中國房地產價格的影響因素

任潔

【摘 要】 本文基于非限制VAR模型，考察了2000年1月到2014年3月我國房地產價格波動的原因，得出以下結論：（1）貸款利率是影響房地產價格的最主要因素。（2）股票價格指數和實際匯率對房地產價格存在持續而顯著的影響。（3）短期資本流動和經濟增速在短期對房地產價格存在正向影響，但短期資本流動的影響程度較小。（4）房地產價格增速具有自我強化的特征。（5）貨幣供應量對房地產價格沒有顯著影響。

【關鍵詞】 房地產價格 貸款利率 匯率 短期資本流動 股票市場價格指數

一、引言

最近十幾年，我國房地產市場經歷了迅猛發展，房地產投資和房地產價格均呈現快速上升態勢。房地產業的空前繁榮，一方面帶動了相關產業的需求，成為國民經濟增長的重要推動力；另一方面則引發了有關房地產泡沫、經濟結構失衡和社會公平的擔憂。

關于我國房地產價格波動的影響因素，已有文獻的觀點可以歸納為產出水平、貨幣政策、人民幣匯率和通貨膨脹四個方面。現有文獻對于我國房地產價格的研究主要側重于匯率因素和貨幣政策中利率因素的分析，在以下三個方面有待改進：（1）沒有直接分析短期資本流動對房地產價格的影響程度；（2）極少研究高投機性的股票市場對房地產價格的影響；（3）較少比較利率和匯率對房地產價格的相對重要性。本文選取2000年1月到2014年3月的月度數據，運用非限制VAR模型，研究短期資本流動、經濟增速、股票市場價格、貨幣供應量、利率和匯率對房地產價格的影響，并比較各因素對房地產價格的相對重要性。

本文剩余部分的結構安排如下：第二部分通過建立非限制性VAR模型進行計量分析，第三部分為結論與政策建議。

二、實證研究

（一）變量選取與數據處理

本文選取2000年1月到2014年3月的月度數據進行實證分析，采用變量如下：

短期資本流動規模（F）。計算方法為“外匯占款增量（美元計價）-貨物貿易順差-FDI實際利用規模”。經濟增速（Y），由于無月度GDP增速數據，因此用工業增加值同比增長率來近似地表示。股票價格指數增速（S），用上證綜合指數同比增長率表示。房地產價格增速（P），用中國商品房平均銷售價格的同比增長率表示。貨幣供應量增速（M2），用中國M2的同比增長率表示。貸款利率增速（I），用1到3年貸款利率的同比增長率表示。實際匯率增速（E），用人民幣對美元實際匯率的同比增長率表示。數據來自CEIC數據庫、國際貨幣基金組織、美國勞工局及作者計算，經過X12季節調整。

（二）序列平穩性檢驗與格蘭杰非因果關系檢驗

在ADF檢驗中，各序列均為平穩序列。除了經濟增速不是房價增速的格蘭杰原因外，其它變量在90%的置信水平下都是房價的格蘭杰原因。

（三）向量自回歸模型（VAR）

根據SC準則，本文選取的滯后期為1期。

1.脈沖響應結果分析

從脈沖響應結果可以看出：（1）房地產價格增速具有自我強化的特征。來自房地產價格增速（P）的一單位標準差的正向沖擊，對自身的影響在前10期顯著為正，在第11期由正轉負，但影響在第11期以后并不顯著且趨近于零。（2）利率增速沖擊和實際匯率增速沖擊對房地產價格增速存在持續而顯著的負向影響，且利率的影響程度大于匯率。來自利率增速的一單位標準差的正向沖擊，對房地產價格增速的影響在前26期顯著為負，在第27期以后不再顯著。來自實際匯率增速的一單位標準差的正向沖擊，對房地產價格增速的影響在30期內顯著為負，在第14期達到最大值后逐漸趨于零。（3）股票價格指數增速沖擊對房地產價格增速存在持續而顯著的正向影響。來自股票價格指數增速的一單位標準差的正向沖擊，對房地產價格增速的影響在前16期顯著為正，在第17期由正轉負，但影響在第17期以后不再顯著且趨近于零。可能的原因在于，股票市場的繁榮帶動了房地產市場的投資。（4）短期資本流動沖擊和經濟增速沖擊在短期對房地產價格增速存在正向影響，且短期資本流動的影響程度小于經濟增速。（5）貨幣供應量增速沖擊對房地產價格增速沒有顯著影響。

總之，房地產價格具有自我強化特征；相比于其它變量，利率對于房地產價格的影響程度最大；實際匯率和股票價格指數均對房地產價格有一定影響；短期資本流動和經濟增速僅在短期對房地產價格產生顯著影響。

2.方差分解結果分析

我們選取第18期，各變量對房地產價格增速的貢獻度依次為短期資本流動（1.71%）、經濟增速（6.02%）、股票價格指數增速（6.73%）、房地產價格增速（62.96%）、貨幣供應量增速（0.56%）、利率增速（16.95%）、實際匯率增速（5.05%）。可以發現：（1）除房地產價格增速（P）本身以外，利率增速（I）對房地產價格增速波動的解釋力最強。（2）經濟增速（Y）、股票價格指數增速（S）和實際匯率增速（E）對房地產價格增速的解釋力較強，按方差貢獻度從大到小依次為股票價格指數增速、經濟增速、實際匯率增速。（4）短期資本流動（F）對房地產價格增速的解釋力相對較小。（5）在前6期，經濟增速（Y）對房地產價格增速的解釋力最強（除P本身以外），但經濟增速的貢獻度在前20期基本呈下降趨勢。

三、結論

本文基于非限制VAR模型，考察了2000年1月到2014年3月我國房地產價格波動的原因，得出以下結論：（1）貸款利率是影響房地產價格的最主要因素。貸款利率增速上升將導致房地產價格增速持續下降。（2）股票價格指數和實際匯率對房地產價格存在持續而顯著的影響。股票價格指數增速上升將導致房地產價格增速上升，實際匯率增速上升則導致房地產價格增速下降。（3）短期資本流動和經濟增速在短期對房地產價格存在正向影響，但短期資本流動的影響程度較小。（4）房地產價格增速具有自我強化的特征，即上一期的房價增速上升很可能導致本期繼續上升。（5）貨幣供應量對房地產價格沒有顯著影響。