住宅小區(qū)物業(yè)管理中的問題分析及發(fā)展趨勢

王學勝

住宅小區(qū)物業(yè)管理受到當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、設計環(huán)境、城市規(guī)劃、政策規(guī)范、建筑質量等多種因素影響，管理上的規(guī)模化與規(guī)范化需要物業(yè)管理團隊不斷總結經(jīng)驗并探索更優(yōu)質的管理模式。由于物業(yè)管理在我國發(fā)展年限并不長，目前仍處于初級階段，涉及到的各方主體對物業(yè)管理的理解廣度與深度均存在明顯局限性，導致物業(yè)管理矛盾與糾紛的存在。本文以住宅小區(qū)物業(yè)管理為切入點，研究了目前管理中的問題及發(fā)展對策。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題所在

（一）法規(guī)體系不健全

在我國物業(yè)管理由于行業(yè)發(fā)展年限較短，因此在法規(guī)建設上缺乏經(jīng)驗，存在一定滯后性特征。例如傳統(tǒng)的房屋管理僅包含對公有房屋的房屋修繕，基本無需法律支持。從上世紀90年代中期開始，各級地方政府及國家部委先后頒布了房屋管理相關行業(yè)規(guī)范及規(guī)章制度，但在此之前十年左右物業(yè)管理便開始了實踐，立法滯后時間較長。法律理論體系的不健全和疏漏點容易引發(fā)利益上的沖突，尤其在于目前住區(qū)社會化以及住房自有化發(fā)展讓物業(yè)管理在權責及義務上有了新的改變，相關法律法規(guī)理論體系未緊跟其展開完善。

（二）缺乏高素質的人才

由于物業(yè)管理在我國發(fā)展年限并不長，因此專業(yè)的物業(yè)管理人才存在明顯緊缺情況，從業(yè)人員的專業(yè)知識結構普遍存在層次不高現(xiàn)象，缺乏行業(yè)行為準則。由于物業(yè)管理水平有限，導致整個物業(yè)管理團隊綜合素質并未達到業(yè)主理想要求，加上資金以及重視程度的限制，對員工的培訓不到位造成物業(yè)管理團隊缺乏主動服務意識，在從業(yè)經(jīng)驗較少的情況下難以適應行業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理人才的專業(yè)素質不僅關系到對業(yè)主的服務質量，還關系到其企業(yè)品牌的建立。

（三）服務能力偏低

服務能力偏低大多出現(xiàn)于老舊小區(qū)，目前新建的小區(qū)多采用一級及二級物業(yè)公司，較少出現(xiàn)配套設施不全或服務標準偏低現(xiàn)象。部分物業(yè)公司由于資金不足以及規(guī)模限制，在設施設備上無法充實配置，服務內容較為單一。物業(yè)管理團隊主要負責日常清運垃圾、打掃衛(wèi)生之類的普通事物，若居民存在疏通管道、維修電暖之類的日常事物則無法提供服務。一些老舊住宅小區(qū)由于最初建設規(guī)劃設計簡單，未考慮到人們的經(jīng)濟水平提升造成的停車位不足現(xiàn)象，在小區(qū)內健身設施、廣告牌、路燈、廁所、物管用房、休閑座椅等公共設施的規(guī)劃上配備數(shù)量不足，小區(qū)架空線纜形成“空中五線譜”，影響小區(qū)環(huán)境美化。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

（一）強化團隊建設

應鼓勵現(xiàn)有物業(yè)公司將自己做大做強，強化人員配置以及各部門的疏通，在市場競爭下嚴把物業(yè)公司審批關卡。物業(yè)公司要想入住小區(qū)，必須通過自身實力的展現(xiàn)讓開發(fā)商在市場公開選聘下競爭上位，促使物業(yè)公司不斷強調自身的品牌、效益、信譽、服務、質量、成本、管理上的優(yōu)勢。在監(jiān)管方面則應強調對物業(yè)服務的考核，若存在不按規(guī)定或合同提供物業(yè)服務的情況，業(yè)主可直接向住宅小區(qū)所在街道辦事處提出意見，若意見核查屬實將直接影響到物業(yè)公司的年終考評。

（二）完善物業(yè)相關法規(guī)

在物業(yè)管理方面的法律法規(guī)應以滿足住宅小區(qū)民眾需求、解決實際問題為主要原則，在物業(yè)管理法上更具針對性與精確性。可在小區(qū)內征集熱點問題，例如物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)收費、組建業(yè)主委員會、選聘物業(yè)公司、配套設施設備等，按照立法技術需求配套出臺部門規(guī)章及實施細則。

（三）提升管理素質

物業(yè)管理工作并非表面上看起來的簡單，其具有較強的專業(yè)性且涉及面廣，需要專業(yè)物業(yè)管理相關人才，通過現(xiàn)代化管理手段以及專業(yè)技能提升物業(yè)服務質量。對于物業(yè)公司而言，專業(yè)的高素質人才是其靈魂所在。物業(yè)公司需在市場需求的推動下強化員工培訓，制定培訓計劃，確保在實踐的過程中不斷豐富理論知識儲備，通過專業(yè)培養(yǎng)與定向培訓方式讓整體團隊提升素質，盡可能滿足住宅小區(qū)居民對物業(yè)服務的合理要求，提升自身競爭力。

三、結語

城市化進程的加快讓住宅小區(qū)居民對物業(yè)管理的要求不斷提升，目前物業(yè)管理與居民之間的矛盾主要在于服務質量與服務準則兩方面。物業(yè)管理除了加強法律法規(guī)的建立外，還需以維護業(yè)主權益為服務本質，以提升居民滿意度為主要目標，在不斷培訓下打造一支專業(yè)化高素質物業(yè)管理團隊。（作者單位為招遠市住宅小區(qū)管理所）