房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究

杜明日 邢藝女

[摘 要]最近幾年受經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)速度也在不斷加快。然而過(guò)快的成長(zhǎng)也會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面作用，會(huì)造成企業(yè)的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)加大，從而對(duì)營(yíng)運(yùn)能力等造成極大的影響，最后阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，使經(jīng)營(yíng)成果受損。正是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的大小直接影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，所以要對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。本文通過(guò)從研究房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始，對(duì)幾大主要的影響房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并找出了關(guān)于這些風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。最后，為企業(yè)如何應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)更好的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了合理的解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)上市公司;負(fù)債經(jīng)營(yíng);對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F272.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

每個(gè)行業(yè)都有自己的特殊性，都會(huì)有自身面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下四個(gè)方面：長(zhǎng)期負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)力償還負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)拮據(jù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)分析這四大主要風(fēng)險(xiǎn)，可以知道房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)具體是什么，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析原因，提出相應(yīng)的解決對(duì)策更好地解決這些問(wèn)題。

1.1 長(zhǎng)期負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期負(fù)債是指償還期限在一年以上的債務(wù)。長(zhǎng)期負(fù)債的數(shù)額較大，償還時(shí)間也相對(duì)來(lái)說(shuō)較長(zhǎng)。上市公司建造房屋的周期都很長(zhǎng)，然而長(zhǎng)時(shí)間的投入不一定能獲得相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)出，較大的數(shù)額，使得積累償債資金的時(shí)間也較長(zhǎng)，一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好，長(zhǎng)期負(fù)債面臨償還不上的風(fēng)險(xiǎn)。所以在借入長(zhǎng)期負(fù)債的同時(shí)，既享受著它帶來(lái)的雄厚資本的優(yōu)勢(shì)也承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋賣(mài)不出去，剩余數(shù)量較多就無(wú)法償還貸款。

1.2 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)利率變動(dòng)的不確定性給商業(yè)銀行造成損失的可能性。因?yàn)楝F(xiàn)在很多買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的時(shí)候，采取的是貸款的付款方式，所以市場(chǎng)利率和商業(yè)銀行之間的聯(lián)系十分密切。市場(chǎng)的利率由房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境決定，供求關(guān)系和地理位置等都可以起到影響的作用，波動(dòng)幅度較大的市場(chǎng)利率不利于商業(yè)銀行發(fā)放貸款，管理和運(yùn)作起來(lái)都比較復(fù)雜。

1.3 無(wú)力償還負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)的借款到最后不但要完成還本，還要付息。從一定角度來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，高收益伴隨的是高風(fēng)險(xiǎn)，很少有房地產(chǎn)公司采取一次還本付息的方式，那樣一次的負(fù)擔(dān)太重，所以基本都分期還款并帶有一定的利息，每次都有固定的還款期限，一旦無(wú)法償還，就會(huì)造成信譽(yù)的損失和商業(yè)銀行的催款，危及生存。

1.4 財(cái)務(wù)拮據(jù)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)正常還本付息，運(yùn)營(yíng)成果和預(yù)期一樣的時(shí)候，財(cái)務(wù)拮據(jù)風(fēng)險(xiǎn)只是潛在的一種，只有企業(yè)資金不足才會(huì)出現(xiàn)的后果。但是當(dāng)企業(yè)支付不起應(yīng)該還款的金額和利息時(shí)，為了償還借款企業(yè)就必須從別的資金里拿出款項(xiàng)來(lái)償還，造成整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的破壞。這時(shí)候企業(yè)再進(jìn)行計(jì)劃之外的額外的籌資，就會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，造成營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)上市公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房屋賣(mài)得不如預(yù)期好，就有可能造成自身的損失。

2 造成房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素分析

房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，可以分為內(nèi)因和外因兩部分。外因與每個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，市場(chǎng)需求和供求呈正比同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的效益普遍較好;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)蕭條市場(chǎng)疲軟，銀行效益不好發(fā)放貸款較少，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題一一浮現(xiàn)，沒(méi)辦法在短期內(nèi)解決，使得企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變大。而影響房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因主要有以下四點(diǎn)：

2.1 負(fù)債利息的高低

把負(fù)債規(guī)模、負(fù)債成本看成定量時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債利息呈正比，風(fēng)險(xiǎn)越大利息越高。從借入資金與自有資金的這一部分來(lái)看，借入資金的利息率越高，期望自有資金收益率就與其成反比，相對(duì)來(lái)說(shuō)就會(huì)較低，最后導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。每個(gè)正在運(yùn)營(yíng)的企業(yè)都有一定比例的借入資金，與自有資金共同支撐經(jīng)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)下去，所以一旦負(fù)債利息變高，將會(huì)提高財(cái)務(wù)危機(jī)，加大企業(yè)運(yùn)營(yíng)的壓力，不容忽視。

2.2 籌資組合狀況

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是混合性籌資，包括長(zhǎng)期借款、普通股等。籌資組合是指資本總額中短期資金和長(zhǎng)期資金所占的比例結(jié)構(gòu)。一般情況下，籌資組合在混合型籌資中所占的比例很高，所以它的變動(dòng)對(duì)于整體的成本率的計(jì)算有很大的影響，也就是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大小有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。長(zhǎng)期資金的成本高，缺少?gòu)椥裕鄬?duì)而言短期資金的成本低，彈性較大，對(duì)兩者進(jìn)行不同比例的組合會(huì)形成不同的風(fēng)險(xiǎn)程度。所以需要對(duì)幾種不同的籌資組合的方案進(jìn)行對(duì)比，挑出風(fēng)險(xiǎn)較小的一種進(jìn)行籌資。

2.3 預(yù)期現(xiàn)金流入量

現(xiàn)金流一直都是企業(yè)的命脈，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況是怎樣的，一旦現(xiàn)金流斷了，就會(huì)造成資金的短缺，會(huì)造成極大的惡果。所以，房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行投資決策時(shí)，一定要關(guān)注預(yù)期的現(xiàn)金流入量。現(xiàn)金流由三大部分構(gòu)成：初始現(xiàn)金流是前期的各種費(fèi)用和固定資產(chǎn)收入等;營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流包括的是稅后的凈利加上折舊;終結(jié)現(xiàn)金流是各種收回的收入等。通過(guò)對(duì)各種未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入量的比較，可以選擇出較合理的籌資方案。

2.4 資產(chǎn)變現(xiàn)能力

資產(chǎn)的變現(xiàn)能力又稱為資產(chǎn)的流動(dòng)性。如果企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，這種不穩(wěn)定性就會(huì)造成獲利能力下降，從而影響到償還貸款和債務(wù)，要是不能及時(shí)償還債務(wù)，就會(huì)支付更高的利息，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)非常不利。相反如果企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性弱，獲利能力就會(huì)較高，利于企業(yè)償還貸款，但都是較弱的流動(dòng)性，不利于資金的周轉(zhuǎn)。所以上市公司要形成較合理的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到資本成本率的最大化，多樣化的資本結(jié)構(gòu)才可以減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

3.1 將風(fēng)險(xiǎn)觀念融入管理當(dāng)中，構(gòu)架良好財(cái)務(wù)意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于公司籌資結(jié)構(gòu)不符合本公司情況等原因，喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，必須解決和考慮的一個(gè)問(wèn)題。通常情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，企業(yè)管理者要理智地對(duì)待財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能采取有效措施來(lái)削減和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，而不可能完全地消除風(fēng)險(xiǎn)。由于公司的管理層不太具有這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，可能會(huì)對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)管理造成一定的阻礙。所以要對(duì)生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，使他們的風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。根據(jù)具體情況具體分析的原則，財(cái)務(wù)管理理念的應(yīng)用，要注意與房地產(chǎn)上市公司的具體情況相結(jié)合，建立有效的管理制度，以制度為保障，保證財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)事宜得到有效落實(shí)。

3.2 加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員素質(zhì)，提高財(cái)務(wù)人員能力

培訓(xùn)是成為公司正式員工必須經(jīng)歷的一個(gè)階段，對(duì)公司員工的專業(yè)能力提升等有重大的作用，作為財(cái)務(wù)人員，必須要提高自己的專業(yè)素養(yǎng)，以此來(lái)降低房地產(chǎn)上市公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于經(jīng)營(yíng)引發(fā)的其他類型的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，相關(guān)財(cái)務(wù)專業(yè)人員的自身專業(yè)素質(zhì)水平，直接影響到管理質(zhì)量。要注意的是，在管理的過(guò)程中，一定能夠要與公司的自身需要相結(jié)合，對(duì)于在管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行及時(shí)和合理的解決。基于這一點(diǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員素質(zhì)提升的過(guò)程中，要構(gòu)建完善的培訓(xùn)機(jī)制，能夠結(jié)合公司自身情況，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員業(yè)務(wù)能力，把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的穩(wěn)定性和可靠性。

3.3 拓寬融資渠道

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，拓寬籌資渠道是降低風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)好辦法，多樣化的融資可以促進(jìn)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。按時(shí)間劃分，可以分為長(zhǎng)期籌資和短期籌資。在長(zhǎng)期籌資中，隨著國(guó)家的政策越來(lái)越支持企業(yè)的發(fā)展壯大，可以利用政府財(cái)政資本，或者引入非銀行金融機(jī)構(gòu)的資本，國(guó)外和我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的資本也不失為一種選擇。在短期籌資中，可以向市場(chǎng)投入一些股票或者債券來(lái)籌資，來(lái)緩解短期的資本缺乏。

3.4 確定恰當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模

融資規(guī)模是指一定時(shí)期投資主體籌資金額的總數(shù)。只有確定恰當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，才可以盡可能的減少融資成本。一方面，過(guò)多不必要的資金會(huì)造成企業(yè)的負(fù)債過(guò)重或者資金閑置，增加融資成本。另一方面，較少的資金不利于企業(yè)開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法進(jìn)行擴(kuò)大生產(chǎn)，形成良好的經(jīng)營(yíng)循環(huán)的鏈條。所以，一定要根據(jù)企業(yè)自身的需求來(lái)進(jìn)行融資活動(dòng)。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以使用經(jīng)驗(yàn)法來(lái)確定籌資規(guī)模。經(jīng)驗(yàn)法即是指企業(yè)在確定融資規(guī)模時(shí)，首先需要依據(jù)企業(yè)內(nèi)部融資與外部融資的不同性質(zhì)及各自特點(diǎn)，優(yōu)先考慮企業(yè)現(xiàn)階段的自有資金，然后再去考慮進(jìn)行外部融資。二者之間的差額就是應(yīng)該從外部進(jìn)行融資的金額。此外，企業(yè)進(jìn)行融資的金額的多少，一般要考慮企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小、現(xiàn)有實(shí)力的強(qiáng)弱，以及企業(yè)正處于哪一發(fā)展階段，再結(jié)合不同的融資方式的特點(diǎn)來(lái)選擇有利于本企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的融資方式。

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