房地產企業財務管理的優化

陳金娟

隨著我國經濟的不斷發展，房地產企業也迅速成長起來。財務管理水平的高低對房地產企業利潤實現和健康發展影響巨大，合理規范的財務管理有利于企業加強對資金的合理利用，降低企業成本。當前，財務管理在房地產企業中存在一些問題，本文將圍繞房地產企業財務管理的現狀，探討優化房地產企業財務管理的策略，以便促進房地產行業的更好發展。

一、房地產企業財務管理的現狀分析

（一）房地產企業未建立切實可行的財務管理制度

一個企業的發展和強大離不開一套切實可行的管理制度，我國大部分的行業都存在一個通病，企業沒有建立完善可行的管理制度對企業的管理行為進行規范，導致許多企業在經營過程中，執行者往往是根據自身的主觀意識操作業務，阻礙了企業的發展。房地產企業也同樣存在這樣的問題，主要有三點原因。第一，財務管理制度的建立需要經驗豐富、懂業務的高素質財務人員，這樣的人員一般薪酬較高，很多企業為了節約人力成本的投入，未引進這樣的人員，導致企業不能根據自身的實際情況建立一套嚴謹可行的財務管理制度；第二，財務管理制度和企業的基本制度及其他制度的匹配度不高，導致實際落地執行困難；第三，企業領導層對財務管理制度的執行不支持，導致制度執行困難。為控制企業經營過程中的風險，完善的財務管理制度會對企業經營的很多行為進行詳細的規定，企業領導往往認為這些規定限制了業務的快速推進，財務管理制度執行起來有阻力。

（二）對資金的管控力度較弱

房地產是資金密集型企業，現金流是房地產企業的命脈，在特殊時期，房地產企業往往會犧牲利潤來保現金流，可見資金對房地產企業的重要性。目前，房地產企業資金管理存在以下兩個主要問題。首先，企業融資渠道單一，融資成本高，融資額度小，不能支持企業做大做強；其次，財務不能參與到企業的經營管理過程中去，對房地產開發進度和銷售回款督促不夠，造成房地產企業開發周期長，資金占用時間較長，資金周轉率較低、不利于房地產企業的健康發展。

（三）對成本的管控力度較弱

在房地產企業中，成本不僅與項目方案的設計實施有關系，還與土地的使用權獲取方式有著重要的聯系，我國房地產企業在成本管理中主要存在兩個問題。第一，房地產企業在土地購買過程中，購買價格與實際成本之間的價格不一致，具有較大的差異，如采用股權收購獲取的土地，一般情況下，支付的股權收購款要大于土地招拍掛價款，高出的這部分價款因為沒有合法的票據，導致在企業的企業所得稅和土地增值稅前不能扣除，從而增加了企業的稅收成本；第二，房地產企業設計方案存在缺陷，施工過程中變更簽證增加，成本大幅增加。

（四）財務管理人員的綜合素質較弱

房地產企業的產品開發建設周期長，對資金的需求量很大，不管是資金的流動還是資金的借貸都需要財務人員扎實的專業功底、豐富的財務經驗和較高的綜合能力，對財務人員的要求較高。而房地產現階段的情況是，財務人員的綜合素質較弱，只會進行簡單的會計核算，了解淺層次的財稅法規，對資金的管理經驗不足，對企業的實際業務不了解，對國家的政策不熟悉，導致房地產企業在財務管理方面出現了諸多問題。

二、對房地產企業財務管理提出建議

（一）房地產企業需建立完善的財務管理制度

首先，房地產企業應該以國家的法律法規作為制定財務管理制度的基礎，根據自身企業經營的實際情況，建立一套切實可行的財務管理制度，對財務管理的流程和標準進行重新梳理，全方位考慮財務管理活動，使企業在財務管理方面更加規范、更加合理，降低企業風險；其次，房地產企業需要保證財務管理制度與其他管理制度的切合度，財務管理制度不應該與其他管理制度相互沖突，合理配置企業的資源；最后，房地產企業要嚴格執行財務管理制度，對違反財務管理制度的行為，進行嚴肅地懲罰，充分體現財務管理制度的權威性，保證房地產企業按規范運行。

（二）房地產企業需要提高資金的管控力度

財務人員對資金的合理管控，有利于企業資金的合理運用和規劃，提高資金的使用效率。房地產企業可以通過兩個方面加強對資金的管理力度。一方面，財務管理人員需要對企業的資金進行合理規劃和管理，提高企業的信用，開拓融資渠道，多拓展融資成本低，還款周期長的融資品種，降低資金成本；另一方面，財務管理人員應在加快開發進度、促進銷售回款方面下功夫。督促開發進度，為盡早具備銷售條件奠定基礎；盡早開展與按揭銀行的溝通，待預售證辦理完畢后能快速形成銷售回款，提高資金的周轉率，減少資金的占用時間。

（三）房地產企業需提高對成本的管理能力

企業的成本支出對企業的利潤有重要的影響，控制成本成為房地產企業財務管理很重要的任務。第一，財務人員要參與到企業經營的各環節，從拿地開始，做好各種方式獲取土地的成本測算與分析，為企業降低成本奠定基礎；第二，財務人員要提高成本核算的能力，掌握企業在經營過程中實際花費的成本，做好土地增值稅和企業所得稅的稅負測算，合理制定銷售過程中的定價，促進企業利潤的最大化；第三，財務人員需要嚴格控制施工過程中變更、簽證的工程量，對工程材料的使用量進行嚴格把控，發現超項目預算的情況及時提醒相關部門查明原因；避免在施工過程中的浪費。

（四）房地產企業需提高財務管理人員的綜合素質

房地產企業中，財務人員的綜合素質高低，直接影響了財務管理風險的大小。企業在招聘財務人員時，需要充分全面的了解應聘者的綜合素質、學習能力、專業技能以及財務經驗，提高財務管理部門的人才質量。企業對在崗的財務人員，需要加強多方面的培訓，比如財務管理知識的培訓、財務風險管理的培訓、房地產業務知識培訓等，增加財務人員的知識儲備，定期或不定期對財務管理人員進行考核，提高財務人員的憂患意識，激發財務人員的學習潛力，提高企業的經營效率，促進房地產企業在競爭中處于不敗之地。

（五）加快財務管理信息化系統的建設

隨著互聯網的發展與強大，許多企業充分利用互聯網電子技術的優勢，對企業進行管理，因此房地產企業也應該加快對財務管理信息化系統的建設，提高財務管理的效率，為高層領導者的決策提供及時、有效、準確、可靠的信息數據。房地產企業在財務管理信息化系統建設的投入中，需要對開發過程進行全面考慮，根據企業自身的財務管理特點，建設出符合企業的財務管理信息化系統。財務人員要積極主動參與到財務管理的信息化建設中，主動學習新的信息技術，提高財務管理的工作效率，充分發揮自身的崗位價值，促進房地產企業的穩定發展。

三、結語

綜上所述，房地產企業的財務管理對企業資金、成本、效益的影響起著決定性作用，雖然現階段的財務管理在各個方面存在許多問題，但是房地產企業可以通過建立完善的財務管理制度、提高對資金的管控能力、加強成本核算能力、提高財務管理的綜合素質以及加快財務管理信息化系統的建設等多方面進行改進，促進企業在競爭市場中的穩定發展，提高企業的競爭實力。（作者單位為河北聯馳房地產開發有限公司）