分析城市綜合體工程項目的總承包管理

吳科行

摘要：在當前的城市發展過程中，為滿足人們生活質量的整體提高，同時減少過多建筑帶來的對土地資源的過渡使用問題，因此在當親的城市發展過程中，進行了較為全面的大型城市綜合體建設，城市綜合體有著較為重要的優點，其可以滿足人們較多的生活要求，文章以城市綜合體為切入點，深入分析了工程項目的發展現狀及現存問題，并對工程項目承包管理進行了剖析，意在推動城市綜合體工程項目的承包管理的發展以及體系的完善。

關鍵詞：城市綜合體；工程項目；管理

引言

隨著經濟的持續升溫，建筑行業迎來了前所未有的機遇和挑戰，現階段建筑物功能使用方面逐漸從單一性向著集約性、多功能的方向發展，如上海虹橋樞紐工程，將軌道交通、公路交通、地鐵交通、購物、休閑、娛樂、景觀等各種功能包含在一起，形成了龐大的超級城市綜合體。這些超級工程動輒數十萬、甚至百萬平方米，其建設規模也越來越大。超大規模的項目建設對施工總承包的管理和服務的要求也將越來越高，工程建設將面臨越來越大的技術挑戰和管理風險。

1“城市綜合體”的概念

“城市綜合體”是一種集大型商業中心、辦公樓、酒店、金融、生活住宅等多功能的大型建筑群，并且各功能之間是一種相互依存、相互助益的關系，類似一個功能齊全又相對獨立的小型城市，具有多功能的建筑群體，能夠基本滿足人們的生活精神需要。

2“城市綜合體”的基本特征

2.1建筑規模大

“城市綜合體”從規模上講，一般需要50～100萬平方米，且各建筑體與周邊環境需相協調。建筑內部需滿足各項功能的展現，對空間要求相對較高，因此建筑規模大是“城市綜合體”的基本特征之一。

2.2功能相對齊全

“城市綜合體”是城市發展的必然產物，其商務、辦公、金融、公寓等各項功能為人們生活提供了相對齊全的生活硬件設施，基本滿足人們的物質精神需求。并且“城市綜合體”各項功能之間是相互依存、相互助益的關系，為“城市綜合體”的良性發展提供了基礎性保障。隨著“城市綜合體”的發展，其功能將愈加完善，在現代社會的大環境下，人類需求的復合、疊加已然成為必然趨勢，“城市綜合體”則完美的適應了時代的要求。

2.3內部交通錯綜復雜

“城市綜合體”一般處于城市最為繁華的中心位置，與其周邊環境聯系密切。而“城市綜合體”作為是一個立體復合式建筑群，一般設有低下層、地下夾層、天橋層的整體規劃，無論其地下、地上交通與城市街道都相互貫通，內部街道與停車場、地鐵通道及城市街道之間形成一個整體，形成一個豐富的交通網。

2.4位于商業中心位置，交通便利

隨著城市的不斷繁榮與發展，“城市綜合體”應然而生，位于商業中心，人口密集區域，在經濟和周邊環境的帶動下，城市交通設施齊全，從而保證了綜合樓的商務、辦公、金融、公寓等的出行，為他們提供了便利的交通條件，同時也促進了“城市綜合體”的快速發展。

3“城市綜合體”施工中存在的質量問題

3.1現場施工監管不到位

“城市綜合體”是一項穿插復雜的施工過程，需要大面積的土建、機電等環節同時進行，這就需要多個施工隊伍進行施工作業。不同施工隊伍必然在人力及技術層面存在一定差距，其施工質量和效率也參差不齊。在“城市綜合體”現場施工時，往往存在現場監管工作不到位的情況，施工效果整體質量不均衡，造成建筑施工質量存在很大的隱患。

3.2各施工隊伍協同困難

“城市綜合體”一般施工周期較短，各施工隊伍為在規定周期內完成工作目標，通常出現加班加點的情況。由于施工交叉作業多，很多施工隊伍為追求自身經濟利益，對交叉施工環節處理不到位，造成其他施工隊伍后續施工困難。各施工隊伍間缺乏有效的協調統一，不利于“城市綜合體”整體施工的效果和質量，這種情況亟待解決。

4城市綜合體工程項目管理

4.1強化項目早期策劃

“凡事預則立，不立則廢”，如果一個項目缺少精心策劃，那么就可以形成一個完善的管理體系，缺少一個明確的綱領，則就沒有辦法打造一個精品工程。工程的事先的策劃，這是一個綱領性以及指導性的文件，工程前期策劃的過程這是一個統一思想認識的過程，也是一個不斷落實管理措施的過程，通常也是做好工程建設管理的升華。施工現場的環境勘測、工程背景資料的收集、施工方案的確定、施工組織計劃的形成、項目管理綱要的制定、工程總體費用的分析、施工現場大臨的布局，施工總進度計劃的編制、總平面布局的調整等等，這都是依據工程的特點以及難點在策劃之中形成的。所以通過對于工程的梳理以及分析、應該對難點以及重點進行把控、對專項施工方案的論證，都是相當重要的，只有做到運籌帷幄之中，才可以做好決勝千里之外。在專項策劃的基礎之上，則就可以形成完善的管理體系，有效實現項目管理人員個個擔責，防止項目管理的真空。

4.2統籌協調

在工程項目的圍墻之內，圍在里面的不僅僅是逐漸提高的在建工程，比較多的是業主、監理、分包等等方面合作的一個整體團隊。這是一個較大大型工程的項目經理，除過了在關心工程建設每個細節的同時，更應該想到背后的多方面協助以及合作關系，同時應該建立“合作多贏”的良好關系以及融洽的氛圍之中。工程建設要出好成績，簡單的依靠項目經理個人或者項目管理班子幾個人不能有效的實現，要求發揮出項目的整體力量，才能得到較好的效果。所以，工作之中要求加強凝聚力工程的建設，凝聚人心，憑借高效的團隊來推動工程建設的順利進行，使其可以切實變成推動各項工作的催化劑。

4.3城市綜合體項目的發展前景

現代隨著城市化進程不斷加快，大量的人口向城市集中，城市規模也不斷擴張，各類城市也根據新時代發展的趨勢，根據城市整體規劃和綜合設計，把城市規劃為數個主副城區，根據每個區域的功能劃分都設立一個中心，在這些中心建造一座集購物、居住、工作以及休閑于一體的，具有帶動整個區域發展的城市綜合體項目，便成為了各城市現代化規劃發展的趨勢，城市綜合體項目的開發不僅改善了城市的人居環境、增加就業、拉動投資等傳統建筑綜合體的優勢外，還具備了以下多種特點迎合了城市未來發展的需要。

5結語

更民生的意義還在于城市綜合體建成后將給城市帶來的巨大發展機遇和就業安排。相關研究表明，中心城區在經歷城市化快速發展階段后，城市發展實現質的飛躍面臨困境的關鍵因素是第三產業發展滯后，城市外來人口中，打工務工者占到70%以上，多為兼業性、季節性勞動力。這說明中心城區的勞動力承載力不強，人口城市化的基礎不牢固。第三產業發展和完善，才是城市發展的動力，才能為城市的發展提供充足的承載力。城市綜合體建設，將為中心城區實現產業轉型，擴大就業規模，增加新的產業發展，吸引更多的外來者投資、就業、旅游、居住提供基礎保障，促進第三產業跨越式發展。

參考文獻

[1]劉志偉.工程總承包項目管理運作過程的研究[J].建筑施工，2013，（08）.

[2]唐德平.城市綜合體項目規劃和工程管理探討——上海百聯崇明綜合體項目實踐[J].建筑施工，2013，07：680-682.

[3]陳如桂，陳加猛.政府主導的城市綜合體建設項目集成管理研究與實踐[J].中國工程科學，2013，11：53-61.

[4]謝圣嫻.對設計為主體的工程總承包模式的探討[J].中國電力教育，2010，（S1）.

（作者單位：南京世茂房地產開發有限公司）