國內類REITs相關稅收政策淺析

陳笑聰

對比國外成熟市場REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）的產品特點和稅收政策環境可知，國內目前的房產基金信托或者ABS產品并非真正意義上的REITs，因此稱其為類REITs產品。目前我國還沒有就REITs產品制定專門的稅收優惠政策，國內類REITs產品的稅負重、投資回報壓力大。那類REITs產品要如何在現行稅制下實行自救呢，國內稅收政策有哪些可以運用并優化稅務成本呢？本文將以目前國內類REITs常用架構為基礎，分析各環節涉稅情況及稅收優惠政策適用性，并提出建議。

雖然目前我國還沒有就REITs產品制定專門的稅收優惠政策，但對于企業重組、股權/資產劃撥等操作，財政部和國家稅務總局在2014年、2015年出臺了一系列支持政策，以及2016年的營改增稅制改革新規。那國內類REITs產品（主要指私募性質的房地產項目公司股權與資產證券化相結合的產品）在設立、運營、分配等環節能否適用呢？本文以常見的類REITs架構為基礎，對各環節的涉稅問題、政策適用性進行分析，尋找減輕類REITs產品稅負壓力的有效辦法。

一、國內類REITs的基本架構

目前國內類REITs的基本架構和設立步驟是：（1）發起人設立直接或間接持股100%的項目公司，將擬用于REITs的不動產通過轉讓、劃轉等方式置入到項目公司；（2）發起人出資設立契約型私募股權投資基金，并收購項目公司全部股權；（3）計劃管理人（證券公司）成立資產支持專項計劃并向投資者募集資金，其中，發起人認購權益級份額，其他市場投資者認購優先級份額；（4）專項計劃利用募集資金向發起人收購私募基金全部份額，并向私募基金實繳剩余出資，私募基金利用補充資金分別對所持有的項目公司進行股權增資、發放委托貸款等操作。至此，發起人就搭建了類REITs架構，實現了項目融資。

在未來運營環節，項目公司通過物業經營取得租金、不動產增值等運營收入，然后將稅后收益逐層向上分配給私募基金、專項計劃和投資者。通常情況下，發起人會作為專項計劃的權益級份額持有人會為計劃增信。專項計劃期滿，可由發起人的關聯方回購項目公司股權、專項計劃對接公募REITs等方式實現退出。

國內類REITs常見架構（簡化）如下圖所示：

二、各環節涉稅分析

（一）設立環節

1.基礎資產剝離。設立環節的涉稅重點是對底層基礎資產的剝離，如果一家公司既有擬用于REITS物業又有其他非REITS物業，須將用于REITS的不動產從原持有企業剝離置入到作為特殊目的載體的項目公司，并由發起人作為項目公司的股東、最終控制人。原企業可通過資產劃轉、投資、轉讓或企業分立等方式實現基礎資產剝離。不動產權屬一旦發生變更，相應要計繳增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅等，可以根據交易方案具體情況運用的稅收優惠政策有：

（1）增值稅。財稅[2016]36號文附件二。“在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征增值稅。”因此，如果原企業轉讓基礎資產，同時配備相關債權債務和人員一并轉讓，可適用政策不征增值稅。須注意，文件要求“資產、負債、人員”一并轉移，缺一不可，但轉移全部或部分、部分具體指多少并沒有限制。

（2）企業所得稅。財稅[2009]59號文、財稅[2014]109號文、總局2015年第40號公告。

企業分立——“被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產收購——“受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的50%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產劃轉——“對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或者相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產”；

上述行為如果同時符合“具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，重組后連續12個月內不改變重組股權或資產原來實質性經營活動、企業重組中取得股權支付的原主要股東不轉讓所取得的股權，劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益”等條件，可以選擇按規定進行特殊性稅務處理、暫免征稅。須注意，文件要求重組后12個月內不得發生生產經營業務、公司性質、資產或股權結構等情況變化，而資產收購劃轉的主體須是100%直接控制的母子公司之間、受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，如果不符合，將不能適用特殊性稅務處理。

（3）土地增值稅。財稅[2018]57號文。“按照法律規定或合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業；單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。” 須注意，上述政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

（4）契稅。財稅[2018]17號文。“公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬；對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位；同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉；母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。” 須注意，政策對劃轉或視同劃轉的架構有明確的限定。

另外，上述政策中提及“轉讓”、“劃轉”、“作價入股”、“增資”等不同行為，使用的字眼不同，行為認定不同，適用的政策規定就不同。因此，擬定具體方案和相關合同協議時要特別注意對重組路徑和行為的描述、注意整體時間的鋪排和架構的設計，當然還要保持與主管稅務機關密切的溝通，這樣才能確保方案的切實可行、稅收優惠的最大程度利用以及稅務風險的有效控制。

2.股權轉讓。發起人將其持有的項目公司100%股權轉讓給私募基金，不需繳納增值稅、契稅，但需繳納企業所得稅或個人所得稅。土地增值稅是否應稅，存在爭議，需要與主管稅務機關進一步溝通確認。

3.基金份額轉讓。發起人將私募基金份額轉讓給專項計劃，根據財稅[2016]36號文，屬于轉讓金融商品，發起人應以轉讓基金份額以賣出價扣除買入價后的余額為銷售額計繳6%的增值稅，并就轉讓收益繳納企業所得稅。但一般增值在股權轉讓環節已釋放并繳稅，隨后轉讓基金份額應不產生重大稅負。

（二）運營環節

后續運營階段，項目公司層面的涉稅情況與一般房地產公司、物業經營公司相同：

1.增值稅。如果原企業把按老項目簡易計稅的不動產置入項目公司用于出租，原企業按5%繳了增值稅，項目公司后續運營租金收入按11%計算銷項稅額、5%進項抵扣，則有6%無法抵扣；如果原企業轉讓資產時適用不征增值稅優惠，則項目公司完全沒有進項可以抵扣，會進一步降低運營的收益率。根據增值稅文件精神、出于抵扣鏈條完整性和稅負合理性等考慮，項目公司可嘗試與主管稅務機關溝通沿用老項目簡易計稅方法，爭取按5%計繳增值稅。

2.企業所得稅、房產稅。項目公司運營過程中取得的不動產租金收入需繳納企業所得稅、按12%從租計征房產稅，因標準REITs、類REITs一般投資于成熟商用物業，不適用向個人出租居住用房、公共租賃住房等相關稅收優惠。

（三）分配環節

1.增值稅。私募基金、專項計劃由各自的管理人作為增值稅扣繳義務人，取得不保本收益不繳增值稅。因此，私募基金取得項目公司的稅后股息分配收入一般不需繳納增值稅；取得利息收入可按簡易計稅3%繳納增值稅。專項計劃取得私募基金分配收益，同理。投資者取得專項計劃分配收益，亦區分保本/不保本，按一般納稅人或小規模納稅人自行計繳增值稅。須注意，如果發起人作為專項計劃權益級份額持有人為計劃增信、或專項計劃有約定預期收益率，相關收益可能會被視為保本收益而征稅，所以有關協議條款的描述要審慎，并與主管稅務機關做好溝通。

2.所得稅。私募基金、專項計劃不屬于企業所得稅納稅義務主體，因此，其取得的投資收益不繳納企業所得稅。對于企業投資者，自專項計劃取得的投資收益，如果穿透到底層項目公司分析，應屬于因股權投資取得的稅后股息紅利，但因私募基金和專項計劃等中間層隔斷而不屬于直接投資，不能享受符合條件的居民企業之間權益性投資收益免稅的優惠，需將投資收益與其其他所得合并后按25%繳納企業所得稅。對于個人投資者，一般也需按取得分紅收益的20%計繳個人所得稅。可見，投資收益在項目公司層面、企業或個人投資者層面重復征稅，現行稅制下暫無優惠或豁免。

（四）退出環節

國際標準REITs一般長期持有獲取穩定投資收益或享受增值紅利，但國內類REITs產品更傾向債權類產品，一般有到期償付期限或附有專項計劃設立滿多少年可開放申購/回售條款。假設類REITs產品到期后，由發起人的關聯方回購項目公司股權，私募基金取得股權轉讓收益、分配給專項計劃、最終分配給投資者，由投資者就收益繳納企業所得稅或個人所得稅。

如果持有期間投資者轉讓專項計劃份額，需就賣出價扣除買入價后的余額按轉讓金融商品繳納增值稅，同時就取得的轉讓收益繳納企業所得稅或個人所得稅。

三、結語

從上述稅務分析可知，類REITs的設立涉及一系列的資產剝離、企業重組，后續運營分配環節也涉及項目公司、私募基金、專項計劃和投資者的多層級征稅，整體稅負高、投資回報壓力大。

但通過對現有政策的梳理，我們發現現行稅制下還是有不少優惠政策可以運用。只要加強政策研究，根據政策要求合理設計交易方案、鋪排時間計劃，還是可以控制項目整體稅負，實現稅務上的自我減負的。相信通過國內類REITs的不斷嘗試和經驗積累，并參考國外成熟REITs的稅收政策，適合我國國情、具有中國特色的REITs法規制度和稅收政策很快就會出臺。期待中國REITs更蓬勃的發展。（作者單位為廣州越秀企業集團有限公司）