房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程財(cái)務(wù)管理優(yōu)化

李昱桔

從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得愈來愈激烈，其工程財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的優(yōu)劣與房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，這樣就要求相關(guān)單位采取有效措施加大財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的力度，這樣才能為工程謀取可觀的經(jīng)濟(jì)效益。所以，采取恰當(dāng)?shù)氖侄伍_展財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的意義。

一、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

（一）投資前財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不足。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)包含諸多方面，比如我國宏觀政策等。不僅如此，需要很長一段時(shí)間才能夠完成相應(yīng)的產(chǎn)品，在這個(gè)過程中各種因素的存在都促使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生相應(yīng)的改變。在得到土地使用權(quán)的前期階段，沒有對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)做好科學(xué)的評(píng)估，這樣就會(huì)對(duì)企業(yè)決策的精準(zhǔn)性帶來不利影響。

（二）籌資方式過于單一化。從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有豐富的融資途徑，往往借助于銀行貸款。我國針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了很多的政策，銀行也縮小了房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度，而且還對(duì)貸款的企業(yè)提出了諸多的要求，銀行信貸資金在該行業(yè)中的投入門檻逐漸升高。顯然過于單一化的信貸模式會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作帶來直接的影響，甚至還會(huì)致使資金鏈出現(xiàn)斷裂的情況。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算管理落實(shí)不到位。現(xiàn)階段，全面預(yù)算管理得到了相關(guān)企業(yè)的廣泛使用，然而在具體實(shí)施的時(shí)候依然存在某些不足之處。即便企業(yè)已經(jīng)將預(yù)算管理落實(shí)到實(shí)處，但是在項(xiàng)目啟動(dòng)的前期階段以及年度開始之前都要提前編制出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算。然而在預(yù)算實(shí)施期間控制力度不夠，預(yù)算執(zhí)行缺少剛性，這樣很容易致使預(yù)算指標(biāo)不能和實(shí)際完成情況處于一致的狀態(tài)，顯然這樣的預(yù)算也缺乏較強(qiáng)的監(jiān)督性，同時(shí)也會(huì)對(duì)執(zhí)行者的考核帶來較大的影響。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作提出的優(yōu)化對(duì)策

（一）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，明確項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在某種程度上受到我國宏觀政策的影響，所以相關(guān)單位在對(duì)其進(jìn)行可行性研究的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，同時(shí)還要把政策風(fēng)險(xiǎn)的影響系數(shù)融入到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算當(dāng)中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)以外，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，如果沒有對(duì)以上這些風(fēng)險(xiǎn)引起必要的重視，那么項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額就會(huì)和預(yù)算指標(biāo)的金額存在較大的差異性，這樣就會(huì)在很大程度上致使投資成果無法達(dá)到預(yù)期的目的，嚴(yán)重的可能還會(huì)發(fā)生投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身發(fā)展的狀況，構(gòu)建完善的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，只有這樣才能采取針對(duì)性的措施預(yù)防項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）將融資渠道加以擴(kuò)寬，增強(qiáng)資金鏈抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。第一，應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部融資的潛力進(jìn)行充分挖掘。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金主要源于諸多方面，如銷售回款、單位墊款等。針對(duì)銷售回款來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出切實(shí)可行的資金回籠計(jì)劃，依據(jù)相關(guān)要求催收銷售款，如果銷售款的回籠速度快那么就可以大大提升資金的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而起到節(jié)約資金的作用。第二，加大開發(fā)貸款的力度。從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來看，盡管我國出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策來說，使銀行開發(fā)貸款的門檻變得愈來愈高，然而就滿足開發(fā)貸款要求的企業(yè)以及相關(guān)開發(fā)商而言，銀行貸款依然屬于最佳的融資方式，這是由于銀行貸款和其他融資模式相比有著較多的優(yōu)勢(shì)，如成本不高、辦理流程方便等，同時(shí)還具有抵稅的作用。由此可見，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)采取各種方式擴(kuò)寬融資渠道具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。在符合相關(guān)條件的基礎(chǔ)上發(fā)行公司債券，這是因?yàn)榘l(fā)行公司融資成本不高、還具有抵稅的作用，這樣就不會(huì)對(duì)股東的控制權(quán)帶來直接的影響；通過信托公司抑或是投資銀行等相關(guān)渠道發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品獲得相應(yīng)的社會(huì)資金。現(xiàn)階段，雖然我國民間資金豐富但是投資的渠道十分有限，而房地產(chǎn)行業(yè)中的理財(cái)產(chǎn)品有著較高的收益率，因此基于這種背景下是相關(guān)投資者的不二選擇，不但可以募集到大量的資金，而且募集的速度也非常快。

（三）將全面預(yù)算管理工作落實(shí)到實(shí)處。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的每一個(gè)項(xiàng)目都是處于單獨(dú)的狀態(tài)，分工明確，這樣的運(yùn)作形式能夠在很大程度上使按生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理變成了可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出完善的預(yù)算管理機(jī)制，在工程實(shí)施預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)上做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化到收入、費(fèi)用等方面，期間還要細(xì)化到年度、月度。全面預(yù)算的實(shí)施能夠促使項(xiàng)目活動(dòng)在允許的范圍內(nèi)開展，在明確目標(biāo)的基礎(chǔ)上開展相應(yīng)的工作。在項(xiàng)目考核當(dāng)中，預(yù)算管理還起到了考核依據(jù)的作用。

三、結(jié)語

本文首先闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程財(cái)務(wù)管理存在的問題，筆者針對(duì)如何優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程財(cái)務(wù)管理展開了激烈的討論，并結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)提出了合理化建議，旨在可以為相關(guān)人員提供相應(yīng)的參考依據(jù)，供以借鑒。（作者單位為重慶高科集團(tuán)有限公司）