淺析城鎮房地產的影響與未來發展

袁華 張滿姣

摘 要：城鎮是聯系城鄉的紐帶，也是一個區域的經濟中心。隨著我國城鎮化進程的加快，越來越多的人口向城鎮集中，城鎮房地產行業得到迅猛發展，不僅帶動了建筑行業、交通運輸業、批發零售、餐飲等相關行業的發展，而且也在完善城鎮基礎設施、增加財政收入等方面做出重要貢獻。今后，在我國大力發展小城鎮建設方針的指引下，房地產業對城鎮的影響將更加深遠，本文對此進行了探討，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：城鎮；房地產；影響

文章編號：1004-7026（2018）07-0098-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻標志碼：A

1 房地產對城鎮發展的影響

首先，城鎮房地產開發有利于節約土地資源，提高土地利用效率。我國是世界上人口最多的國家，土地資源一直十分緊張，據統計，中國人均土地總面積不到世界水平的1/3。但在城鎮化的過程中，很多城鎮建設缺乏統一規劃，布局比較凌亂，還有一些城鎮居民的住房是自建的，甚至在自家自留地上建設住房，村中出現很多邊角地，土地資源浪費現象十分嚴重。城鎮房地產開發有助于政府走集約、節能、生態的新路子，有計劃、有步驟的進行城鎮建設，做好土地利用規劃，按規劃集中建房，節約宅基地，盤活閑置土地資源，增加土地容積率，提高土地利用效率，改善人居環境。

其次，城鎮房地產開發有利于農村勞動力轉移。城鎮化速度的加快催生了房地產行業的迅猛發展。房地產行業屬于人力密集型行業，需要大量的勞動力資源。而在農村，土地被征用之后很多農民面臨再就業的難題，房地產發展可以吸納大量農村轉移勞動力，為他們提供了大量的、技術含量不高的就業機會，有利于農村社會的穩定和農村經濟的發展。同時，房地產開發企業也得到了大量廉價勞動力，有利于降低房地產開發成本。另外，城鎮房地產的發展創造了更加適宜人居的環境，為農村轉移勞動力在城鎮安家落戶提供了條件，反過來又促進了城鎮房地產的發展。

第三，城鎮房地產開發帶動了相關產業。當前，房地產行業已經成為我國國民經濟的支柱產業。一方面，房地產的發展極大拉動了GDP的增長。據統計，我國房地產投資額占固定資產投資額的24%左右，對GDP增長的貢獻值超過了11%。不僅如此，房地產行業產業鏈長，涉及上下游眾多行業，既關聯到上游的鋼鐵、水泥、建材、有色金屬等行業，又關聯下游的金融、家電、紡織、裝修等行業，直接拉動100多個產業的發展，據統計，在我國，房地產行業增加1億元投資，其他產業就相應增加1.5億投資。城鎮房地產開發也是如此，城鎮房地產業的發展不僅帶動交通運輸行業、批發零售、建材、飲食服務業等行業發展，而且也有利于城鎮產業結構優化和調整，促進城鎮經濟快速發展。

2 城鎮房地產的未來發展

當前，我國城鎮化建設方興未艾，未來10～20年是城鎮化進程快速發展的高峰期，房地產作為城鎮建設的先導產業，必將扮演更加重要的作用。

2.1 保持合理的發展速度和規模

城鎮建設與發展不是一朝一夕的事情，應該遵循城鎮化發展的一般規律，不能一味的追求速度和規模，而應該走生態化、精細化發展之路。以前，有的城鎮倉促上馬，建設大量工業園區，卻不能引入項目或者引入一些高污染的項目，不僅浪費了土地資源，也破壞了生態環境，在未來的房地產開發中，需要土地規劃先行，政府通過制定嚴格的、科學的土地利用規劃，有步驟、有計劃的進行房地產開發，控制房地產開發的速度和規模，提高土地利用效率。不能按照開發商或者城鎮居民的想法隨意建設，另外，房地產發展過快還會導致物價上漲、住宅空置率高等一系列問題，鄂爾多斯等很多鬼城的出現給我們城鎮房地產開發提供了很好的反面材料。

2.2 房地產開發要保留歷史特色

城鎮的建設與發展是歷史文化的傳承和延伸，而不是對歷史文化的破壞。我國各個城鎮都有自己的文化特色和民俗風情，特別是一些歷史古鎮，還保留著我國傳統文明的遺跡。然而很多城鎮在房地產開發過程中，一味追求經濟利益，進行破壞文化的野蠻建設，很多古城、古鎮、古村、古街都被破壞，重新開發了。據統計，在城鎮化高速發展的10年間，我國有90萬個自然村消失了，文化遺產不復存在，造成了千古遺憾。在今后的房地產開發中，政府要加大保護具有存在價值、具有歷史文脈的各種建筑物和街道等，將城鎮的歷史文化底蘊與現代建筑有機結合起來，建設新城鎮的同時也要保護和繼承城鎮的歷史特色，幕墻、鋼筋、面磚、欽金鋁板等這些建筑裝飾材料固然是城鎮現代化建設的標志，古城墻、古街道等也是中國建筑精華所在。另外，城鎮房地產開發也要避免千鎮一面，要尋找合適的定位以及文化特色，越是地方的，越是特色的，城鎮房地產開發要具有地標性、識別性。

2.3 房地產開發要符合居民的風俗習慣

城鎮居民在長期的生活中養成了特有的生活方式、風俗習慣和行為養成，這些很難在短時間內加以改變。以往城鎮建設盲目借鑒大城市的模式，開發建設的住宅不適應城鎮居民的生活需要，引起居民的抗議。未來的城鎮房地產開發中，要尊重當地居民的風俗習慣，住宅設計的外觀造型、空間圍合、功能布局、建筑層高、通組織等方面充分考慮居住人群的特定需求，例如某城鎮在房地產開發中，應廣大居民的強烈要求，房地產開發企業為居民建了一座“祠堂”，用于當地居民祭祀先祖，燒香、磕頭的民俗活動，受到廣大居民的歡迎。

2.4 城鎮房地產開發要保護生態環境

人類的一切活動都會對自然環境帶來一定的破壞作用，城鎮房地產開發也是如此，城鎮房地產開發對植被、土壤、河流等帶來破壞，建筑垃圾隨意堆放，污染了河流，城鎮噪音增加，空氣質量變差，對城鎮生態環境帶來破壞。有的城鎮為了建設酒店或者住宅，有湖就填平，有坡就鏟平，有植被就砍掉，有河道就加蓋封閉或者改道，施工過程中產生的廢水排入河流，破壞了城鎮的生態環境。未來的城鎮房地產開發要尊重自然規律，保護當地生態環境，保持生物的多樣化，處理好房地產開發和自然之間的關系，提高人居質量。

2.5 城鎮房地產開發要做好項目定位

城鎮房地產開發有著自身的特點，我們不能盲目照搬大城市房地產開發經驗，而是要立足城鎮建設的特點，做好房地產項目定位，提高土地利用效率。首先，城鎮規模較小，相鄰城鎮之間的距離較短，在經濟發展、產業結構等很多方面有相同性，因此城鎮房地產項目市場分析可以借鑒和參考相鄰城鎮的市場情況。他山之石可以攻玉。其次，大城市房地產項目的購買人群較多，因此市場細分越細越好，以便提高房地產項目的針對性。但城鎮房地產市場的顧客不多，如果市場分的太細，目標客戶群體數量較少，難以消化房地產產品，因此城鎮房地產項目開發不能只針對某一層次的消費者，而是要有廣泛的適用性，滿足不同層次顧客的需要。最后，隨著城鎮化進程的加快，很多農民到城鎮安家，相比于城市居民，這些新居民消費習慣比較保守，不愿意支付較高的利息從銀行貸款買房，因此城鎮房地產開發要設計一些緊湊的戶型，只設計一個衛生間，減少陽臺的面積，這樣使得房屋的面積得到控制，從而降低一套房屋的總價。另一方面，考慮到他們在生活習慣一時難以改變，喜歡在家附近種點小菜，開發商在產品設計上就將這些因素考慮在內，比如可以將小區開辟一塊空地供居民們種植等等。總的來說就是要針對目標客戶的需求，設計適合他們的產品。

結束語

總之，房地產開發也是一項復雜的工作，它通過土地、建筑材料、基礎配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環境的一種活動。城鎮房地產業隨著城鎮化進程的加速，逐漸成為城鎮經濟發展的支柱產業之一。在不久的將來，房地產業在城鎮經濟發展中將發揮不可替代的作用。

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