土地制度與不動產登記

解大勇

[摘 要]隨著社會主義市場經濟的不斷深入，不動產交易市場日益發達，然而由于我國土地制度的歷史原因，不動產交易還存在很多問題，其中作為不動產物權公示的登記制度起著至關重要的作用。因此，深入研究土地制度與不動產登記不僅十分必要，而且具有很高的理論價值和現實意義。

[關鍵詞]土地制度;不動產登記;產權;經濟轉型

[中圖分類號]D923.2 [文獻標識碼]A

改革開放以來，我國社會和經濟發生了翻天覆地的變化，在當前土地制度與不動產登記大背景下，從法律法規、制度體系、產權、配套措施等多方面深化土地制度與不動產權制度改革是可行之徑，可以有效達到公平和效率的目的，為我國土地安全和高效利用提供堅實制度保障，有助于實現城鄉一體化發展和經濟轉型發展，并一定程度上促進我國的現代化、城市化和工業化發展，對于建設社會主義和諧社會、全面建成小康社會、實現共同富裕有著重要的積極作用。

1 不動產登記的基本概述

1.1 不動產登記的概念

不動產登記，又稱為“不動產物權登記”，它是我國《物權法》確立的一項物權登記制度，是由權利人或者利害關系人提出申請，由國家專門機關將房屋、土地、林地、草原、海域等不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅或者其他法定事項記載于不動產登記簿予以公示的活動。不動產登記是物權公示的重要手段，建立完善的不動產登記制度是實現不動產交易安全、有序、便捷的重要條件。隨著我國市場經濟體制的不斷完善，不動產登記制度也在不斷發展、完善。不動產登記制度是我國物權法律制度建設的重要里程碑，是保護廣大民眾財產權利、維護交易安全、促進交易便捷和活躍的重要保障，是推動社會主義市場經濟健康發展的重要條件。

1.2 不動產登記的種類

（1）首次登記，是最基本的一種登記類別，指的是不動產權利的第一次登記，即：不動產的建簿登記。從此該不動產在登記簿上就有了明確的記載。

（2）變更登記，指的是在進行首次登記之后，不動產在權利內容上發生了變化，比如地址、名稱、翻修、改擴建等情況時所進行的登記行為。

（3）轉移登記，指的是在進行首次登記之后，不動產權利因買賣、互換、贈與、繼承、轉讓等法律行為或非法律行為而引起的所有權人變更，辦理產權過戶手續時所進行的登記行為。

（4）注銷登記，指的是在首次登記進行之后，由于權利人主動放棄權利或者由于不動產滅失而辦理的登記。

（5）更正登記，指的是由于當事人或者登記機構的錯誤或者過失導致登記錯誤，權利人提出申請更正或者由登記機構依職權進行更正而辦理的登記。

（6）預告登記，指的是當事人簽訂買賣不動產的協議，為了保證將來能夠實現物權，由當事人提出申請進行的登記類型。

（7）異議登記，指的是利害關系人對不動產登記簿記載的事項提出異議，要求更正的，權利人不同意更正，由利害關系人提出申請進行的登記類型。

（8）查封登記，指的是國家有權機關要求不動產登記機構對不動產進行查封時辦理的登記。

除此之外，還有補證、換證申請登記，但不屬于登記類型。

2 土地制度與不動產權登記之間的關系

土地是財富之母，土地制度改革并不是單純地重新分配土地資源，而是對社會資源進行調整的重要方式，這就必須以當前實踐為基準，把握歷史脈搏，明確時代環境約束，優化土地資源配置效率，保護權利人和利害關系人的合法權益，讓土地制度改革更好服務于經濟社會發展大局。黨的十七屆三中全會明確提出了土地制度改革決策，指出明晰產權、用途管制、節約集約、嚴格管理的基本方針，要努力擺脫陳舊觀念束縛，將廣大人民群眾的利益放在首位，處理好公平與效率之間的關系，合理安排土地權屬類型，以土地規劃的民主化和法制化實現全社會范圍內的共同富裕根本目標。

近些年來，隨著我國工業化、城市化進程的快速推進以及農村經濟社會結構的變化，尤其是國家對“三農”問題治理力度的不斷加大，土地制度的外部環境發生了翻天覆地的變化，它已經遠遠不適應我國社會主義市場經濟的發展要求，嚴重阻礙了我國城市化和現代化進程，到了必須要全面改革的時候。而不動產登記制度正是體現和適應土地制度改革的內在意義，維護不動產權利人合法權益，彰顯了平等主體的私權關系，既保護了物權變動當事人的利益和第三人的信賴利益，也有效提高了不動產的資源配置效率，為社會謀福利創造了前提條件。

3 土地制度與不動產登記研究的必要性和迫切性

3.1 我國現有土地制度存在的嚴重弊端是其改革的內在必要性

農村土地家庭聯產承包責任制曾一度拉開了我國經濟體制改革的序幕，一定時期內調動了農民生產的積極性和熱情，解放和發展了農村生產力，有效促進了土地生產效率的提高。然而，隨著我國經濟發展、社會進步和時代變化，各種弊端日益顯露，嚴重制約了我國農業與農村經濟的大力發展。具體主要表現在以下幾個方面：第一，土地所有權主體界定模糊。我國《憲法》和《土地管理法》等法律并沒有對土地所有權進行明確界定，村民、村民委員會、鄉鎮政府、村民小組均不享有土地所有權。法律上的不明確界定，必然產生混亂，矛盾問題叢生。第二，土地產權缺乏完整性。土地產權即是物權，涵蓋使用權、轉讓權、占有權、股權、抵押權等方面內容。根據我國農村土地家庭聯產承包責任制，農民對土地的使用權局限于耕種權、部分收益權、極少量的處置權。這與土地產權的真正內涵存在很大差距，內容不充分且權能殘缺不全。第三，土地承包經營權缺乏穩定性。土地使用權的經常性變動，更多的是掠奪式經營，致使農民缺乏長期承包經營的熱情，不利于農村經濟的發展。第四，土地登記制度不到位，致使交易市場混亂。當前，我國政府滿足于審批管理而忽視登記管理，導致大多數農村并沒有建立起完善的土地登記制度，這與日益增長的保護土地產權、規范土地流轉的客觀要求很不相適應。可見，我國現行土地制度既丟失了公平，又未兼具效率，更不利于政治穩定，非改不可。因此，深化土地制度改革、完善不動產登記制度有其內在必要性。

3.2 土地制度與不動產登記是實現城鄉一體化發展、走向共同富裕的關鍵所在

黨的十六大以來，我國積極推進城鄉一體化發展體制機制，建立健全城鄉統籌發展政策體系，有效促進了生產要素在城鄉之間的合理流動，對于實現城鄉之間公共服務、公共資源的優化配置以及促進城鄉共同發展、共同繁榮有著重要積極作用。積極推動集體土地入市，建立城鄉一體的建設用地市場，推動“三塊地”和承包地的“三權分置”改革，實現生產要素在城鄉的合理流動與均衡配置，這一切都與土地制度改革息息相關。在現行土地制度背景下，城市化進程就是土地國有化，意味著農民失去土地。若不改革，城鄉一體化發展的最終結果將只能是城市吃掉農村，城市走向發達，農村終將凋敝。由此可見，深化土地制度改革、積極推進不動產權登記勢在必行。進一步深化農村土地改革、推動產權登記，是實現城鄉一體化發展、走向共同富裕的關鍵所在。

3.3 土地制度與不動產登記是發展現代農業、推進經濟轉型的迫切要求

沒有農業的現代化，國家現代化便無從談起。發展現代農業是建設中國特色社會主義現代化事業不可分割的重要組成部分。當前我國農業發展還有很多問題，比如生產經營組織化程度較低、農產品市場體系不完善、農業發展方式較為粗放、農業技術裝備落后。面對這些問題，都需要改革現有不合理的土地制度，從根本上捋順農村土地產權關系，保障農民對土地的合法權利，才能真正實現農業產業化、集約化經營，真正實現農業現代化，進而實現國家現代化。

4 土地制度與不動產登記的深入思考

4.1 完善土地登記法律法規，健全登記體系

土地制度與不動產登記的首要任務就是深化土地制度改革、加快推進不動產登記制度。這就需要做好相關法律法規建設，規范不動產登記行為。首先，要建立健全相關法律法規，分析現有集體土地登記規范中相互矛盾沖突的不當地方，對非必要內容進行刪除，根據形勢發展補充新內容，將不動產登記進行明確界定，與其他法律法規有效整合，進而積極推動城鄉一體化發展的快速實現。其次，整合不動產登記職責、實施不動產統一登記是黨中央、國務院機構改革的重要內容，并且已經全面落地實施，能夠有效提高不動產登記效率和質量。再次，賦予權利人登記請求權，完善不動產統一登記類型，推進不動產登記法治化、規范化、標準化。最后，促進不動產登記簿的完備，如實、及時、準確、完整、清晰地記載與不動產有關的各種法定事項。另外，隨著網絡科技的發展，積極推動登記簿采用電子化介質，同時要注重信息安全與異地容災備份。

4.2 加強政府宏觀調控，協調好各方利益之間的關系

土地制度與不動產登記的關鍵問題在于土地制度改革，進一步講就是土地增值收益的分配問題。對于我國而言，土地制度改革必須從根本上維護廣大人民群眾的切身利益，通過集體權益分配體現集體經濟組織利益，通過設計相關稅費維護國家利益。在深化土地制度改革、完善不動產登記制度的過程中，各級政府要搭建好利益分配和協調的整體框架，正面理性面對產生的各方利益訴求，將蘊藏于基層實踐的利益分配和化解矛盾的歷史經驗，結合社會發展和時代變化，提煉為規范性制度固化，做好土地的確權、登記、頒證，盡可能地確保各方利益主體能夠獲得穩定預期，形成全社會范圍內共識，能夠營造一個良性制度環境，有助于推動土地制度改革和不動產登記朝著整體協調方向發展，促進經濟社會全面進步。

4.3 明確產權，建立健全不動產登記配套制度

產權不僅是一個經濟學問題，更是一個社會學問題。明確土地產權，即現行的所有權、使用權、轉讓權、出租權等權利，構建合理的土地產權結構，確保土地產權主體之間的平等，增強公民保護自身財產的意識和手段，能夠有效實現資源優化配置及資源的可持續利用。這就需要細化現有土地使用權并使之物權化，完善不動產登記制度，增強對土地產權主體的保障效果，提高產權效率。另外，土地制度的產權模糊歷史遺留問題不能有效解決，很大原因就在于土地登記的配套措施不健全。在不動產登記的大局之下，要不斷完善配套措施，建立健全不動產登記配套制度，將土地產權高效融入不動產登記制度之中。首先，要統一土地承包經營權登記的技術依據，做到既能適應不動產登記制度大形勢，又能兼顧這一權利登記的特殊性和重要性，確保土地承包關系保持穩定長久不變。其次，要加快不動產登記信息平臺建設，實現數據來源標準化、信息獲取即時化、數據交換便捷化。再次，完善土地登記工作人員管理制度，實行持證上崗制度，加強相關人員考核培訓，提高綜合業務能力和素質。最后，建立集體土地登記代理制度以及不動產登記責任保險制度，引進職業風險防范機制，從多方面完善不動產登記相關配套制度。

綜上所述，我國現行土地制度與不動產權登記存在諸多弊端，引發了一系列經濟問題和社會問題，土地制度與不動產權登記改革任重道遠、刻不容緩。在相當長一段時間內，土地制度與不動產權登記不僅僅是中國革命和建設的根本性問題，也必然是中國改革開放和現代化建設的最基礎問題，關系著中國特色社會主義事業順利推進和中華民族偉大復興目標的最終實現。

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