REITs在租賃住房融資中的應用研究

張骕麗?馬彥雯

房地產市場由開發進入了存量時代，城市化進程的加快推動著租賃住房市場的發展，長租公寓具有的優勢使其很快成為具有住房需求之人的首選，但是在實際推動其發展的過程中，融資成為眾多房地產企業的難題。碧桂園租賃住房類REITs、保利租賃住房類REITs以及旭輝領寓類REITs推動了長租公寓在融資難問題上跨越了一大步。本文在借鑒美國實施長租公寓運行模式經驗的基礎上，通過介紹旭輝領寓REITs探究其對房地產企業發展的意義。

一、美國的長租公寓市場

（一）美國長租公寓市場概述

根據相關機構調查，由于人口流動、工作機會增加等因素，年輕人對租房的需求加大，但由于其在生活和收入不穩定以及觀念的原因，年輕人更愿意選擇租而非買房子。美國的長租公寓房源大部分集中在交通方便、經濟發達、生活舒適度高的都市區，目標客戶是在都市工作的精英白領一族，尤其是科技創新發展的城市，相應的，需求高導致長租公寓的房租也為最高的。

（二）美國長租公寓REITs發展的條件

美國長租公寓REITs發展態勢良好，主要是由于以下四方面的原因：

第一，市場環境良好。稅收優惠激發了REITs投資者的積極性。一定情況下，不需要繳納個人所得稅。同時，美國的信用體系、風險識別、風險披露和防范機制以及專業化的團隊管理為REITs的發展打下了基礎。

第二，收益率非常穩定。REITs的收益主要依靠基礎資產的租金收入。從美國近15年發展趨勢來看，租金上升趨勢維持在每年3%的比例，房屋空置率則維持在5%左右。

第三，租賃需求不斷上升。隨著美國房價收入比的升高，美國年輕一代更愿意選擇租賃。

第四，長租公寓符合年輕人選擇。長租公寓設施齊全，開放的公共住宅區更符合年輕人休閑需求。跨區域的人才流動強度，為公寓發展提供了動力。

（三）美國長租公寓REITs對我國的啟示

除現金、債券、股票之外，REITs成為美國大眾第四個投資方向。根據相關機構統計，截止到2018年8月30日，美國REITs的總規模達到了15020億美元，其中長租公寓REITs占總規模的20%左右。隨著我國租賃住房的發展，發展REITs專項計劃成為當下熱點，因此，美國長租公寓REITs的成功經驗值得借鑒。

1.政府強力支持。1960年，美國頒布了針對REITs的稅收法案之后，同年，頒布《房地產投資信托法案》，雖然在70年代受到打擊，但在之后的20多年里為REITs的發展打下了基礎。除此之外，相關法規不斷完善。

2.宏觀環境鼓勵創新。租賃市場的繁榮發展，對長租公寓REITs在交易形式、交易結構、標的資產等方面不斷進行創新完善，只有這樣，才能與時俱進，推動我國在住房租賃市場上實現跨越發展。

3.吸收機構投資者參與。在REITs專項計劃中，如果能夠廣泛吸引機構投資者，有利于對REITs有效性進行監督，有利于REITs市場表現，從而為吸引到更多的中小投資者參與，保障了REITs資金來源。

二、REITs應用于旭輝領寓的實例

（一）旭輝領寓項目簡介

2017年12月，中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃（下稱“旭輝領寓類REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，開創了民企長租公寓資產證券化新篇章，旭輝領寓類REITs儲架注冊規模30億，涉及10-15個項目，獲準在2年內分期完成發行，首期發行底標項目為已實現經營現金流入的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

（二）旭輝領寓REITs上市交易情況

旭輝領寓此次發起的中國首單民營長租公寓儲架式權益類REITs，規模為30億，其增信措施方面，包括為物業凈租金超額對證券期間利息覆蓋、物業處置收入對證券本金超額覆蓋以及優先級/次級分層。退出安排方面，最主要是為未來公募REITs退出作出準備：即在R-90前任一日（R日為專項計劃設立之日其屆滿3年之日）。關于其物業資產情況，此次專項計劃的標的資產為上海浦江國際博樂詩服務公寓及上海浦江國際柚米國際社區。原始權益人及差額補足義務人分別式上海領昱以及旭輝股份。計劃管理人為中信證券，基金管理人是晨曦基金，基金管理人為高和資本。

（三）此項REITs專項計劃發行對旭輝的意義

1.有利于旭輝集團搶先布局租賃市場。旭輝集團近年提出構建全球租房生活服務平臺，企業戰略重心在于打造長租公寓。眾所周知，十九大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，將租賃住房市場確立為2018年工作重心，鼓勵相關金融產品的開發。旭輝領寓類REITs有利于提升旭輝集團融資能力，布局租賃市場。截至2017年6月30日，旭輝股份總資產812.28億元，股東權益合計171.94億元，2017年1-6月營業收入64.92億元，凈利潤15.17億元。最新評級，旭輝股份最新主體評級為AA+，企業發展態勢良好。

2.儲架發行有利于企業實現重資產發展循環。旭輝領寓類REITs實行儲架發行機制，意味著在將來的一定的期限內，旭輝領寓可以將符合資產池標準的房地產分批次發行，不僅在發行機制上減少了手續，而且有利于企業在短時間內融資。符合旭輝集團整體重資產配置，為租賃住房資產證券化提供了創新的思路。（作者單位為江西師范大學財政金融學院）

基金項目：江西師范大學研究生創新基金項目（項目編號YJS2018102）。