房產稅的開征對房地產行業的影響

劉偉

開征房產稅將有效抑制房產投機需求 ，“十二五”期間，房產稅改革將持續平穩推進，個人房產將一步步納入征稅范疇。這是財政部稅政司綜合處處長周傳華在光大證券2011年度投資策略會上表達的。 周傳華說，由于目前稅源少并且結構不合理，地方政府財政收入效率低，大部分靠中央返還和轉移支付，所以，“十二五”期間要建造結構合理并且稅源多的地方稅收體系，改革重點是建造一個能夠確保地方政府擁有穩定收入的稅收體系，并且房產稅也可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源。按照現行的《房產稅暫行條例》，個人所有的非營業用的房產免納房產稅，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產校訂。而房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

日前，著名經濟學家巴曙松在接受媒體采訪時大談對開征房產稅的看法。 開征房產稅對抑制投機規范房地產市場大大有利.

房產稅改革關系著家家戶戶。它的推出將對房地產價格的升落產生什么樣的影響呢？ 我們對房產稅改革的結果進行了實驗鉆研。對稅基的處理，為了與現有房產稅的口徑相同，也與目前房地產法規的分類標準相同，我們模擬將房產稅的征收范圍分為兩種：第一種是商品房即：住宅、商業營業用房、辦公樓，第二種是商業用房即：商業營業用房、辦公樓。暫時定為按對房地產保有環節稅收進行調整，研究的結果是，開征房產稅對商品房價格的影響系數從中部、西部、東部到全國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對商業用房價格的影響系數分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實證研究的結果也證明，房產稅開征會使房價微量下落，房產稅開征與房地產價格呈負相關關系。 這種負相關，將對房地產企業的經營行為產生遠大的影響。對保有環節征收房產稅，閑置的土地也會按照評估的財產價值納稅，有利于促進開發商加快土地開發進度，從而優化土地資源配置，有利于抑制房地產市場投機，引導和規范房地產市場平穩運行。由于稅收的本質使得房產稅在房價供求方面不能成為最終影響因素，而且中長期看，開征房產稅對房價的影響也非常有限。

無論是消費性購房，還是投資性購房，開征房產稅，都會增加購房成本，房產稅的開征，將通過對房價的影響，作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能會因為開發環節稅負的降低而降低開發成本，進而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被降低，反而可能得到促進。為了獲得基礎分析數據，我們通過兩種渠道開展了問卷調查。此次問卷調查分為網上和網下進行，其中網下收回118份有效問卷，網上收回186份有效問卷。受訪者年齡分布主要在20歲-50歲之間，中等收入水平群體占比達63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業分布廣泛。所以，本次問卷調查具有一定的代表性。 受訪者對房產稅改革條件下房價變化的預期是顯著的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響很小，自住性購房者所需求的價格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受訪者對房產處理的選擇基本相同，28%以上的受訪者會選擇賣掉全部或部分投資性住房。

不少人以為，開征房產稅會增加政府的財政收入，從而抑制消費，不利于經濟增長，你認為是這樣的嗎？ 這個問題值得探討。房產稅開征的確會給財政收入帶來影響，因為房產稅是地方財政收入的一部分。但房產稅稅收的規模大小，由房產稅稅基和房產稅稅率共同決定。調整現有房地產相關稅收開征房產稅，會對地方財政收入產生影響，影響的效果和程度與現有房地產稅收結構、地方房地產市場結構和地方財政收入結構有著很密切的聯系，不能簡單認為房產稅開征會單向的增加或減少地方財政收入。地方公共財政支出對道路、學校、醫院等公共設備投入的增加，有利于提高居住環境，引起當地房地產價值增值，即房地產外部性增值。 另外，當地房地產市場發展又會影響地方財政支出的規模。甚至在一定程度上，房產稅開征會降低房地產的投資和投機需求，降低房地產市場的活躍程度和發展速度，從而降低當地公共財政支出。再看房產稅開征對財政收支缺口的影響，房產稅開征對財政收支缺口的影響，主要是通過對財政收入、財政支出兩方面影響的凈效應決定，該凈效應取決于不同的房產稅改革方案。 所以，從財政收入上看，根據模擬研究的測算，房產稅開征，對宏觀經濟運行的影響并不是很大。對于土地制度是公有制的國家，開征房產稅是對使用權的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產權制度并不矛盾，房產稅稅負一般比土地私有制國家（土地和地上物合并計稅導致稅基擴大）輕。 推進房產稅改革，必須審慎積極穩妥.

目前來看，推出房產稅的最大現實的障礙是什么？ 當前，房產稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產稅的征收技術環節不能順利對接，即地稅局如何才能把房產稅收上來；還在于對居民或家庭征收房產稅存在一定的征收技術難關，而且短時間內不可以解決。只有這樣，房產稅的征收才有科學的依據，才能有效發揮房產稅征收的作用。

房產稅改革的主要目的，其實就是完善房地產稅制，促進房地產業的正常發展，并為地方政府提供穩定的稅收來源。房產稅征收應該以促進房地產業正常發展為首要目的，不能因為房地產或宏觀調控需要而讓房產稅承受過多的職能，同時也不能一味強調提高稅收水平，而忽視對房地產相關稅種的合并以及稅收水平的合理減少和下調。 要明確改革方向，完善相關配套制度安排，為房產稅的推出創造條件。（作者單位為山東榮寶齋文化投資置業有限公司）