華夏幸福“產業新城運營商”之變局 嘉善亮出首個異地復制成績單

林靜

如何理解產業新城的運營模式？華夏幸福的解釋是：像微信或QQ那樣做流量，然后通過招商引資服務去變現。從這個角度看，華夏幸福趟出了一條新路。

隨著年報的披露，華夏幸福因2017年年報呈現出非房地產開發商的特點而備受關注，上交所也因此針對華夏幸福年報的相關內容出具了問詢函。從而，這也加大華夏幸福更為詳細地解讀自身的必要性。

“騰訊是互聯網公司還是游戲公司？”

日前，華夏幸福董秘林成紅在談及華夏幸福模式時，用騰訊來做解釋，建產業新城像微信和QQ一樣做流量，變現是靠招商引資服務等。

“華夏幸福是一家產業新城運營商，不能用看待房地產的邏輯去看待。” 林成紅說。

提及產業新城，就不得不提嘉善產業新城，它是華夏幸福走出環京的第一個項目，也是異地復制模式的第一塊“試金石”。簽約至今，時隔5年，嘉善產業新城提交了一份怎樣的成績單？嘉善產業新城對其他PPP項目有怎樣的借鑒意義？對華夏幸福而言又有怎樣的意義？

“標桿項目”的成績單

自2002年與河北固安縣合作開發運營固安產業新城開始，至今華夏幸福的產業新城之路已經走了十余年。2013年，華夏幸福將產業新城布局到長三角，首站異地復制選在了浙江省嘉善縣。

在華夏幸福非京津冀區域中，杭州區域成為兩個銷售額過百億的區域之一，其中位于嘉興市嘉善縣南部區域的嘉善產業新城，是其布局長三角地區最早進入的區域之一。不同于固安產業新城，嘉善周邊交通網絡發達，1小時交通圈覆蓋上海、杭州、寧波、蘇州四大城市，連接四大國際機場、三大國際貨運港口，全方位立體化的交通體系為城市融入長三角城市群，參與全球產業分工創造了有利條件。

“實際上，嘉善產業新城正式動工是在2014年，從無到新起一座城只用了4年的時間，現在包括產業落地、道路和公共配套項目等一系列內容落地，基本上復制是成功了。”華夏幸福杭州區域事業部總經理王振江欣慰地感嘆道。

之所以強調產業新城異地復制成功，王振江表示，實實在在的簽約數據是其中一項重要的考量。華夏幸福2017年年報顯示，去年嘉善產業新城園區新增簽約入園企業93家，新增簽約投資額突破百億，達到135.98億元，成為產業新城異地復制的成功標桿。

華夏幸福模式

由于來自于地產銷售的營收占比在過去一直占大頭，華夏幸福也被質疑是打著產業新城的“幌子”進行房地產開發，外界對其的分析也一直類比于傳統開發商。但在林成紅看來，這是對華夏幸福模式的誤解。

“華夏幸福的核心業務歸根到底就是兩塊，即產業新城服務和園區住宅開發。”這也意味著華夏幸福的收入來源為土地二級開發獲利以及政府支付園區購買服務。政府支付來源為園區新增的財政收入。

在與政府合作的PPP模式中，華夏幸福需要在前期墊付建設資金，然后通過園區配套住宅銷售回款，回款部分繼續支持園區建設，同時根據與政府協議約定的結算期逐年結算，從而實現對園區的滾動開發建設。

換而言之，園區住宅的開發對產業新城的打造是“必選項”，它對產業新城起到的是反哺作用。異地復制的效應之下，來自于產業園區的結轉收入已經在上演“逆轉”。2017年華夏幸福的總收入約為593億元，其中來自房地產開發的為289.3億元，占比48.7%。此前兩年，該部分的收入占比分別為73%和66%。

產業園區業務由于成本較低，這也決定了該板塊的高毛利屬性，華夏幸福產業發展服務2017年的毛利率達92.25%，同期房地產開發業務為22.27%。

產業新城不同于地產業務，它的結算金額會發生一定的延期。隨著產業新城數量的增多，2017年華夏幸福的應收賬款為189億元，應收賬款90%以上為政府應支付的園區結算收入。實際上，從2013年到2017年，華夏幸福的應收賬款期末余額增長超過9.8倍。

林成紅指出，該部分應收賬款的期限基本上為一年，“政府是分期支付的，只要有增量，政府就會優先安排支付。”

華夏幸福的模式決定了它在布局、融資和土儲方面都要差異于傳統房企，核心城市周邊30到50公里的范圍是它通常的開發區域。“傳統的房地產開發商能融資的方式是純信用融資，或者用土地做抵押融資。但是華夏幸福不太一樣，它的模式是產業新城，就決定了融資方式一定比別人要多。”林成紅說。

全國布局進入新階段

年度報告顯示，華夏幸福2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤為87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%，為近三年來最高。年報數據還顯示，從2017年公司新簽約的產業新城來看，新增共計21座產業新城，其中非京津冀區域20座。

2017年華夏幸福已步入全國化布局階段。截至2017年底，已布局產業新城79個、產業小鎮24個，遍布全國12個省份、45個城市、81個區域。從產業新城布局看，華夏幸福在固安地區累積足夠的產業園區經驗后，一方面鞏固京津冀地區的優勢，另一方面則著力將產業新城模式推廣進行異地復制。

華夏幸福在持續深耕京津冀之外，積極開拓長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等國家重點城市群和“一帶一路”等熱點區域。

隨著非京津冀區域逐漸成熟，這些區域的業績占比得到了極大提升。2017年，非京津冀區域銷售額占比從上年的7%大幅提升至23%，其中嘉善、來安、南潯、溧水、和縣、武陟等地都開始貢獻銷售。以嘉善為標桿的杭州區域和以來安為標桿的南京區域實現銷售額超百億元，僅用較短時間成為公司傳統京津冀區域外新的業績增長極。

華夏幸福快速調整布局，進一步加大非京津冀區域的布局密度，這將有力地支持公司既定的異地復制戰略推進。種種跡象紛紛宣告，華夏幸福已經進入了全國化布局的全新發展階段。

從“標桿項目”——嘉善產業新城的成績可預見，華夏幸福獨特的業務模式和產業新城在長三角等區域的成功復制，將分享全國經濟增長紅利，保障公司未來業績繼續保持高質量增長。