物業服務管理行業發展現狀

吳昕

行業利好政策文件與各類監管法規條例推動物業服務管理行業持續健康發展，經濟新常態下物業服務龍頭企業領跑萬億市場藍海。但物業法規制度尚未形成完整體系，執行和監管更需全面落實，互聯網+背景下，各行業巨頭搶奪社區資源，加劇行業競爭，集團資本驅動和新技術的發展優化了產業結構卻也使同質化的競爭局面提早出現，社區平臺搭建下的“傳統管理+增值服務”已成為老生常談，除了爭相資本化、證券化，何為物業管理發展新模式成為行業的新難題。

根據規定，物業服務管理屬于國家鼓勵類“其他服務業”。2014年，國務院印發的《服務業發展“小二五”規劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區推行物業管理的長效機制，探索建立物業管理保障機制。鼓勵物業服務企業開展多種經營，積極開展以物業保值增值為核心的資產管理。繼續推進物業管理師制度建設，提升服務現范化、專業化水平。提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式。”十九大提出統籌推進經濟、政治、文化、社會、生態文明建設，商務部印發《居民生活服務業發展“十三五”規劃》更要求以滿足人民群眾日益增長的生活服務需求為出發點，促進居民生活服務業集約化、信息化、標準化發展。以創新、協調、綠色、開發、共享五大發展理念為統領，為物業管理行業未來發展指明方向。

國家主管部門通過制定各類法規條例如《物業管理條例》《物業管理企業資質管理辦法》《業主大會規程》《物業服務合同》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等建立了企業的資質審查制度，完善了業主委員會的運作，規范了各類物業管理契約，維護了業主的合法權益。與此同時，取消了物業服務企業二級及以下資質的認定并將后勤管理推向社會力量承擔，對提高企業服務質量、提升行業形象都將起到積極影響。

從以上的立法速度和涉及面之廣可以看出隨著物業管理行業的發展壯大，我國的物業管理相關法律也從無到有，從粗到細，日漸完善。但是快速發展的同時，一些深層次的問題也逐漸暴露，例如：各省市政府對有關物業管理法規制度的執行細則均有不同版本，無法統一形成完整、系統的體系，這些法規性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾；物業管理公約權力不足；現行的法規制度未能全部落實執行監管；缺乏針對商業辦公大廈及商場的物業管理法規制度；缺乏有效的物業管理費用追收途徑等，這些亟待解決的問題與矛盾也必將帶來新一輪物業管理立法的新高峰，也對物業管理行業提出了更高要求，帶來更多機遇與挑戰。

在長期的價格壓制使得物業管理企業的服務價值被嚴重低估，作為傳統勞動密集型行業，人力成本只增不減，雖經發改委對物業價格一定程度的放開，但如何最大程度搭上政策紅利所帶來的“質價相符”新高速，實現轉型升級，是行業現階段實現增速提檔的主要難點之一。 隨著經濟發展進入新常態，我國服務業需求由生存需求型向舒適享受型轉變，“買房一時，住房一世”的理念被業主廣泛接受是這一轉變在物業服務企業的直接體現。作為提高居民生活品質的重要載體，社區成為資本市場和互聯網行業爭相搶奪的新金礦，而對于一直掌管物理入口的物業管理企業來說，如何利用企業優勢，在提供高質量的基本服務的基礎上縱向一體化合理進行房地產前期介入，延伸產業鏈，橫向覆蓋社區商業增值服務，培養互聯網+背景下的社區O2O用戶生態圈，是廣大物業服務企業實現收入增速的新思路。在具備已經穩定的大存量市場需求（行政機關、工業園區、商業地產、衛生醫療體系、城市交通等）下，城鎮化進程的快速推進，使得房地產在各線城市蓬勃發展，近六成的城市社區面積還亟待物業管理入駐，而中西部城市的市場空間更為廣闊，“大行業、小龍頭”使得眾多物業管理企業在萬億市場藍海中爆炸性增長。截止至2017年，全國物業管理面積185.1億平方米，較2008年增長47.5%，企業數量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，并以每年20%的增速不斷壯大，從業人員隊伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計增長1.8倍，中國物業服務百強企業營收均值達到25734.8萬元，同比增長10.2%。百強企業不斷深耕已布局城市，積極開拓潛力市場，在過去十年間平均營收CAGR高達24%，預計將來的2-3年增速更為明顯。其中，在物業管理行業上市企業共 71家，8家企業登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。8家企業登陸香港主板，1家在 A股 上市，62家掛牌新三板。綠城、保利、南都、萬科、碧桂園服務、彩生活、雅生活、萬科等龍頭企業借助跨區域經營發揮企業群體優勢，優化產業結構；通過并購、聯盟、上市融資等資本操作，為行業整合優化行業資源配置提供驅動力；通過提供多元化增值服務，挖掘附加價值和邊際效益；依托新科技的發展，實行扁平化、智能化和標準化管理，降低企業成本；專業化分工和行業評價機制促進服務水平提升，使競爭環境更公正透明。但各賽道加入的行業巨頭如阿里巴巴、騰訊、小米、奇虎360等搶奪社區資源，加劇行業競爭，“傳統管理+增值服務”的方法已被復制濫用，同質化競爭加速優勝劣汰的進程，留下手握社區服務平臺APP的各家龍頭企業思考著下一個制勝法寶。（作者單位為福建江夏學院 工商管理學院）