有效完善不動產(chǎn)登記研究

【摘要】基于不動產(chǎn)登記的概念與屬性，探討我國不動產(chǎn)登記行為效力與問題，就如何有效完善不動產(chǎn)登記制度制定科學(xué)對策，對全面推動不動產(chǎn)登記制度化、規(guī)范化發(fā)展，確保不動產(chǎn)管理有法可依、有據(jù)可循，保障相關(guān)主體應(yīng)有的權(quán)益，提升市場交易秩序性，有重要的實(shí)踐意義。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；問題；對策

1、登記公信力與不動產(chǎn)善意取得

1.1登記公信力

所謂登記公信力是指不動產(chǎn)登記簿中所記載的信息所具有的能夠讓第三人信賴的效力，具體指善意第三人如果依據(jù)不動產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容取得不動產(chǎn)物權(quán)，除非第三人知道該登記存在瑕疵或者有人對該登記提出過異議，否則任何人不能干擾其取得該不動產(chǎn)的物權(quán)。它從一方面體現(xiàn)了國家的公信力，是市場交易中的普通大眾對代表國家的登記機(jī)關(guān)的信賴

1.2登記公信力適用范圍與條件

1.2.1登記公信力的適用范圍

（1）因負(fù)責(zé)登記職能的政府機(jī)關(guān)的過失或者故意而造成登記簿上所記載的信息錯誤或者被錯誤涂銷、改正的；

（2）由法律明確規(guī)定不需要登記也能取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀況，如遺產(chǎn)取得人在取得被繼承人的遺產(chǎn)后而未進(jìn)行的繼承登記；

（3）在不動產(chǎn)共有的關(guān)系中，不動產(chǎn)的物權(quán)僅登記在一個人或者部分共有人的名下。

1.2.2登記公信力的適用條件

（1）存在影響權(quán)利事項(xiàng)的事實(shí)登記錯誤，登記公信力是對登記簿錯誤的法律補(bǔ)充，要適用登記公信力來保護(hù)善意第三人首先必須存在影響權(quán)利人權(quán)利的事實(shí)登記錯誤，即不是權(quán)利人卻被登記為權(quán)利人，真正的權(quán)利人卻沒有登記上，不管這錯誤是登記機(jī)關(guān)的過錯還是登記名義人的錯誤在所不問；

（2）須第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多種價值，在不同的情況下適用不同的價值優(yōu)位原則。不動產(chǎn)登記公信力是在財產(chǎn)“動”的安全與“靜”的安全中做出的利益衡量的結(jié)果，主要是為了維護(hù)市場秩序、保護(hù)交易安全，節(jié)省交易成本，從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的一種政策制度設(shè)計。

1.2.3不動產(chǎn)善意取得

善意取得又稱為即時取得，善意取得制度作為民法的一項(xiàng)具體制度，它涉及的是財產(chǎn)的靜的安全與動的安全之間的利益博衡問題，它不是起源于許多民法制度源頭的羅馬法，而是日耳曼法。羅馬法非常注重保護(hù)物的原所有人的權(quán)利，而日耳曼法非常注重保護(hù)善意第三人的利益，特別強(qiáng)調(diào)占有制度。

1.2.4不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

1.2.4.1登記薄錯誤。從我國《物權(quán)法》106條第一款第一句話我們可以看出，無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)的善意取得其適用的前提是“無權(quán)處分”，而在這我們要討論的是不動產(chǎn)善意取得的問題，至于動產(chǎn)與不動產(chǎn)是否應(yīng)適用共同的構(gòu)成要件，這里在所不討論。

1.2.4.2取得人需為善意。第三人要想通過不動產(chǎn)善意取得制度來維護(hù)其權(quán)利，其自己本身必須是善意的。何為善意？怎么界定不動產(chǎn)善意取得制度中的“善意”？筆者認(rèn)為不動產(chǎn)善意取得中的“善意”首先是取得人對不動產(chǎn)登記簿權(quán)力事項(xiàng)的錯誤產(chǎn)生了信賴，而不是對其他事實(shí)產(chǎn)生信賴，例如對無代理權(quán)的人信賴其有代理權(quán)，這只能用《合同法》的表見代理制度來解決而不能適用善意取得制度來保護(hù)。其次就善意的界定，各個國家也不相同。

2、完善不動產(chǎn)登記制度的對策

2.1擴(kuò)充登記范疇

針對我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記管理中登記范疇較為狹窄的問題，應(yīng)積極整改，制定有效的應(yīng)對策略。首先，對于明確不動產(chǎn)權(quán)利的各項(xiàng)行政決定應(yīng)進(jìn)行細(xì)致的登記，這是由于行政決定可進(jìn)一步明確不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。因此，通過公示該行政決定，確保社會各界全面掌握與了解。另外，在區(qū)分建筑物的過程中，通過設(shè)定管理規(guī)約更好地劃分所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及享有的權(quán)利，通過該項(xiàng)對策實(shí)現(xiàn)有效科學(xué)的管理。管理規(guī)約是通過書面的形式劃分所有權(quán)人的一項(xiàng)自治管理規(guī)定，在社區(qū)團(tuán)體區(qū)分的過程中可謂最高的自治條例，通過該規(guī)則可全面維護(hù)社區(qū)之中的公眾利益。同時，對明確所有權(quán)一方的繼受人同樣體現(xiàn)了良好的約束性。另外，應(yīng)對優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行必要的登記。在簽署協(xié)議過程中，物權(quán)所有者可指定有權(quán)購買一方，則該權(quán)力限定了所有權(quán)方的處分權(quán)。當(dāng)事人雙方就處分權(quán)確立的限制規(guī)定唯有進(jìn)行公示方可對第三方形成約束作用。倘若優(yōu)先購買權(quán)完成了登記，則可推定第三方明確該優(yōu)先權(quán)的事實(shí)性。該登記功能尤為明顯，倘若第三方視優(yōu)先購買權(quán)于不顧，而同物權(quán)所有方簽訂購買合同，則第三方存在惡意行為，需要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任，同時其不享有公示公信原則的保護(hù)效力。事實(shí)上，針對物權(quán)形成影響的各類重要信息均應(yīng)加入到登記的內(nèi)容之中，方能有效地避免糾紛的發(fā)生。同時，在進(jìn)行強(qiáng)制登記的過程中，還應(yīng)合理借鑒應(yīng)用契約登記下的自愿登記管理機(jī)制。也就是說，在人們主觀意愿的基礎(chǔ)上，應(yīng)準(zhǔn)許他們自愿公示物權(quán)信息，同時體現(xiàn)具體的法律效力。換句話說，在今后的不動產(chǎn)登記過程中，應(yīng)合理地擴(kuò)充登記信息范疇，做好公示，方能確保交易市場的安全與可靠。

2.2健全登記機(jī)關(guān)責(zé)任機(jī)制

不動產(chǎn)交易市場之中，登記機(jī)關(guān)地位極為重要。倘若登記機(jī)關(guān)無法盡職盡責(zé)地進(jìn)行審查或是同交易一方進(jìn)行串通，擾亂市場秩序，則會造成極為嚴(yán)重的后果。目前，我國針對登記機(jī)關(guān)并沒有形成專項(xiàng)的法律條款明確具體的賠償責(zé)任。即便法院做出了判決，也會在經(jīng)濟(jì)因素的影響下導(dǎo)致權(quán)利人蒙受損失。為避免這一不良現(xiàn)象的發(fā)生，應(yīng)進(jìn)一步健全登記機(jī)關(guān)責(zé)任機(jī)制，了解登記機(jī)關(guān)是否存在故意違規(guī)、人為誤差或是惡意串通的問題。針對無故拖延、拒絕查詢信息、不妥善保管登記資料導(dǎo)致信息丟失、不按照程序登記，對當(dāng)事人形成嚴(yán)重?fù)p害的問題，應(yīng)由登記機(jī)關(guān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。另外，還應(yīng)積極借鑒美國、德國的科學(xué)做法，形成配套管理制度體系，建立賠償準(zhǔn)備金，專門劃撥定量的經(jīng)費(fèi)用于對登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)誤差導(dǎo)致當(dāng)事人權(quán)利受損時的專項(xiàng)賠償。當(dāng)然，該過程中應(yīng)制定完備、精細(xì)的啟動賠償金流程以及具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防無法專款專用的問題。

2.3建立新型的不動產(chǎn)登記錯誤賠償制度

在未來的不動產(chǎn)登記法中，可明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)如發(fā)生以下情況，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)由登記錯誤、遺漏的行為；違背登記程序，如不公告或違背公告登記期限、無故拒絕當(dāng)事人查閱登記簿冊的申請、拒絕變更登記等行為；登記官員與他人互相勾結(jié)、惡意串通，給當(dāng)事人造成損害的。登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。登記基金的來源應(yīng)考慮。

結(jié)語：

當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記的審查模式還沒有明確規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范和完善不動產(chǎn)登記的審查制度，兼顧效率和公平原則，切實(shí)維護(hù)登記制度的公信力，才能更好地維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全與秩序。

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作者簡介：

李長軍，山東省莒縣國土資源局，山東莒縣。