房地產市場調控背景下城鎮住宅項目成本效益分析

麻倬領

摘 要：在房地產市場調控背景下，分析城鎮住宅精裝修的成本管控內容和影響因素，并對全壽命周期各階段的成本管控重點進行分析，提出前期策劃、施工建造和竣工結算階段的成本管控方案，總結得出城鎮住宅成本管控方案的時間、經濟、環境和社會效益。

關鍵詞：市場調控；城鎮住宅；成本管控；效益分析

文章編號：1004-7026（2018）11-0051-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻標志碼：A

2016年“十三五”規劃中指出要推進新型城鎮化建設，促進房地產市場健康發展。2017年政府出臺密集和嚴厲的房地產市場調控政策，調控內容涉及信貸、購房資格、主方供應、購房限制等方面[1]。同時隨著房地產行業競爭加劇，房地產開發商為提高其產品競爭力，更加注重產品品質，住宅產品的精裝修交付也成為開發商的一個重要選擇。但是精裝修項目的成本普遍高于普通住宅的項目成本，而且住宅項目因精裝修而增加的成本在項目成本中的占比較大。在國家調控下的城鎮化建設中，如何通過成本管控手段合理控制資金投入是開發商面臨的難題。

對城鎮住宅項目而言，精裝修工程的成本管控對項目總成本的影響較大，應作為項目成本管控的重要內容。因此，本文從城鎮住宅項目精裝修成本管控的內容出發，對項目全壽命周期的成本和效益進行分析，研究精裝修住宅項目的成本影響因素，提出提高精裝修住宅項目效益的成本管控方案。

1 導致成本增加的因素

當前的房地產市場調控政策的目的是全面抑制投機投資，降低城鎮房地產市場的杠桿率。在此背景下，政府對資金監管的力度增大，禁止資金違規流入房地產市場，并從企業投資和個人消費出發，嚴格監管貨幣供給和信貸。造成房地產開發商融資成本增加，為應對資金壓力，開發商通常會提高資金周轉速度。開發商一方面要提高資金周轉速度，另一方面要提高住宅產品的品質，會導致成本管控困難，以下因素將會造成開發成本的增加：

1.1 工程量大，工期緊張

目前國內城鎮住宅項目通常是以住宅小區的形式開發，精裝修工程量較大。住宅項目需要在前期策劃制定的交付時間進行交付，而且從建設到裝修完成的工期緊張。項目工程量大和工期緊張會導致成本控制困難。

1.2 設計施工協調困難

城鎮精裝修住宅項目的工程量大，涉及多種裝飾設計方案，施工階段涉及到眾多施工分包單位。在設計階段，因設計方成員不熟悉施工做法和裝飾材料特點，導致設計方案不可行，在施工中需要對方案進行變更。在施工階段，精裝修工程專業劃分較細，施工分包單位較多，會存在工作面沖突問題。設計和施工協調不當會造成成本的增加，因此，設計和施工協調也應是成本控制的重點。

1.3 質量控制嚴格

精裝修工程的質量會影響住宅項目的品質，工程的質量受裝飾材料和工人施工水平的影響較大。裝修材料的選擇要綜合考慮質量和成本因素。對于施工質量方面，要做好工人的施工交底工作，在施工過程中發現質量問題應及時通知整改，避免對后續工序的影響，減小因質量問題造成的成本增加。

2 全壽命周期的成本管控方案

在項目全壽命周期對成本進行管控的目的是：在質量和進度允許的情況下，降低開發成本。城鎮住宅項目的前期準備、施工建造和竣工結算階段使用合理的成本管控手段，能夠有效控制精裝修住宅項目的開發成本。

2.1 前期階段

根據項目整體定位確定住宅項目的設計風格，并考慮開發商的資金狀況、回報率、品牌定位等因素，確定成本標準作為限額設計標準[2]，制定項目成本目標和施工精細化成本管理方案。在招投標階段，需要明確各種裝飾材料的品牌、型號等信息，并根據材料樣品鎖定材料單價，避免因描述不清或者漏項等問題造成重新核對報價。做好項目前期策劃工作，為成本管控提供準確的依據。

2.2 施工建造階段

在項目施工階段，應按照前期策劃的方案進行工程實施，盡可能減少變更和減少不必要的成本增加[3]。精裝修工程的材料價格普遍較高，當發生工程變更時，可能會導致總成本的大幅增加。因此，在施工階段可以通過樣板區的各項成本計劃對總成本進行核算，并進行調整。在施工過程中，對發現的圖紙和方案問題應及時解決，減少相同問題的發生，并嚴格審查各項變更。

2.3 竣工結算階段

住宅項目各項工作結束后，需要對項目進行竣工結算。要整理竣工圖紙、合同文本以及項目實施過程中的各類變更資料等，根據投標清單和合同約定的計價原則進行成本結算審核。并做好成本分析考核工作，為同類的精裝修住宅項目提供有價值的參考數據[4]。

3 全壽命周期效益分析

房地產市場政策調控下，通過開發精裝修住宅項目，從成本管控的角度出發，協調控制工期和工程質量，可提高項目的時間、經濟、環境和社會效益。

3.1 時間效益

依據施工和裝修作業計劃安排，施工作業和裝修作業穿插施工、同時進行，可較傳統施工方法節約實際作業時間。通過信息化手段提示相關節點作業安排，節點企業能夠事先知道前置運行條件和處理預案，并迅速做出判斷，發出工作指令或執行具體操作，提高作業響應速度，達到住宅項目的工期要求，提高項目的時間效益。

3.2 經濟效益

由于采用精裝修，項目的直接成本較高于傳統毛坯交付的項目，但在其建造過程中間接費用節省和融資成本節約可以抵消直接費用的增長，如規模化采購降低采購成本；流水線施工降低施工成本等。精裝修過程做好事前和事中控制，把事后補救損失減少到預期范圍，降低運營和維護成本。

3.3 環境效益

在設計前期，要考慮節能環保，優先選擇先進的節能環保設備和部品，以達到低碳節能的目標。采購材料時，應盡量選擇綠色環保產品，避免裝修后的居室環境對人體產生的危害。還要考慮材料的循環可持續利用和可再生的問題，從環境保護的角度，杜絕造成材料浪費和過度消耗。

3.4 社會效益

國家調控政策下，房地產開發商由產品數量競爭模式轉變為產品品質競爭模式。城鎮精裝修住宅項目的推廣，使消費者不需要再花費時間和資金對毛坯房進行裝修，能夠提高住宅居住品質。另外在政府管理部門的扶持與管理下，能夠提高住房質量，消除住宅的隱患，同時也方便住宅的后期維護與改造。隨著技術的進步和精裝修住宅建造方式的成熟，最終可實現成本和品質雙優。因此，在市場調控背景下，推廣城鎮精裝修住宅能夠帶來巨大的社會效益。

結束語

城鎮精裝修住宅項目的開發是當前國家政策引導下，房地產開發商的一種選擇，精裝修交付將是房地產開發的趨勢。在新型城鎮化建設中，房地產開發商應響應國家宏觀調控政策，以成本管控作為管理的核心，從設計、招標、施工到竣工交付環節，利用合理有效的成本管控方案，增強其競爭優勢。

參考文獻：

[1]王萬霞.我國房地產市場調控政策研究[J].法制與經濟，2018（2）：119-121.

[2]胡素蘭.住宅精裝修項目設計與成本管理控制研究[J].企業改革與管理，2018（8）：180，182.