房地產企業所得稅納稅評估分析

李蘭 文梅

[摘 要]通過實地調研、對比研究以及相關文獻綜合分析等方法，針對我國目前稅務機關房地產企業所得稅的評估現狀與問題，提出有針對性的完善對策。

[關鍵詞]房地產行業;企業所得稅;納稅評估

[中圖分類號]F299.2 [文獻標識碼]A

房地產企業所得稅納稅評估是指稅務機關依據該行業相關的納稅申報資料及其相關征管信息，按照固定的辦稅程序和流程，輔之以相關的技術手段與方法，通過審查、比對、分析、核實，對于房地產企業所得稅一定時期申報納稅的真實性、準確性進行綜合評估分析的方法體系、指標體系、機構設置、基本流程等構成的統一整體。積極開展房地產企業所得稅納稅評估工作能夠提高納稅人的滿意度以及稅收遵從度，從而進一步提高稅務機關的征管水平，幫助稅務機關更有效地查找到管理上的盲點和漏洞，對建設服務型政府、創新稅收服務有不可替代的作用。優化房地產企業所得稅納稅評估，可以降低稅務機關稅收征管成本，為優化指標體系給予參照。

1 房地產企業所得稅納稅評估存在的問題

1.1 企業所得稅納稅評估依據不足

目前我國推行的房地產企業所得稅納稅評估辦法主要是遵照2005年國家稅務總局公布《納稅評估管理辦法（試行）》中劃定的內容來展開的。雖然在納稅評估規程中規定了明確的納稅評估流程，包括一般審核、重點審核、詢問約談、實地考察、評估結果審議，以及評估結果審議六個部分。但是就具體進行納稅評估而言，缺乏具體的指導依據，只是在理論上流于形式。稅務局在工作中進行納稅評估時，參照的都是試行辦法，不一定具有法律效力，導致納稅評估工作具有較大的隨意性，沒有高層次的法律作為依據，在執行上也有較大的隨機性。在房地產企業所得稅納稅評估上，對具體行業納稅評估規章的缺失，以及對于具體稅種納稅評估章程的缺失，執行力度上的隨意靈活性，加上房地產行業的成本核算扣除費用標準的不明確，共同導致了稅務局房地產業企業所得稅納稅評估的窘境，納稅評估舉步維艱。

1.2 納稅評估指標體系不健全

目前只有針對納稅評估的試行辦法，對納稅評估的通用指標大概界定。然而針對具體行業的納稅評估還沒有定論。對房地產行業企業所得稅的納稅評估指標體系沒有一個統一的規范，都是各個地方政府部門根據當地的情況從實際出發，制定符合自身的納稅評估指標體系。稅務局在納稅評估工作時，沒有設立專門針對于房地產行業的評估，更沒有專門針對企業所得稅的評估，都是以企業為單位，對于重點企業進行全方面的評估，缺乏專業化。房地產企業所得稅納稅評估指標體系不健全，主要表現在評估具體指標值的設定較為單一，部分綜合財務指標、單項財務指標和稅種指標尚未涉及，為后續開展當地房地產企業所得稅評估，因為評估指標不完善、工作人員綜合素質不高等諸多要素，難以發現企業存在的問題，容易導致企業存在僥幸心理，發生稅收不遵從行為。

1.3 納稅評估準確性有待提高

房地產行業自身的特殊性，要求對房地產行業進行評估需要開發項目數、銷售收入、銷售面積等多方面的數據，如果僅僅依靠房地產行業的自行申報，可能會存在信息的準確性和真實性問題。在具體實施過程中，稅務部門與其他機構在信息溝通共享上存在問題，對于房地產行業處于一種互不干涉的狀態，特別是當局尚未頒布標準性文件對各相關部門在房地產行業管理上進行職能的明確劃分，使稅務機關在信息收集上處于被動，構建一個政府信息共享平臺的目標難以實現。稅務局在房地產業納稅信息上的被動性，信息失真，加之納稅評估人員綜合能力有限，納稅評估的準確性不高，成效也不顯著。

1.4 基層納稅評估效率水平不高

因為缺少專門的納稅評估組織和專業人才，基層納稅評估在實際操作中，大多流于形式，沒有專門指導，基層評估效率低下。我國目前大部分稅務局都相繼設立了單獨的納稅評估科，但是配備人員相對較少，評估人員的責任意識和綜合能力不高。機構設置過于簡單，部門之間協調不到位。從人員配置上來看，人員較少，且人員的綜合素質水平不均衡，大部分沒有受過正規財務會計、稅收及相關的教育或者培訓，并且大多沒有納稅評估的經驗。納稅評估更多的是寄希望于企業自查，納稅遵從，并不看重，納稅評估的操作也就難以規范，從而導致基層納稅評估效率低下。

2 房地產企業所得稅納稅評估優化的對策

2.1 規范房地產企業所得稅納稅評估的相關法律

完善的法律制度對于稅收征管的順利實施具有指導作用，若在法律上存在不足或者沒有充足的法律依據來作為支撐的話，那么其在實行過程中必然會受到阻礙。建議將納稅評估四個字寫入“稅額確認”之中，同時對納稅評估進行明確定義，將其作為稅額確認的一種主要方式。明確納稅評估的地位，可以確保之后進行納稅評估有足夠的法律依據來支撐，而不再是納稅評估試行辦法，有利于評估人員更加順暢地開展評估工作。房地產行業基于會計核計上偏復雜，而且涉及的相關法律法規和政策規定也比較龐雜，對于專業技能不足、實踐經驗較少的評估人員來說容易感到無從入手，甚至再出現問題。因此，出臺相關房地產行業的評估章程，對納稅評估的具體程序和實際操作的流程進行明確，既可以使專業技能不足、實踐經驗較少的評估人員在程序上有規可依，又能夠形成較好的房地產業納稅評估環境。

2.2 完善稅務局房地產企業所得稅評估指標體系

在篩選信息數據時，不僅僅要收集現有稅務系統中的數據信息，還要與其他政府部門之間進行配合協調，采集全面完整的第三方信息，對于無用、不準確數據進行剔除，用較為完整和準確的數據來作為構建納稅評估指標體系的前提和基礎。在進行納稅評估時，由于數據來源的有限以及指標選擇的約束，評估工作人員不能單單以定量分析為依據，還應該對企業的具體情況有所了解，采用定性和定量分析。由于房地產行業本身的特殊及復雜性，納稅評估指標在設計上不存在完全無誤，因此納稅評估人員需要在實際評估過程中對于評估指標進行靈活運用，在保證指標合理性的前提下對于指標進行不斷修正和完善，優化選擇納稅評估的基本指標。

2.3 選擇科學合理的納稅評估辦法

目前，進行房地產行業納稅評估使用的分析軟件多為通用軟件，沒有開發專門針對于房地產行業的專用軟件，針對性較差，因此，設立一款專門針對于房地產業納稅評估的軟件對于納稅評估人員提高納稅評估效率和質量具有重要意義。開發房地產行業專門的納稅評估軟件系統，應該從房地產業的行業特點出發，對房地產企業的相關資料進行收集、分類、匯總，然后評估人員利用評估軟件中已有的模型，對數據進行審核、分析。在評估軟件開發過程中，除了要注意納稅評估指標的細化之外，還要注意各個指標之間的關聯性，對房地產行業各個預警值指標統一口徑。有了房地產行業納稅評估軟件，評估人員只要進行數據錄入、納稅人納稅識別號錄入等簡單操作，系統就能自動檢索運行，對錄入的房地產企業進行橫向和縱向的全方位綜合分析，為稅務工作人員進行納稅評估工作提供一個參考，減輕稅務工作人員的負擔，與此同時，也確保了評估高質高效。

2.4 強化納稅評估人員的責任意識和綜合能力

稅務工作人員在對于房地產行業進行納稅評估工作時，要強化自身的責任意識，在思想意識層次上，對納稅評估工作給予高度的重視，不能僅僅是運用一些簡單通用的標準進行粗糙大概的判斷就下結論，而是要針對房地產行業的實際情況，結合該評估企業自身的歷史數據以及相似企業的同類數據進行橫縱向分析，結合相關的實踐經驗，形成一套有針對性的房地產業評估方法。與此同時，稅務部門也應該對納稅評估給予重視，定時按期舉辦評估人員教育培訓，內部定期舉辦優秀評估案例交流會以及評估工作技巧分享會，通過經驗技巧和問題的分享，這樣不僅可以強化納稅評估人員對納稅評估的理解，共同提出解決問題的對策，更有利于使評估人員在思想意識高度上，充分認識到納稅評估的重要性，強化自身在評估過程中的責任意識。

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