“新時代”上海房地產業的發展

劉琦

2017年12月15日，國務院以國函〔2017〕147號文批復了上海市城市總體規劃（2017—2035年）這是國務院在十九大后批復的第一個城市總體規劃。批復中上海城市性質是，上海是我國直轄市之一、國家歷史文化名城，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心。把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市（注：城市性質是對城市在國家、區域中的地位與特定職能的界定）。到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公里。要嚴守城鎮開發邊界，完善管控辦法。加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源。根據人口分布，合理安排居住用地布局及其配套設施建設，促進職住均衡發展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。穩步推進城市有機更新，開展城市修補和生態修復，加強城鄉環境綜合整治和違法違規建設治理，提高城市的承載力、包容度和宜居性。《總體規劃》是上海城市發展、建設、管理的基本依據，必須嚴格執行，任何部門和個人不得隨意修改、違規變更。上海市人民政府要堅持一張藍圖干到底。

《總體規劃》描繪了上海今后18年的美好藍圖。九層之臺，起于累土。要把這個藍圖變為現實，必須不馳于空想、不騖于虛聲，逢山開路，遇水架橋，一步一個腳印，踏踏實實地干好工作。幸福都是奮斗出來的。

12月11日上海市委書記李強主持學習討論會時強調，新時代，要有新使命，新作為。在新時代坐標中，堅定追求卓越的發展取向，構筑，具有強力支撐作用、難以被人取代的戰略優勢，全力打響上海服務、上海制造、上海購物、上海文化四大品牌。

上海是世界六大城市群之一，國務院批準的《長江三角洲城市群發展規劃》明確提出“以上海建設全球城市為引領”。中國未來新型城鎮化將形成多個城市群，城市群在發展的過程中，逐步形成城市群內部各個城市的分工職能；職能決定了城市的定位，從而也就決定了各異的樓市供需結構和構成要素，以往，慣性地按線性思考方式城市等級劃分一、二、三線城市將被重新定義！在城市群中處于引領的總部城市、創新中心城市這個很重要。上海將建成為一座令人向往的創新之城、人文之城、生態之城，到那個時候“街道是可以漫步的，建筑是可以閱讀的，天空是可以眺望的”。2017年12月31日我們兌現了承諾實現上海黃浦江兩岸楊浦大橋至徐浦大橋之間45公里濱江公共空間全線貫通！把最精華、最核心江岸開放給老百姓，還江于民。踐行了對人民群眾美好生活向往的奮斗。

當下，上海的房地產市場，也正隨著上海的城市性質、城市功能變化在發生的顯著變化，并不是什么“黃金時代”向“白銀時代”的轉換，這個誰都說不好？可以確定的是“增量時代”向“存量時代”的主賽道切換了，“房住不炒，生活美好”這是一種最根本的、深刻的改變。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在《學習時報》撰文表示，為鼓勵租賃市場發展，應歸并降低住房租賃環節稅負，減輕住房租賃企業稅負，積極盤活閑置住房利用率。為了抑制炒房行為，就應增大反覆交易的成本；為盤活存量抑制投資，就應增加住房保有環節稅負。

為適應城市資源環境緊約束下內涵增長、創新發展，進一步集約利用存量土地，實現提升城市功能、激發都市活力。生活在這座城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。要對建成區城市空間形態和功能進行可持續改善的建設將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動這就是城市更新了。

過去是以新建為主，現在和未來可能不會再有那么多城市綜合體新建而是以改建為主了。在城市更新的背景下，存量資產時代我們需要一個觀念上的轉變，馬克思所說的勞動創造價值，創造使用價值的具體勞動和創造價值的抽象勞動相對應，價值是由必要社會勞動時間決定的，那是以新建為主的增量時代。而在以改建為主的存量時代，我們是不是要重溫一下在里根、撒切爾倡導供給側時代的理論代表人物哈耶克。哈耶克認為，價值是主觀的，是物對人的欲望滿足的重要性；價值的成因是效用加稀少性；價值量的大小也只取決于邊際效用的大小，與社會必要勞動無關；價值產生于消費領域，不是生產資料將其價值轉移予其產品，相反是產品價值賦予其生產資料以價值；資本和土地的收入，或是各自提供效用的報酬。哈耶克說的是資產創造價值。

未來資產價值更多受經營現金流決定，我們知道資產的市場價值=收益/資本化率，也就是由資產運營狀態決定的，我們需要成熟規范專業的資產管理團隊。存量時代資產管理是金融式的資產盤活，是運營為王的主動管理，是大數據化的智能系統，是多方共贏來分享溢價。在房地產宏觀調控政策引導下持有性物業將越來越多，資產的價值體現上租金等現金流收入比銷售差價收入的比重越來越大。

房地產行業進入了“存量”時代。存量時代呈現出更新的行業特征：房地產長達十幾年的玩法和邏輯被打破，在長效機制建立之前（或2020年前）限購、限貸還在，限售、限價成為常態；地產商傳統開發業務生存空間愈發艱難，利潤空間被一再擠壓；市場集中度將持續強化，大象起舞，并購頻現，在傳統開發業務之外，拓展“小鎮”開發、“城市更新”。小型開發商的被迫出局，另謀他業已成為選擇。中型地產商尋求創新，轉型突圍，“聯合辦公”、“長租公寓”著重持有資產的運營、資產管理。租賃住房是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度重要一環。一個城市要包容要宜居一定要善待租房者。“租”者，“禾”字邊旁+“且”，直譯就是：討口飯吃，且行且珍惜！一座城市，如果連討口飯吃的人都容不下，何談包容，何談宜居？前一段時間微信朋友圈盛傳，上海地產（集團）再次狂拿5幅上海核心地段住宅用地2個月時間，合計拿下9幅上海優質住宅地塊，合計建筑面積66.6萬㎡，平均樓板價僅8079元/㎡。于是，我們終于明白了，租賃住房這件事，上海是“玩真的”；你將不會后悔來到這座城市；因為在通過自己努力實現買房之前，你一定有機會租到好的房子。奮斗路上，生活照樣美好！

2017年房地產銷售數據已出“碧桂園”5500.1億元、“萬科”5239億元、“恒大”5131.6億元，都突破了5000億元大關，大者恒大，17家房企業績破千億元。大型房地產開發企業正以通過提高市場占有率而降低自身的市場風險。房地產企業還轉型為金融地產集團，建立集團附屬的銀行、證券、信托、基金等從而拓展自身的融資渠道，穩定開發資金來源，尋求規模化優勢。而中小型地產商，重新制定戰略。從開發轉向運營，或者對房地產細分產業鏈進行創新。地產已經到了真正以運營為主、從增量變成存量，從開發產銷變成深度運營模式的時代了。房地產行業和開發商從來沒有像今天一樣對轉型和運營達成高度一致。用基金的方式做房地產將成為常規選項，“融、投、建、管、退”處處著力；“GP管基金、AM管項目、PM管運營”步步為營。未來房地產行業會有四個業務方向：“投資公司、開發公司、資管公司和運管公司”。

房企開始尋求角色轉變從“開發商”轉變為“運營商”，探索城市空間更新和資產運營管理，對地產開發之上加載產業運營能力，房企的運營能力決定了自持物業的價值，資產運營能力成為考驗著房企未來房地產平臺期能否成為優秀的、掙錢的企業。當前的房地產行業已經進入了以“資產管理”為主的階段了。而進入資產管理階段，持有型項目如何布局，如何運營并擴大規模，長周期的項目該通過怎樣的路徑支撐公司業績可持續發展，是個重要話題。

2017年10月23日，“保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過，本單REITs產品總規模為50億元，由中聯前源不動產基金管理有限公司（以下簡稱中聯前源）、保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司共同擔任總協調人。同年12月1日，以招商蛇口為發行人的資產支持專項計劃獲得深圳證券交易所審議通過，本單長租公寓CMBS，融資規模達60億元。這兩家千億級的房企各在兩個交易所做了兩個主流資產證券化產品的推進，推進房地產資產證券化，推動REITs、CMBS的發行，把投資人對實物住房的投資需求推送到資本市場去，把資金引導到住房的實際供給上來。

房地產業的可持續發展，需要有效的資產管理。什么是有效的資產管理？有效的資產管理大約分成三個階段，前期是做好投資可行性分析，審查資產的情況編制資產管理的方案，確定未來的方向。到了中期根據物業的類型和市場具體情況進行項目的重新定位，挖掘項目的潛在價值在哪里。之后要做一個投資估算，包括盈利預測、經濟效益評價、敏感性分析等，通過定位，做設計，然后建設，改造，變成優質資產。最重要的還是要考慮其成為增值資產，涉及物業管理，租約管理，升級改造，定位調整等成為一個相對優質的基礎資產之后，就可以把這個資產在市場上融資抵押貸款，資產證券化，或者打包上市，或者出售，做一系列的資產管理運作，拿到錢再投到目標項目上。

“新時代”，“租購并舉”成為國策，“美好生活”成為所有企業奮斗目標。支持租賃住房證券化有了“政治正確”，公募REITs從來沒有比今天更加清晰可見！不論有人叫它“白銀時代”還是“存量時代”他們表述的其實是一個高度的共識：資產管理為核，產業生態為先，深挖存量資產，整合金融資源，緊跟客戶需求，通過運營服務取得長遠的競爭優勢。所有工作都要圍繞“高質量發展”展開！（本文作者單位為上海地產（集團）有限公司）