，并影響到正常生活，出售此類房屋就構成違反公序良俗。

筆者認為，對于合同的效力要根據具體情況來處理。如果買方膽子大，并不介意是否是“兇宅”，只是覺得買到“兇宅”與自己所付價款不符，可請求出售方降低價款；如果買到“兇宅”給買受人造成精神壓力，或者買方是為了作為婚房的目的購買涉案房屋，那么可以依據合同根本目的無法實現，要求解除合同。

三、“兇宅”交易糾紛解決路徑

（一）公序良俗原則路徑

所謂“民俗”，其實是一種歷經千百年傳承的文化積淀，具有一定的寓意，是約定俗成的行為或信念。對“兇宅”的忌諱并不是我們傳統文化中的優秀文化，只是一種迷信。因此，對“兇宅”的忌諱并不是我們通常所說的善良風俗。所以依公序良俗原則認定“兇宅”買賣合同無效是不妥當的。

（二）侵權責任路徑

在“兇宅”買賣合同中，產生糾紛的原因是因為出售方沒有如實告知房屋事情，損害了買方的信賴利益，買方的合同目的沒有實現。“兇宅”是瑕疵之物，價格方面受到影響，但是這并沒有給買方造成人身等損害，此外，也沒有違反法定的義務，所以，我們不宜用侵權責任來解決“兇宅”交易問題。

（三）依合同路徑解決

“兇宅”買賣合同中的焦點在于：1、出賣人故意隱瞞事實，構成欺詐；2、房屋存在瑕疵，與買方所付價款有偏差，顯失公平；3、因賣方未如實告知事情，使得買方合同目的無法實現，例如用作婚房的情形。這些爭議的焦點涉及到合同法中的締約過失責任，違約責任以及瑕疵擔保責任，所以通過合同途徑解決“兇宅”交易糾紛更為合理。

結語

“兇宅”買賣糾紛逐漸增多，必須要加快制定對此問題的相關規定，統一處理此類案件的標準，確保司法公信力。但是也應注意到不同案件之間的細小差異，靈活的處理“兇宅”交易糾紛。

參考文獻

[1]王澤鑒：《法學上之發現》，載《民法學說與判例研究》第 4 冊，中國政法大學出版社 1998 年版，第 11 頁。

[2]鄭法：《公序良俗了斷出售“兇宅”案》，載《民主與法制》，2009年第9期。

[3]何蔓達：《“兇宅”買賣合同的效力》，上海交通大學碩士畢業論文。

作者簡介

張雯雯（1994-），女，碩士研究生，上海海事大學，上海201306，研究方向：民商法學。

（作者單位：上海海事大學）