淺析我國房地產企業現狀與財務風險

劉雪芝

房地產企業如何在開發經營過程中全面、系統、有效地防范財務風險，增強企業競爭優勢，這對實現我國房地產業的健康穩定、可持續發展具有重要的現實意義。通過淺析我國房地產行業的現狀，分析房地產開發企業在營運資金、投資、籌資以及行業轉型方面存在的財務風險，以此為我國房地產開發企業規避各種財務風險提供的參考。

房地產企業 財務風險 風險控制

引言

房地產企業是一種資金密集型的企業，隨著我國房地產市場的迅速發展，對于銀行等金融機構的信貸依賴也越來越大，但由于近年全球性的通貨膨脹和貨幣緊縮政策，房地產行業的投融資環境面臨著嚴峻的形勢，優化改革刻不容緩。房地產行業的財務良好與否贏接關系到整個行業的利好，因此對房地產企業財務風險的研究這對房地產企業未來能夠持續、穩定、快速的發展具有十分重要意義。

我國房地產行業現狀

（1）我國房地產行業投資規模不斷緊縮

改革開放以來，我國經濟飛速發展，隨著城鎮化的不斷深入，房地產事業發展的勢頭更是迅猛，根據《中國統計年鑒》分析，從2006年至2015年的10年間，傘社會固定資產投資額增長4.109倍，房地產投資額增長3.942倍。但就現階段來說，房地產投資在全社會投資的比重開始呈現下降趨勢。2013年傘社會固定資產投資446292.1億元，其中房地產開發投資86013.4億元，占年投資額的19.27%：2014年中國全社會固定資產投資512020.7億元，比卜年增長14.73%，其中，全國房地產開發投資額為95035.6億元，占投資額的18.56%，同比增長10.49%：2015年，全國固定資產投資額為561999.8億元，其中房地產投資額為95978.8億元，占年投資總額的17.08%，同比只增長了0.99%。

（2）我國房地產將進入行業下半場

房地產企業從過去搶著拿地到目前企業之間股權兼并、資產重組，房地產行業進入到存量運營的時代。同時，在互聯網時代，新興產業對經濟增長的作用越來越彰顯，并且在未來將成為國家的主要支撐產業，房地產也將進入行業下半場。

根據《中國統計年鑒》分析2006-2015年十年間全國房地產增加值的增速情況，發現除了2008年由于全球次貸危機所引起的增速陡減至6.73%之外，我國房地產增加值處于增速不斷減緩的過程，特別是在2014年，房地產增加值為38000.8億元，相較于2013年，增速只有5.59%，為十年最低。另外在這10年里，全國房地產增加值的平均增速17.45%高于了全國第三產業的增加值16.17%，并且房地產增值占第三產業增值的比重相對穩定，處于第三產業中增速較快的行業。根據《北京統計年鑒》分析2006-2015年北京房地產增加值增速情況，在2010、2014年均北京房地產的增加值出現了負增長，十年間的平均增長率11.91%低于了早在1998-2003年的22.7%，且占第三產業增加值的比重也呈下降的趨勢，原因部分在于北京作為我國首都，經濟、科技以及文化發展突出，隨著人工智能、大數據、云計算等新興行業的發展，正在成為北京的主要支撐產業。

財務風險在房地產企業中的表現形式

（1）營運資金財務風險

1.負債過度

房地產企業管理者比較認可負債經營，且房地產資金多來源于銀行貸款，其到期還本付息的壓力比較大。房地產企業大多具有較高比率的流動負債，需要用大額的流動資產來償還，一般指存貨，即樓盤，因此當企業得到售樓許可后，便開始預售樓盤盡快回籠資金。如果房地產企業在建造過程中出現問題，導致樓盤無法按時交付，企業就難以按時償還借款，同時還會因為違約產生新的負債。

2.存貨占流動資金比例過高

國家為了控制房價，采取了一系列宏觀調控措施，許多房地產企業無法達到預定的銷售目標，導致存貨積壓，而房地產企業的存貨單價又比較高，所以存貨占流動資產的比重會過高。由于房地產行業的存貨并不好控制，一旦企業資金鏈出現問題，且存貨又銷售不jLI_I去，會導致企業無法償付到期債務。

3.營運資金周轉期長

由于我國絕大多數房地產企業還沒建立起完善的營運資金管理體系和風險管理體系，并且房地產行業的產業鏈比較長，且其開發至銷售的時間間隔比較久，導致其營運資金周期比較長。過長的營運資金周轉期導致企業經營效率降低，影響企業的經營收益。

（2）投資財務風險

1.土地投資的風險

房地產企業的項目運營都是從投資開始，特別是土地市場的投資，對于投資地塊的位置、價格、性質，都具有很高的敏感性，因此在這些方面也存在著很多的不確定性，也就產生了一定的投資風險。

2.項目類別決策風險

房地產企業的投資還包括對房地產項目類型的投資，具體分為商業住宅和居民住宅，在做投資決策時，還要考慮選擇住宅的建筑類型，包括高層住宅、越層一級別墅洋房等方面，這些具體的決策都會直接影響到后期的建造成本和銷售量量，進而影響到資金的回收。

3.多項目經營風險

房地產企業的投資風險還包括項目之間的匹配和銜接問題。一個較為大型的房地產企業往往具有多個項目，這些項目可能同時處于開發的過程中。多項日的同時運營，對于房地產企業的資金實力要求很高，因而盲目的擴張投資（過度投資）開發不僅不會增強企業的實力，更有可能會使企業的資金鏈出現斷裂，進而引發財務風險和整個公司的經營風險。

（3）籌資財務風險

房地產企業具有資金需求量大和資金周轉時間長的特點，多數房地產企業對于負債的依靠隨著運營的深入越來越大，高杠桿的負債經營也就成為了房地產企業的財務特征之一。在時間上，主要考慮到資金時間成本的問題，在數量上，減少資金匹配不足帶來的資金不足風險或者資金剩余導致的資金占用成本風險。

（4）行業財務風險

按照國外經驗，當市場進入存量房時代，房企的角色將從此前的“開發商”轉變為“運營商”。其中對金融工具的熟練運用，將是必備技能。轉型過程中，企業之間股權兼并、資產重組等都面臨著一定的行業風險。

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