安置房辦證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

周昌磊

城中村拆遷過(guò)后，陸續(xù)建起了環(huán)境優(yōu)于老村落的高樓大廈，被稱為安置房。安置房大多建在城中村舊址附近，地理位置非常優(yōu)越，由于一直沒(méi)有政策出臺(tái)，安置房辦證擱置了多年。如今，試點(diǎn)城市安置房開(kāi)始辦理不動(dòng)產(chǎn)證，也就是說(shuō)安置房將獲得合法手續(xù)入市交易，且不說(shuō)它對(duì)房?jī)r(jià)有何影響，這里主要談一下對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。

安置房辦證 房地產(chǎn) 稅收

安置房實(shí)行網(wǎng)簽辦證，最關(guān)心的還是定價(jià)問(wèn)題。根據(jù)試點(diǎn)城市規(guī)定，安置房網(wǎng)簽價(jià)格，由項(xiàng)目所在區(qū)（縣、市）人民政府、管委會(huì)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)綜合確定，并提交所在地市住房保障部門(mén)。實(shí)際操作中，地方政府與稅局多采用成本+利潤(rùn)的方法定價(jià)。下面結(jié)合具體案例進(jìn)行解析。

案例：某市甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一城中村住宅項(xiàng)目，總建筑面積12萬(wàn)平方，其中拆一還一需安置村民2萬(wàn)平方（假設(shè)不存在超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償情況），土地成本單方成本500元/平方，房屋開(kāi)發(fā)成本單方成本1800元/平方，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率按15%，住宅平均市場(chǎng)價(jià)格5000元/平方。整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生期間費(fèi)用2500萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已安置、銷售完畢。該項(xiàng)目為房地產(chǎn)老項(xiàng)目，營(yíng)改增后取得預(yù)售證開(kāi)始預(yù)售。

對(duì)增值稅的影響

對(duì)于增值稅，參考營(yíng)改增之前的政策，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定方式，對(duì)不超過(guò)政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，其中組成計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：同類住宅的房屋開(kāi)發(fā)成本×（1+成本利潤(rùn)率）+（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）；補(bǔ)償房產(chǎn)面積超過(guò)政府規(guī)定的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分，應(yīng)按向被拆遷人實(shí)際收取超面積部分的全部款項(xiàng)確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。計(jì)稅依據(jù)采取成本+利潤(rùn)的方式，與現(xiàn)行的網(wǎng)簽價(jià)計(jì)價(jià)方式一致，所以明確了對(duì)增值稅沒(méi)有影響。

對(duì)土地增值稅的影響

安置房按成本+利潤(rùn)價(jià)格網(wǎng)簽辦證對(duì)土地增值稅的影響可以說(shuō)是巨大的。根據(jù)安置房土地增值稅相關(guān)政策，安置房應(yīng)視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)將此金

額確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售價(jià)格，主要參考市場(chǎng)均價(jià)。實(shí)務(wù)中，根據(jù)成本+利潤(rùn)的方式作為網(wǎng)簽定價(jià)，而網(wǎng)簽價(jià)很大程度上低于市場(chǎng)平均價(jià)，相差甚遠(yuǎn)。影響同樣是兩方面的，收入相對(duì)變小，按視同銷售確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)相應(yīng)的也變小。

以本例來(lái)說(shuō)，

（1）安置房辦證之前：

收入=10*5000/1.05+2*5000/1.05=57142.86萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目總額=（12*（500H800）+2*5000/1.05）*（1+10%+20%）+57142.86*5%*（7%+3%+2%）=48603.81萬(wàn)元

增值額=8539.05萬(wàn)元增值率=8539.05/48603.81=17.6%，適用稅率30%，速算扣除率0

應(yīng)交土地增值稅=8539.05*30%=2561.71萬(wàn)元

假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的全為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，享受土地增值稅免稅政策，應(yīng)交土地增值稅為0，如果之前預(yù)交了土地增值稅需要退稅。

（2）安置房辦證之后：

收入=10*5000/1.05+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05=52657.14萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目總額=（12*（500+1800）+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05）*（1+10%+20%）+52657.14*5%*

（7%+3%+2%）=42745.47萬(wàn)元增值額=9911.67萬(wàn)元增值率=9911.67/42745.47=23.2%，適用稅率30%，速算扣除率0

應(yīng)交土地增值稅=9911.67*30%=2973.50萬(wàn)元。

與安置房實(shí)施網(wǎng)簽之前相比，多交土地增值稅411.79萬(wàn)元。

對(duì)企業(yè)所得稅的影響安置房網(wǎng)簽辦證對(duì)企業(yè)所得稅的影響，跟土地增值稅有趨同的地方。同樣要作視同銷售。企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。關(guān)于計(jì)稅成本的確定，用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公

允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說(shuō)，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)行網(wǎng)簽后，視同銷售的市場(chǎng)平均價(jià)也要換成成本+利潤(rùn)了。

還以本例來(lái)說(shuō)，

（1）安置房辦證之前：

收入=10*5000/1.05+2*5000/1.05=57142.86萬(wàn)元

成本費(fèi)用=12*（50&H800）+2*5000/1.05+2500=39623.81萬(wàn)元

稅金及附加=57142.86*5%*（7%+3%+2%）+2561.71=2904.57萬(wàn)元利潤(rùn)總額=14614.48萬(wàn)元應(yīng)交企業(yè)所得稅=14614.48*25%=3653.62萬(wàn)元

（2）安置房辦證之后：

收入=10*5000/1.05+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05=52657.14萬(wàn)元

成本費(fèi)用=12*（500+1800）+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05+2500=35138.10萬(wàn)元

稅金及附加=52657.14*5%*（7%+3%+2%）+2973.50=3289.44萬(wàn)元利潤(rùn)總額=14229.60萬(wàn)元應(yīng)交企業(yè)所得稅=14229.60*25%=3557.40萬(wàn)元

與安置房實(shí)施網(wǎng)簽之前相比，少交企業(yè)所得稅96.22萬(wàn)元。

總體造成稅負(fù)增加411.79-96.22=315.57萬(wàn)元。

可見(jiàn)，收入計(jì)價(jià)的方式對(duì)企業(yè)所得稅的影響甚微，雖然拆遷補(bǔ)償費(fèi)用減少了，但是企業(yè)所得稅不存在成本加計(jì)扣除的規(guī)定，正好收入與拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵消了。影響企業(yè)所得稅減少的因素主要是土地增值稅增加對(duì)企業(yè)所得稅的抵減作用。

[1]國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知。

[2]國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知。