房地產項目開發工程財務管理優化

李昱桔

從當前的發展趨勢來看，房地產行業之間的競爭變得愈來愈激烈，其工程財務管理質量的優劣與房地產項目的發展有著密切的聯系，這樣就要求相關單位采取有效措施加大財務管理優化的力度，這樣才能為工程謀取可觀的經濟效益。所以，采取恰當的手段開展財務管理工作，對推動房地產行業的發展有著積極的意義。

一、分析房地產開發項目財務管理工作中存在的問題

（一）投資前財務指標風險揭示不足。由于房地產企業項目開發活動包含諸多方面，比如我國宏觀政策等。不僅如此，需要很長一段時間才能夠完成相應的產品，在這個過程中各種因素的存在都促使項目經濟目標發生相應的改變。在得到土地使用權的前期階段，沒有對財務指標風險做好科學的評估，這樣就會對企業決策的精準性帶來不利影響。

（二）籌資方式過于單一化。從當前的發展趨勢來看，一些房地產開發企業沒有豐富的融資途徑，往往借助于銀行貸款。我國針對房地產出臺了很多的政策，銀行也縮小了房地產業的貸款額度，而且還對貸款的企業提出了諸多的要求，銀行信貸資金在該行業中的投入門檻逐漸升高。顯然過于單一化的信貸模式會對企業資金鏈的良好運作帶來直接的影響，甚至還會致使資金鏈出現斷裂的情況。

（三）財務預算管理落實不到位。現階段，全面預算管理得到了相關企業的廣泛使用，然而在具體實施的時候依然存在某些不足之處。即便企業已經將預算管理落實到實處，但是在項目啟動的前期階段以及年度開始之前都要提前編制出詳細的財務預算。然而在預算實施期間控制力度不夠，預算執行缺少剛性，這樣很容易致使預算指標不能和實際完成情況處于一致的狀態，顯然這樣的預算也缺乏較強的監督性，同時也會對執行者的考核帶來較大的影響。

二、針對房地產開發項目財務管理工作提出的優化對策

（一）建立完善的風險評估系統，明確項目風險。通常情況下，房地產行業在某種程度上受到我國宏觀政策的影響，所以相關單位在對其進行可行性研究的時候，應當增強政策風險的敏感度，同時還要把政策風險的影響系數融入到財務數據估算當中；除了政策風險以外，應當將企業外部風險以及內部風險考慮在內，如果沒有對以上這些風險引起必要的重視，那么項目實際執行金額就會和預算指標的金額存在較大的差異性，這樣就會在很大程度上致使投資成果無法達到預期的目的，嚴重的可能還會發生投資失敗的風險。因此，企業應當結合自身發展的狀況，構建完善的投資風險評估系統，只有這樣才能采取針對性的措施預防項目存在的風險因素。

（二）將融資渠道加以擴寬，增強資金鏈抵抗風險的能力。第一，應當對內部融資的潛力進行充分挖掘。由于房地產企業內部資金主要源于諸多方面，如銷售回款、單位墊款等。針對銷售回款來說，企業應當制定出切實可行的資金回籠計劃，依據相關要求催收銷售款，如果銷售款的回籠速度快那么就可以大大提升資金的周轉率，進而起到節約資金的作用。第二，加大開發貸款的力度。從當前的發展趨勢來看，盡管我國出臺對于房地產企業的相關政策來說，使銀行開發貸款的門檻變得愈來愈高，然而就滿足開發貸款要求的企業以及相關開發商而言，銀行貸款依然屬于最佳的融資方式，這是由于銀行貸款和其他融資模式相比有著較多的優勢，如成本不高、辦理流程方便等，同時還具有抵稅的作用。由此可見，隨著我國國民經濟水平的提高，房地產企業采取各種方式擴寬融資渠道具有一定的現實意義。在符合相關條件的基礎上發行公司債券，這是因為發行公司融資成本不高、還具有抵稅的作用，這樣就不會對股東的控制權帶來直接的影響；通過信托公司抑或是投資銀行等相關渠道發行集合型理財產品獲得相應的社會資金。現階段，雖然我國民間資金豐富但是投資的渠道十分有限，而房地產行業中的理財產品有著較高的收益率，因此基于這種背景下是相關投資者的不二選擇，不但可以募集到大量的資金，而且募集的速度也非常快。

（三）將全面預算管理工作落實到實處。由于房地產開發企業中的每一個項目都是處于單獨的狀態，分工明確，這樣的運作形式能夠在很大程度上使按生命周期實施全面預算管理變成了可能。因此，房地產企業應當制定出完善的預算管理機制，在工程實施預算管理工作的基礎上做好財務預算工作，預算項目細化到收入、費用等方面，期間還要細化到年度、月度。全面預算的實施能夠促使項目活動在允許的范圍內開展，在明確目標的基礎上開展相應的工作。在項目考核當中，預算管理還起到了考核依據的作用。

三、結語

本文首先闡述了房地產項目開發工程財務管理存在的問題，筆者針對如何優化房地產項目開發工程財務管理展開了激烈的討論，并結合自身經驗提出了合理化建議，旨在可以為相關人員提供相應的參考依據，供以借鑒。（作者單位為重慶高科集團有限公司）