住房規模化租賃商業模式的測算

【摘要】當前最流行的住房租賃模式是散戶式的租賃方式，但是社會的經濟不斷發展，人們的工作以及生活的方式也發生了極大的改變，這些變化導致租賃性的住宅需求不斷上升。本文將首先解釋什么是規模化租賃，然后介紹住房規模化租賃的商業模式，最后測算租賃主要的盈利途徑以及方法。

【關鍵詞】住房規模化；租賃、商業模式；盈利測算

散戶式租賃是指房東與求租者一對一的進行租賃交易，我國目前的房屋租賃就是以這種方式為主，但是隨著人們工作生活方式的大變，人們對于房屋租賃的市場需求也在日益增加，我國的房地產市場急需改變房屋租賃的主要方式，改變房屋租賃的市場，由此住房規模化租賃方式應運而生。

1、規模化租賃

規模化租賃是一種新型的房地產開發項目，主要以規模化的租賃型住宅為主，在建筑形式和程序與以往的商品住宅保持相同的基礎上，開發不同特點的租賃性住宅。它的主要特點有：

（1）戰略目標，規模化租賃住宅項目的戰略目標不同于普通的商品住宅開發項目以出售商品房為主要目的，它最主要的戰略目標是在項目建成之后，以住宅的租賃為盈利途徑，所以規模化租賃住宅項目在實施之前一定要對城市的流動人口以及租賃市場進行詳細的研究調查；

（2）項目運作，首先規模化租賃性住宅項目的運作開發需要大量的資金投入，因為這種項目要想在短時間之內將投入的資金回籠是一件十分困難的時候，所以項目開發的企業必須擁有雄厚的資金實力，這樣才能夠保證項目的順利開發，除此之外，還有另一種項目運作的方式，企業或者個人可以先購買一定規模的商品房，要求商品房是現成的，然后在獲得商品房的產權之后，再借助某些組織機構或者企業進行規模化住宅的租賃項目運作，但是這種項目在一定程度上其實屬于公益的一部分，因此最好能夠獲得政府在資金和政策方面的支持和幫助，最后為了讓租賃項目可以更快、更順利地進行，吸引更多的客戶，所以在項目的宣傳方面，還是需要采取與一般性商品住宅的應小宣傳手段；

（3）物業管理模式，規模化租賃性住宅還存在一個重大的隱患，因為租賃型住宅小區的居民擁有特殊性，所以物業公司不能像針對一般性的商品房住宅的居民一樣限定明確的權利和責任，因此居民對物業不存在產權，因此物業公司必須要重新制訂與客戶之間的租賃合同和權利、責任說明，將整個小區的物業當作自己公司的財產來看待，盡職盡責，為了保證小區的安全，它還同時兼任派出所的功能，掌握小區租賃居民的完整的詳細的信息，保證規模化租賃性住宅項目的順利進行。

2、規模化租賃性住宅的商業模式

隨著規模化租賃性住宅項目的開展，我國近年來已經開始出現了一批相較而言比較專業化和規模化的房屋租賃企業，這些企業的商業模式統一來說有兩種，一種是房地產開發商開展的房屋租賃業務，其中最為典型的是萬科的泊寓品牌，萬科的商業模式主要是，物業歸萬科所有，在開展長租公寓業務使萬科拿地的手段更加多元化的同時還可以通過長租業務為地產業務輸送潛在用戶，這也算是對于其品牌內的原有業務的一種協同發展；而另一種商業模式是房屋租賃的企業首先會對原有的民房進行不同幅度的整改，然后對整改后的房屋進行出租，其中最主要的典型案例運用是鏈家自如和魔方等，魔方主要是為租戶提供一站式的平臺使服務更加便利。這種商業模式最大的特點是為企業提供一種線下的流量入口，這種線下的流量入口不僅可以為企業提供更多的租賃房源，還可以為企業帶來企業更多的附加增值服務。但是由于我國目前的房屋租賃市場發展并不成熟，尤其是長租公寓業務更加是房屋租賃市場上的新型業務之一，目前還處于初步發展階段，所以它的發展過程中還存在很多的問題。第一種商業模式所需的資金投入過大，而且資金回籠所需期限也過長，因此對于中小企業來說很難進行效仿；而第二種商業模式的難點主要是房屋的整改問題，現今物業并沒有對房屋的整改進行十分明確的規定，而且消防驗收、報審用途等問題的解決都是十分困難的，所以租賃市場還存在很多的阻礙。

3、盈利途徑及方法

盡管租賃性住宅市場的潛力十分巨大，但是截止到目前為止無論是大型的租賃企業還是中小型品牌，在住宅持有租賃上仍未確定明確的盈利模式，據統計資料顯示，商品住宅的租金收益率只有2%-3%，所以僅靠商品房出租是絕對不可能建立完整的盈利模式的，因此只有使租賃性住宅市場規模化、專業化，才能夠建立明確的房屋租賃盈利模式。規模化租賃性住宅項目可以從三個方面克服租賃的盈利難題，首先租賃性住宅規模化可以大幅度地降低稅收，包括房產稅、增值稅以及企業所得稅等多方面的稅收，這樣就保證企業繳納賦稅后的利潤收入，保持房屋租賃企業的盈利空間；其次是降低高地價對成本的負擔，地價在一定程度上增加了住房租賃產品的成本，而規模化租賃性住宅項目可以降低高地價的影響，提高租金回報率，使得開發商能夠正常運營，正常盈利，保證房屋租賃市場的順利發展；最后是減少房價過快上漲所帶來的影響，目前房屋租賃市場已經有了更多的房源，政府對規模化租賃性住宅項目的資金和政策的支持和幫助，保證了各方的權益和盈利收入。

結論：

規模化租賃性住宅項目不僅可以解決以往房屋租賃市場過于分散化所帶來的弊端，還可以推動房屋租賃市場的迅猛發展，甚至進一步影響房地產市場的發展。除此之外，政府應當加大對規模化租賃性住宅項目的資金等多方面投入力度，加強政策扶持，吸引更多的企業或者個人投入該項目的開發之中。住房規模化租賃市場的發展還不太完善，因此無論是其租賃的商業模式還是其投資盈利模式都需要進一步的開發和完善，加強規模化租賃性住宅項目的盈利能力才能吸引更多有興趣的人，吸引更多的投資。無論是政府補貼還是吸收外界投資對于該項目盈利模式的構建都是有益的補充。

參考文獻：

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[2]劉方強.BOT模式開發公共租賃住房的稅費優惠激勵強度探討[J].建筑經濟，2011，（7）.

作者簡介：

劉濤（1989.7-），男，工程師，從事工程管理工作。