城市灰色用地規劃方法研究

【摘要】在城市建設不斷推進的過程中，呈現了新型的建設方向，即城市灰色用地規劃。而城市灰色用地規劃與城市的經濟建設、人文建設、規劃管理建設等息息相關，是城市整體建設體系中不可或缺的內容。本文主要對城市灰色用地規劃方法進行相關分析，以期把握城市灰色用地規劃這一推進城市建設步伐的重要途徑。

【關鍵詞】城市建設；灰色用地；城市規劃；規劃管理

在城市規劃中，科學合理的用地規劃能夠有效提高土地資源利用率，在和諧發展的背景下推進城市建設發展。傳統的用地規劃方式缺乏良好的彈性，已經難以滿足當前城市建設的發展需求，而城市灰色用地則是國家在灰色系統理論下而提出的一種彈性用地，可應對當前城市用地規劃面臨的問題，具有重要的應用意義。

1、城市灰色用地的基本概述

在城市用地規劃中有很多不確定的因素，因此呈現出信息不完全的灰色系統狀態。一旦在規劃模型或者約束條件中存在灰數，就會導致一般的規劃方法無法滿足城市規劃實際需要的情況，而在灰色系統的思想與方法下提出的城市灰色用地規劃卻可以解決這一問題[1]。我國提出的城市灰色用地即是指在土地價值提高的背景下需要逐步退二進三的工業用地，在原則上要達到退二進三這一目標，時間不超過2030年。城市灰色用地的本質即是一種土地功能的轉換，可以包括被動性與主動性等兩種灰色用地類型。前者即是在社會與城市發展規律引導下具有不可人為控制性的灰色用地，而后者則是在人為預先制定計劃而有目的性地予以引導的灰色用地。而實際上，主動性灰色用地規劃是在被動性灰色用地規劃發展過程中衍生的新規劃類型。當前，被動性灰色用地規劃在實踐過程中獲得了一定的成效，可為主動性灰色用地規劃提供一定的有效參考。

2、城市灰色用地規劃的方法分析

在此，本文論述的城市灰色用地規劃主要是主動性灰色用地規劃，其具體的方法如下：

2.1灰色用地的選區

在社會經濟不斷發展變化的背景下，傳統僵硬的土地使用管制方式已經不能解決復雜的土地利用問題。因此，需要從國內土地利用規劃的實際情況出發，進行灰色用地選區，基于原有的城市總體規劃而劃出灰色用地部分，以有效應對未來土地使用需求的動態變化，降低修改土地規劃的頻率，發揮有效的置換緩沖作用。在灰色用地規劃選區方面，主要以城市商業發展中心、城市發展中的新區、城市發展中的老區等為明確的劃分依據。

2.2灰色用地過程的確定方法

在城市整體的規劃建設中，灰色用地建設占據著重要地位，直接對城市的整體規劃運行產生影響。這就需要對城市灰色用地的轉化過程予以細致科學的規劃，保證其規劃的整體性和完整性，促使城市灰色用地建設可以更順利地開展。

首先，在城市灰色用地的第一次規劃中，以灰色用地的具體地理位置為依據，對其周圍的交通運輸和河流布局等一系列空間建設內容進行全面的整理，使其可以盡可能運用到下一次規劃過程中，達到資源最大化利用的效果。同時，要科學設定灰色用地的彈性化管理，從而為下一次規劃留下合理的轉換空間。

其次，在第二次規劃中，以第一次規劃的成果為依據，對灰色用地周圍的交通運輸和河道管理等予以進一步的置換與轉變，并且促使其土地功能朝向退二進三的目標進行轉化。在第一次規劃預留的空間展開灰色用地的二次建設，從而對城市發展資源進行二次有效的利用，減少資源的浪費。結合城市發展建設的不同情況，可逐漸細化灰色用地規劃，形成第三次、第四次規劃等等。

2.3灰色用地的開發與功能轉化方法

要對城市灰色土地進行開發，主要有兩種模式，一種是招標出讓開發模式，即是在政府引導和監督下，讓所有企業公平地參與進去，待企業中標后，評估該土地價值，再對土地開發制定預算，然后向政府提交該土地開發的編制規劃，最后做好土地功能轉型[2]。而另一種則是國有控股公司一體開發模式，即是由國有控股集團進行土地規劃與土地開發，但是土地卻不會出讓，而是通過租賃來進行外包，待外部條件成熟，即可將土地收回，并實施土地的二次開發。城市用地規劃和城市的產業結構存在緊密的聯系，即城市用地規劃在很大程度上可以反映產業結構的空間布局。因此，在灰色用地規劃過程中，可以根據產業轉換的方式實現其功能轉化，主要包括2種形式。一種是退二進三形式，即是由第二產業朝第三產業進行轉化，可以體現在工業轉換成為工業旅游，比如重工業廠被轉化成為工業建設展覽館或者生產體驗館，這是向著城市經濟清潔化進行發展的表現。另一種則是退三進三形式，即是讓第三產業朝著更高的形式進行發展，從而提高其土地利用率，完善其土地利用過程中的不完善設備或設施，從而達到產業結構優化升級的目的，在最大限度上保證城市土地可以科學合理地運營下去。

3、城市灰色用地規劃的科學控制

灰色用地規劃堅持可持續發展的原則，注重規劃的科學可行性，只是在實際情況下，卻可能會出現彈性幅度掌握不夠嚴格而導致私下協商或者強取交易等問題，也可能出現以灰色用地規劃為由的超額開發現象，又或者出現土地功能轉換動力比較匱乏的情況。因此，需要對城市灰色用地規劃進行科學控制[3]：第一，對灰色用地規模進行科學控制。要達到這一目標，就需要對整個區域的容量需求進行考慮，再合理確定灰色用地規模。第二，在灰色用地選區時，要注意選擇兩種及超過兩種用地性質交叉、具有高度動態性及較強不穩定性的區域作為灰色用地，才能保證第二次規劃和第三次規劃，甚至是第四次規劃中具有持續不斷的生命力，避免功能轉化動力不足的問題。第三，需要對灰色用地產權歸屬進行控制，避免出現土地產權糾紛或土地粗放利用、投機尋租等問題。第四，要注意提供良好的灰色用地轉換條件，減少灰色用地在功能轉化和土地置換時的阻礙。

結語：

總而言之，在多變的市場需求下，土地利用的動態性及其不穩定性正在逐步加強，要求城市總體規劃必須面對這樣的新情況而做出有效應對。而灰色用地則是在這樣的背景下應運而生的活性用地，能夠滿足新時期土地利用與規劃的新要求。因此，城市用地規劃中應該充分重視灰色用地規劃方法，對其進行深入的研究，使其為城市土地利用與規劃提供更優質的服務。

參考文獻：

[1]許維.城市灰色用地規劃理論及應用性研究[D].蘇州科技學院，2010.

[2]楊忠偉，王震.城市白色用地與灰色用地規劃比較研究[J].現代城市研究，2011（12）：28-33.

[3]許維，楊忠偉，王震.城市“灰色用地”規劃的應用性研究[J].上海城市規劃，2012（1）：95-100.

作者簡介：

王郁，廣東粵建設計研究院有限公司。