產業(yè)地產價值鏈分析

張東

我國房地產行業(yè)逐漸分化，產業(yè)地產作為新型的地產形態(tài)，是開發(fā)商涉足的新領域。產業(yè)地產發(fā)展時間較短，目前不斷暴露出各種問題。文章基于產業(yè)價值鏈視角，面對產業(yè)地產特點進行探討，結合我國產業(yè)地產發(fā)展實踐以及宏觀政策環(huán)境分析，最終提出了產業(yè)地產發(fā)展的一些建議。

我國的產業(yè)地產是在新技術革命和制造業(yè)國際競爭專業(yè)的潮流中誕生與成長，匯聚了商業(yè)價值鏈中具備良好輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經濟發(fā)展的強有力的推動器。產業(yè)地產由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境完善等特性，已經成為當地吸收外資、先進技術和管理經驗最為集中區(qū)域。

相比發(fā)展較成熟的住宅地產、商業(yè)地產，產業(yè)地產做為新地產形態(tài)，專業(yè)性方法、規(guī)范、人才本就缺少，導致各種問題層出不窮。既有如產業(yè)定位不清晰、產業(yè)規(guī)劃落地難、缺乏專業(yè)開發(fā)人才等開發(fā)商普遍性問題，又有如管理機制不完善、同質化競爭激烈、缺乏創(chuàng)新等運營商普遍性問題。目前正處于產業(yè)結構調整以及產業(yè)轉型升級時期，這一時期，怎樣才能使產業(yè)資源整合重組，怎樣進行科學的定位、規(guī)劃、建設、運營并且推動產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和產業(yè)升級，是產業(yè)地產工作的重點。

首先，分析我國產業(yè)地產價值鏈的特點。傳統的房地產開發(fā)商，往往以各種手段提升土地價值，主要通過出售住宅、商業(yè)實現盈利。產業(yè)地產是房地產業(yè)的進一步發(fā)展，需要產業(yè)地產開發(fā)商進一步拓寬盈利渠道、創(chuàng)新商業(yè)模式、增加業(yè)務收入來源、實現盈利模式的綜合化與豐富化。如通過產業(yè)增值服務，為園區(qū)企業(yè)提供多方面的綜合服務，在促進園區(qū)企業(yè)成長的同時，為自身發(fā)展獲取必要收入來源；同時積極開拓新的業(yè)務模式，如科技創(chuàng)投業(yè)務，通過投資園區(qū)內高成長企業(yè)，來分享高科技企業(yè)成長收益與資本收益。

其次，從產業(yè)地產的盈利模式來看，表現出前期投入大、中期回報及后期收入穩(wěn)的特性，呈現出項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富及疊加效益大等特點。產業(yè)地產項目前期需要進行較長時間的產業(yè)定位市場調研、策劃、土地整理，基礎設施建設周期長且資金壓力巨大。在開發(fā)運營過程中，圍繞著土地資源，借助產業(yè)地產開發(fā)運營，讓開發(fā)企業(yè)和政府形成了密切的利益共同體。政府施行相關優(yōu)惠政策，統一規(guī)定減免稅費，支持資金投入，簡化手續(xù)；開發(fā)企業(yè)在產業(yè)政策引導下，把研究、規(guī)劃、導入、服務等在整個項目開發(fā)、運營過程中貫穿始終。

第三，產業(yè)地產成功運營的關鍵要素在于打造全產業(yè)鏈運營模式，形成大跨度的專業(yè)運營能力。在產業(yè)園區(qū)里，投資者和建設者都是企業(yè)本身，運營和管理也由企業(yè)負責，在價值鏈的儲備能力和架構方面至關重要。產業(yè)園區(qū)開發(fā)必須結合產業(yè)發(fā)展的目標和規(guī)劃，將產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，以經濟利益為主導，運用各種機制、手段來實施。

目前，國內的產業(yè)園區(qū)開發(fā)仍處于起步階段，缺乏足夠支撐，需要強化產業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導入、支持。我們結合國內外成功產業(yè)園區(qū)的先進經驗，對于建設產業(yè)地產項目提出以下幾點建議：

第一，堅持以客戶需求為導向，正確把握產業(yè)地產的內涵與本質，充分發(fā)揮產業(yè)與地產等資源的整合協同效應，通過有效整合產業(yè)地產項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化產業(yè)地產服務。以深圳天安數碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數碼城就明確定位于為民營中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產業(yè)的聚集、金融商務的聚集以及信息服務的聚集來形成核心競爭力與創(chuàng)新能力。在強調自主創(chuàng)新的今天，由天安數碼城所總結和提升出的天安模式已被普遍認為是一個城市解決中小民營科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。

第二，產業(yè)地產商要轉換角色，由單一的開發(fā)商向產業(yè)地產的服務商、運營商、投資商轉變。一方面，產業(yè)地產商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎性的物業(yè)管理服務之外，更應積極主動地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務，主要包括投融資服務、產品展示服務、知識產權服務等。另一方面，產業(yè)地產商應拋棄以短平快實現一次性收入為主的銷售方式，向一個增量市場轉型，在這一方面，作為我國高科技產業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產業(yè)地產商樹立了一個好榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運營藍籌股”為經營理念，通過多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產業(yè)地產開發(fā)商向高科技產業(yè)投資商的轉變。

第三，產業(yè)地產商應苦練內功，增強自身經營管理能力，合理進行自身定位，形成市場競爭優(yōu)勢。以產業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產業(yè)地產項目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質的商務園區(qū)、配套商業(yè)性質的商業(yè)園區(qū)、金融服務性質的金融特色小鎮(zhèn)、科研服務性質的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產業(yè)地產項目能根據政策導向、周邊環(huán)境、自身條件及市場需求恰當定位，形成市場競爭優(yōu)勢，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產業(yè)地產服務，是能夠獲得可觀的投資收益率。

產業(yè)地產作為一種資本運作載體，通過土地、產業(yè)廠房變資本，其真正運營的終端產品是“三高”系列——高科技企業(yè)、高科技產品和高素質企業(yè)家。與住宅和商業(yè)地產相比，產業(yè)地產對社會經濟發(fā)展的推動作用要更大，是區(qū)域經濟發(fā)展的創(chuàng)新源、創(chuàng)業(yè)源、創(chuàng)稅源，對科技發(fā)展的促進作用、對社會經濟和對政府稅收的貢獻更是難以估量。我們基層部門將著力在產業(yè)地產與產業(yè)新城開發(fā)緊密聯系，期待未來產業(yè)地產有更廣闊的發(fā)展。（作者單位為杭州市高科技企業(yè)孵化器有限公司）