商業銀行發展住房租賃金融業務的路徑探析

左大鵬

隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”的住院理念逐漸深入人心，住房租賃市場逐漸成為新的發展趨勢，因此政府、金融機構以及各企業均開始布局住房租賃市場，在這樣的大背景下住房租賃金融應運而生。因為本文在對我國住房租賃市場概況進行分析的基礎上，重點對商業銀行發展住房租賃金融業務的發展路徑進行了分析。

2017年10月在黨的十九大報告中明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房理念，隨后各種陸續出臺了一些列利好的住房租賃政策，足見黨和國家對深化住房制度改革的重視程度。在該環境下住房租賃市場取得了快速的發展，已經成為我國住房市場不可或缺的重要組成部分。隨著住房租賃市場的快速發展，住房租賃市場各個領域的金融需求應運而生，商業銀行應應該積極應對，主動作為，加快推進住房租賃金融業務的開展，踐行社會責任，解決社會問題。

一、我國住房租賃市場概況

我國自從1998年以來房地產市場取得了快速發展。據相關數據統計，我國2017年商品房銷售額突破13萬億元大關，銷售面積也達到了16億平方米。但是由于我國的房地產市場結構一直是重售輕租，因此相對房地產銷售市場來說我國住房租賃業務發展相對滯后，主要體現在三個方面，一是我國住房租賃市場供給結構不穩定，據統計我國住房租賃市場上個人房屋占比高達89.5%，房屋供給相對分散，住房租賃市場難以長期保持穩定。二是房租回報率相對較低，整體來說我國目前人口凈流入的熱門城市其房屋租金回報率區間為1.17%-2.68%。三是住房租賃市場相關法律法規不健全，沒有設立專門的住房租賃管理機構，也沒有完善的信息登記機制，造成目前我國住房租賃市場管理混亂的局面。

但是近幾年隨著國家對房地產市場調控的不斷升級，住房租賃市場得到了有效的發展。一是國家陸續頒布了一系列紅利政策，2016年國務院頒布了《關于加快培育和發展租賃住房市場的若干意見》，2017年九部委聯合頒布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展租賃住房市場的通知》等，這些對我國住房租賃市場的發展起到了積極的促進作用。二是我國住房租賃市場有著廣闊的發展前景，2017年我國租賃人口在總人口所占比例為11.6%，租賃住房在總住房中所占比例為18%，歐美等發達國家的租賃人口比例和租賃住房比例均高于35%，因此我國住房租賃市場還處于發展階段。三是多主體積極參與，由于政策紅利的影響，政府、金融機構以及企業等均積極布局住房租賃市場，促進了住房租賃市場的快速發展。

二、商業銀行發展住房租賃金融業務的路徑

（一）商業銀行發展住房租賃業務概括

由于政策紅利的引導，租售并舉，積極發展住房租賃市場成為當下當地產市場發展的主要方向，基于此我國住房租賃市場迎來了發展機遇，同時也為商業銀行住房租賃業務的開展創造了契機。2017年10月，中信銀行與碧桂園關于長租住宅保障性基金戰略簽約，拉開了我國房地產市場租購并舉的帷幕，之后各銀行紛紛與房企之間關于房屋租賃簽訂了戰略合作協議。

（二）商業銀行發展住房租賃金融業務發展模式

首先是銀政合作模式。住房租賃市場直接關系國計民生，因此國家和各級政府對此非常重視，頻頻出臺各項利好政策。商業銀行在發展住房租賃金融業務的過程中，一是要積極參與地方政府主導項目的金融服務，積極與各級政府主管部門進行溝通，熟悉地方政府的住房租賃市場發展規劃，尤其是針對保障性租賃住房以及人才公寓等項目，要積極推廣金融業務，基于租賃運營或者開發貸等形式提供金融服務；二是建立房屋租賃信息服務和監管平臺，隨著住房租賃市場的不斷發展擴張，非常有必要建立房租租賃信息服務和監管平臺來對住房租賃的各個環節進行有效管理，因此各商業銀行可以主動起頭建立房屋租賃信息服務和監管平臺，并將地方政府、房企以及個人等接入平臺，從而形成系統完善的住房租賃市場體系。

其次是銀企合作模式。鑒于住房租賃市場的廣闊發展前景，各房企為了實現自身的發展也紛紛采用卡方建設、代持運營以及自持房產等形式參與到我國住房租賃市場之中。因此對商業銀行來說，一是為房地產開發商開展住房租賃貸款業務，在房屋租賃的各個環節滿足其融資需求，比如中信銀行在長租住宅保障性基金戰略中約定為碧桂園在3年內提供高達300億元的保障性基金，此外還提供一些針對性的金融服務。二是開展住房租賃資產證券化業務，商業銀行可以參考REITs模式，與房地產企業進行合作，在證券化產品設計過程中將轉移物業所屬項目公司的物業產權或者股權等作為還款來源，從而為住房租賃提供更有力的金融支持。

（三）商業銀行發展住房租賃金融產品發展模式

首先是個人住房租賃貸款。個人住房租賃貸款是指商業銀行將租金一次性付給房東，然后房屋租戶定期向銀行進行還款。該金融產品的優勢主要體現在三方面：一是解決了租戶一次性難以全部付清租金，從而無法獲得長期穩定居住權的問題；二是房東一次性收取了全部租金，保障了房東的利益；三是銀行也從中獲得了長期穩定的收益，獲得了客戶資源。

其次是住房租賃資產證券化。住房租賃資產證券化是指金融機構通過結構性重組將能夠產生大規模穩定現金流的住房租賃資產轉為在金融市場上能夠流通并且可以出售的證券。采用住房租賃資產證券化最大的優勢在于能夠將住房租賃市場上未來穩定可期的現金流轉變為現金，從而有效解決了我國當前房屋租賃市場中資金回籠較慢的問題，可以提高住房租賃市場對各金融機構以及企業參與的吸引力。（作者單位為中國農業銀行股份有限公司天津市分行）